變通之路 是否能夠 成立業(yè)委會協(xié)會

張凱是幸運的，因為他有幸得到了政府相關(guān)部門的幫助，從而及時、快速地成立了業(yè)委會。但據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，南寧市有物業(yè)管理的小區(qū)共有2000多個，但成立業(yè)委會的不足20%。究其原因，除了業(yè)主不了解相關(guān)流程、工作不細致，還有兩個重要原因，就是有關(guān)部門沒有進行詳細的指導(dǎo)，開發(fā)商不提供材料。

瀚林美筑業(yè)主魏先生說，今年1月19日，該小區(qū)400多名業(yè)主的簽名已提交給興寧區(qū)房管所，但由于開發(fā)商沒有提供成立業(yè)委會必須提供的小區(qū)建筑平面圖等材料，因此，業(yè)委會籌備小組遲遲不能成立。這也是很多小區(qū)業(yè)主遇到的最頭痛的問題。《廣西物業(yè)管理條例》第十條規(guī)定：交付使用的專有部分建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面報告縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門，并提供包括籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料；第五十六條規(guī)定：建設(shè)單位違反本條例第十條第一款規(guī)定，不按照規(guī)定時間向房產(chǎn)行政主管部門提交物業(yè)交付使用書面報告和有關(guān)資料的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

魏先生認為，對開發(fā)商來說，罰幾萬元根本不算事，因此，先成立業(yè)委會協(xié)會或許是解決業(yè)委會成立難的一個方法。他建議有關(guān)部門幫助業(yè)主成立業(yè)委會協(xié)會，讓不了解流程的熱心業(yè)主在協(xié)會里能學(xué)到實用知識，為小區(qū)依法成立業(yè)委會打下基礎(chǔ)。

必經(jīng)之路 物業(yè)職能 朝新方向轉(zhuǎn)變

“物業(yè)職能轉(zhuǎn)變，業(yè)委會的方式方法轉(zhuǎn)變，用新型方式讓財務(wù)公開、渠道暢通，業(yè)委會的籌建自然也就順利了。”南寧市天策房地產(chǎn)項目管理有限責(zé)任公司一位工作人員告訴記者，長期服務(wù)和接觸多個小區(qū)物業(yè)以及業(yè)委會，他們深刻感受到每個小區(qū)業(yè)委會的成立跟小區(qū)物業(yè)息息相關(guān)。實際上，很多小區(qū)業(yè)委會遲遲無法成立，均存在物業(yè)管理不善的誘因，如果物業(yè)在管理方面有較大改進，對業(yè)委會的成立應(yīng)該能起到積極的推動作用。

該工作人員認為，現(xiàn)在許多物業(yè)公司普遍存在服務(wù)人員素質(zhì)較低、整體服務(wù)質(zhì)量較差的情況，很多公司還是按照過去的老方式、老辦法進行管理，很難跟上當(dāng)前形勢的變化。

記者采訪了解到，目前，南寧市一些小區(qū)已經(jīng)開始采用智能化管理，例如引進“熊奶奶電子社區(qū)平臺”等，這些方式，突破了傳統(tǒng)的物業(yè)費收取形式，將社區(qū)服務(wù)拓展到方方面面，小區(qū)業(yè)主也切實感覺到服務(wù)質(zhì)量上去了、矛盾減少了，盈利方式增加了、高素質(zhì)人才引進了……在這種情況下成立業(yè)委會，自然是水到渠成的事。而且，新型社區(qū)綜合管理服務(wù)系統(tǒng)在深圳等地早已鋪開，只要通過網(wǎng)絡(luò)輔助，就可以將業(yè)委會工作、停車費、公共物業(yè)租賃、建筑物維修基金等全都在系統(tǒng)上顯示出來，讓全體業(yè)主明白繳費，甚至可以輔助召開業(yè)主大會。

而西鄉(xiāng)塘區(qū)西湖社區(qū)也自己摸索總結(jié)出一套物業(yè)調(diào)解方式，他們將社區(qū)、物業(yè)以及業(yè)主等三方都納入調(diào)解方位內(nèi)，任何涉及業(yè)委會與業(yè)主之間、物業(yè)與業(yè)主之間的糾紛，三方都面對面地坐下來參與調(diào)解。由于問題更直接地擺在大家面前，調(diào)解、處理的效率也就更高了。

“業(yè)委會的成立，確實存在不同的情況和問題，需要根據(jù)各自特點去解決。”南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)房產(chǎn)管理所所長李瓊波說，以他平常接觸到的小區(qū)來說，如果小區(qū)物業(yè)服務(wù)在前期做得相對較好，那么對成立業(yè)委會會有一定的積極促進作用。但這也容易導(dǎo)致一個尷尬，就是容易造成業(yè)主對成立業(yè)委會的愿望沒有那么迫切，或者感覺到成立業(yè)委會對業(yè)主有約束力，因此不大積極響應(yīng)。

李瓊波說，業(yè)委會首先是一個群眾自治組織，需要小區(qū)的部分熱心業(yè)主主動參與其中，這是要付出一定時間和精力的。但只要有熱心業(yè)主牽頭，作為職能管理部門，房管所一定會在程序上給予指導(dǎo)，遇到困難也會盡快解決。“如業(yè)委會成立和運作所需的相關(guān)材料，我們職能部門可以通過內(nèi)部協(xié)調(diào)來溝通和解決，讓相關(guān)工作進展得更為順利，這樣一來既減少了業(yè)委會的籌辦難度，對業(yè)主們也是一種積極的幫助。”李瓊波說，在實際工作中，房管所有時也遇到一些業(yè)主不理解辦理程序，自行減少一些步驟的問題。“這既浪費了時間，又增加了工作量，往后還會牽涉到更多問題，帶來不必要的麻煩。”李瓊波說，作為業(yè)主，也應(yīng)該提高依法治國的意識，嚴(yán)格按照職能部門的要求辦事，這樣才能更好地達成籌建業(yè)委會的目的。

“無論如何，我們都希望大家能跟我們多溝通、多了解，我們也會更多地關(guān)注小區(qū)業(yè)委會，多對他們進行指導(dǎo)。”李瓊波說，今后他們將多到各小區(qū)走訪，實地了解各小區(qū)的實際情況，從各個環(huán)節(jié)指導(dǎo)業(yè)主籌建業(yè)委會，盡力解決小區(qū)業(yè)委會成立難、運作難的問題。