釋放中小城市需求

作為城市化進程中吸納農村人口的主要區域，二、三線城市未來的房地產發展潛力巨大。本次中央經濟工作會議提出推進城鎮化，放寬中小城市和城鎮戶籍限制，這將給二、三線城市房地產帶來機會。從長期看，我國城市化進程正處在加速發展時期，隨著國家加大對二、三線城市的關注力度，未來房地產區域不協調的現狀將得到極大改善。

從目前來看，以北京、上海為代表的一線城市房價迅速攀升，土地價格也持續飆漲。與此相比，二、三線城市呈現出一定的價格傳導滯后性。

聯合證券分析師魚晉華表示，由于二、三線城市處于城市化進程加速發展階段，明年樓市成交量將出現結構性變化，表現為一線城市新房交易占比下降，取而代之的是二、三線城市成交量的增長。他認為，城市化將向都市圈形態發展，產業轉移將給二、三線城市帶來導入型人口紅利，從而使這些城市多種購房需求得到釋放。

聯合證券數據顯示，1996年我國城市化率進入30%后開始出現加速上升態勢，2008年我國整體城市化率水平為45.7%，從全國范圍看仍處于城市化加速發展階段。

專家指出，在二、三線城市房地產市場中，本地居民仍然是主要購買力量。同時，外地投資客的進入將刺激本地投資性需求。二、三線城市周邊區縣的富裕人群出于改善居住環境等需要以及升值預期，開始進入中心城市購買房產，從而帶來新的剛性需求。此外，未來二、三線城市新加入的大學畢業生也將成為內地中心城市另一股剛性購房需求的來源。

目前，不少房地產企業已經開始在二、三線城市積極布局。萬科、保利等地產龍頭紛紛在二、三線城市加大土地儲備。10月份萬科新增的3個項目均集中在二、三線城市。

國海證券分析師趙鐸表示，近幾年內地省會城市GDP增速持續高于京、滬、深三大一線城市。一方面是大城市競爭不斷加劇和生活成本不斷提高，另一方面則是中小城鎮經濟增長對勞動力需求增加。在這種情況下，農村勞動力將呈現首先向中小城鎮集中的趨勢，因此，二、三、四線城市的購房需求挖掘的潛力更大。

“穩房價”是關鍵

11月28日，溫家寶總理在視察上海時曾提出“抑制投機”，房價過快上漲已引起管理層的警覺。

業內人士指出，當前我國居民消費中房地產消費占比過高的現象十分突出，在一定程度上抑制了其他消費支出。

統計數據顯示，今年1-10月，社會消費品零售總額10.14萬億元，同比增長15.3%。但同期商品房銷售額達3.15萬億元，同比增長79.2%。居民財富流向房產的比重正在提高。

有地產業內人士估計，今年全國一手房和二手房銷售總額可能達到5.7萬億元至6萬億元，而今年全社會消費品零售總額預計在12萬億元；由此推算，2009年，居民支出的三分之一將“花”在買房上。

“房地產業對于消化產能、推動消費具有重要作用。”哈繼銘表示，目前居民支出中房地產支出占比較高，從而抑制了其他消費需求。因此，他建議，明年國家應進一步加大廉租房等保障性住房的建設和供應，使居民收入合理分配。“通過降低廣大中低收入家庭的購房成本，使居民收入用于其他消費品上，從而起到拉動內需的作用。”

中國房地產研究會副會長顧云昌表示，占GDP十分之一比重的房地產對經濟的穩定發展十分重要。不過，今年樓市銷售爆發性增長的局面明年將很難復制。他認為，房價如果過快上升將使銷售萎縮，但過低的房價又將抑制行業投資，因此要解決這個兩難問題，穩定房價將是關鍵。

顧云昌指出，明年的政策重點將加大限價房、公共性租賃住房等保障性住房的供應，力求達到供求平衡。目前處在商品房和保障房市場之間的中低端消費需求沒有釋放，應提高這部分“夾心層”的購房積極性。

來源：中國證券報 編輯：馬原