編者按：自國家對部分城市房價過快上漲“遏制”以來，二三線城市就成為眾多房企“盯梢”的對象，再加上國家加大對城鎮(zhèn)化的支持，二三線城市自然成為“香餑餑”。目前許多開發(fā)商已經(jīng)嗅到在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中二三線城市的開發(fā)潛力，繼而涌入小城市掘金。有資料證明，上市房企的戰(zhàn)略重心已經(jīng)或正在向二三線城市轉(zhuǎn)移。那么，哪些二三線城市已經(jīng)或?qū)⒁婚_發(fā)商“圈定”，開發(fā)商又將如何對二三線城市“圍獵”？

中國日報網(wǎng)消息：在地產(chǎn)業(yè)烤糊了的一線城市，其高地價、高房價已經(jīng)成為眾多房企的心頭隱患。盡管在銷售業(yè)績、利潤貢獻(xiàn)率、企業(yè)品牌開發(fā)上，一線城市仍然占有重要的地位，但動輒幾十億的拿地款也給房企們帶來了越來越大的資金與經(jīng)營風(fēng)險。這也導(dǎo)致眾多房地產(chǎn)公司從去年開始，全力經(jīng)營二三線城市。

二三線城市

成房企未來發(fā)展關(guān)鍵

根據(jù)中原地產(chǎn)報告，2009年十大標(biāo)桿房企在一線城市的土地儲備共計(jì)4100萬平方米，在其他城市土地儲備量達(dá)到了17479萬平方米，二三線城市占土地儲備比重高達(dá)81%。

其中，綠城的二線城市土地儲備所占自身總儲備的比重最高，達(dá)到了95%，而行業(yè)老大萬科，其去年新獲項(xiàng)目44個，規(guī)劃建面約1036萬平方米，其中二三線城市占比超90%，今年新增項(xiàng)目8個，全部都在二三線城市，其中6個在珠三角的佛山、中山等地。

并且今年以來，這十家開發(fā)商86%的土地儲備選擇了二三線城市，其中招商地產(chǎn)、雅居樂和金地集團(tuán)拿地區(qū)域全部在二三線城市。

東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬表示：“一線城市的拿地成本太高，所以開發(fā)商選擇二三線城市作為今后發(fā)展的主要方向是很正常的。畢竟，一線城市的北京、上海，城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)達(dá)到70%左右，而二三線城市的平均城鎮(zhèn)化率只有40%，且自住仍然需求龐大，所以還是很有發(fā)展空間的。現(xiàn)在的地產(chǎn)公司，尤其是上市地產(chǎn)公司，其經(jīng)營策略就是靠以前在一線城市拿下的土地賺取最大的利潤，在二、三線城市多蓋房多銷售加大自己的市場占有率，在地價非常便宜的三、四線城市積極擴(kuò)大土地儲備，為今后做長遠(yuǎn)打算。”

而中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)第一季度銷售TOP20排行榜》也顯示，在一線城市房價泡沫越來越明顯的情況下，二、三線城市的已經(jīng)成為大型房企的重要戰(zhàn)場。

一季度排行榜數(shù)據(jù)顯示，TOP20企業(yè)在二、三線的銷售金額占比達(dá)到64%，比2009年高出6個百分點(diǎn)，而銷售面積占比也從2009年的74%增長到78%。尤其是房價相對沒有遭到爆炒的三線城市，銷售金額占比從2009年的10%一躍上升到17%。

而受二、三線城市一季度的銷售帶動，以這些城市為戰(zhàn)略核心的企業(yè)業(yè)績增長明顯，其中最為突出的就是兩家香港上市公司恒大地產(chǎn)和碧桂園。

以恒大為例，一季度銷售面積與銷售金額分列第一與第二位，大有趕超行業(yè)老大萬科之趨勢，而其靠的就是在二三線城市的超前布局。在已進(jìn)入的27個城市中，其絕大多數(shù)項(xiàng)目都位于二三線城市，作為專注于二三線城市的地產(chǎn)發(fā)展商，今年第一季度恒大二線城市銷售額已占90%以上。
此外，碧桂園憑借2009在多個二三線城市增加的項(xiàng)目投資，盡管其2009年的銷售業(yè)績增長沒有其他企業(yè)強(qiáng)勁，但今年一季度出現(xiàn)了“補(bǔ)漲”勢頭，銷售面積一躍進(jìn)入三甲。而萬科、金地等傳統(tǒng)幾強(qiáng)，雖然增長速度不及恒大、碧桂園等新貴，但也依靠在二三線城市的提前布局，在今年一季度鞏固了其市場地位。這就說明，二、三線城市對于企業(yè)的業(yè)績增長貢獻(xiàn)度正越來越大，對企業(yè)的發(fā)展也將起到更為重要的作用。

另外值得注意的是，許多“新面孔”也加入一季度銷售20強(qiáng)，如越秀地產(chǎn)、重慶金科、首都開發(fā)、保利香港以及大連萬達(dá)都是首次上榜，而這些以往區(qū)域性房企的崛起也表示，占領(lǐng)二三線城市的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)是成為眾多房企今后發(fā)展的關(guān)鍵。

房價復(fù)制“北上廣深”

小縣城房價半年翻番

而隨著一線城市房價的飽和，在開發(fā)商大舉進(jìn)軍二、三線城市后，當(dāng)?shù)氐貎r與房價的飆升也就成了一個不可避免的結(jié)果。
在土地市場，4月2日長春土地拍賣中心的一幕很可能成為今年剩下時間內(nèi)，二三線土地拍賣市場的一個縮影。在當(dāng)天的國有土地出讓拍賣會上，有國企背景的永輝房地產(chǎn)公司與民企龍創(chuàng)地產(chǎn)上演了一場爭地大戰(zhàn)，就連主持拍賣會的拍賣師也一再提醒競拍者“舉牌要理性”。但是兩方仍然互不相讓，最終經(jīng)過241輪激烈爭奪，龍創(chuàng)以7億元摘下長春市凈月櫻花地塊，溢價率高達(dá)287%，“成功”的將“地王”傳導(dǎo)給了二、三線城市。

而房價的上漲更是來勢洶洶，二線城市中，除了被巖漿般烘烤的杭州樓市外，與其相距不遠(yuǎn)的南京房價漲幅也已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過50%，武漢、合肥、長沙、西安、濟(jì)南等城市的房價在近期更是紛紛達(dá)到或創(chuàng)造歷史最高房價。
三線城市如廣西北海，2004年幾家樓盤是每平方米1000元至1300元，2009年的新開樓盤則為每平方米4500元至5000元，甚至在位于北京周邊的河北省大廠縣，這個以牛羊肉聞名的小縣城，2009年10月底，其樓盤價格平局價格還是2600元/平方米，但是到今年3月底，其平局房價已經(jīng)飆升至5000元，不到半年的時間漲幅將近100%。

對于地價與房價的如此上漲，賈玉鵬表示：“中國幾線城市的房地產(chǎn)市場就是一個梯隊(duì)的情況，一線城市在基本開發(fā)完畢后，二線城市就會跟隨一線城市的道路發(fā)展，所以說對于前期不是特別瘋狂的二、三城市，其房價在這一兩年內(nèi)還要繼續(xù)增長，就是杭州，其房價預(yù)計(jì)也會有小幅攀升，但是畢竟?jié)q的太多，再這么大幅度的漲下去也不太可能。可以說二、三線城市在最近這一兩年內(nèi)還是會繼續(xù)復(fù)制‘北上廣深’這些一線城市地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。”

不過，對于地產(chǎn)商與投資客攜巨資前往二、三線城市拉動當(dāng)?shù)胤績r與地價的同時，其管理者也應(yīng)當(dāng)注意，畢竟其需求人群不像一線城市來自全國甚至世界，其對于高房價高地價的承受能力要弱小許多。尤其是一些房價瘋漲嚴(yán)重的地區(qū)，只有充分考慮自己的情況，保持應(yīng)有的理性，及時出臺相應(yīng)措施控制住，控制住房地產(chǎn)這把“雙刃劍”才可能把今后或許到來的“房產(chǎn)泡沫”消滅于無形。

來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)—《證券日報》 編輯：鄧京荊 吳鳳琴