購房預期改變導致需求提前釋放

對于大多數在北京工作生活的人來說，今年3月出現的房價暴漲難免讓人恐慌。

用我愛我家房地產經紀公司控股公司副總胡景暉的話來說，今年3月的市場節奏已經被打亂，現在的樓市狀況讓人感覺很可怕。

“進入3月后半段，售房市場開始出現價格瘋漲和恐慌性成交集中爆發的情況。”胡景暉說，今年元旦到春節長假期間，由于前期密集出臺的政策，導致市場出現了觀望情緒，二手房交易量萎縮，價格上漲速度減緩。春節后到兩會期間，由于北京版“國11條”的出臺和平抑房價的輿論環境，二手房價格趨于穩定，甚至某些區域出現了回調的跡象，業主普遍接受議價，二手房成交價基本低于掛牌價。

“如果這個趨勢延續下去，本來市場可以是一個更加健康的發展局面。”胡景暉說。

然而，這個趨勢很快就被打斷。3月15日，兩會剛結束，一日之內三個地王相繼誕生，徹底打亂了市場節奏。

胡景暉告訴記者，以望京為發端，全市許多區域的二手房掛牌價迅速攀高，甚至出現了一日一價的局面，而許多購房人面對突如其來的漲價措手不及，紛紛加入購房大軍，恐慌性購房開始蔓延。

“現在太不正常了，幾乎所有人都在談論買房賣房。”胡景暉說，在2004年之前，大家對房子的關注度遠沒有這么高。

根據公開的數據，2004年之前，北京市的房屋均價在4000元左右，處在一個比較平穩的狀態。

但就在2004年2月初，SOHO中國董事長潘石屹在當年的博鰲論壇上作了一次大膽的預測，他表示，2004年北京的房價肯定會漲。

潘石屹的這個預測一度引發了不少討論。誰都沒有想到，這個預測在一定程度上吸引了大量的資金進入北京樓市。

2005年1月，北京市統計局發布數據，北京市2004年房屋銷售價格比2003年上漲了3．7％，達到了7年來的最高水平。

“潘石屹的這個預測給我印象特別深，在這之前，北京市的房子主要還是本地人購買，但自從這個預測成功了之后，大量的外地人開始進入北京的樓市。”胡景暉說。

2006年之前，中國的股市一直陷在熊市的泥淖之中，一部分已經富起來的人并沒有好的投資渠道，潘石屹預測的成功讓人們突然發現，樓市是一個不錯的投資渠道。

胡景暉告訴記者，2005年之后，溫州炒房團、山西炒房團等大舉進入北京樓市，一買就是一棟樓的情況并不少見。在這些炒房團的影響下，北京本地也有一部分人開始投資炒房。

“根據我們的統計，2006年之后新建的一些樓盤中，投資客的比例達到4成左右。”胡景暉說，這些房子有一個顯著的特點，就是在市場的流轉率很高，差不多三四年就能賣一遍，而且出售的時候基本上都是毛坯房，根本就沒有住過人。

胡景暉表示，正是由于投資客的出現，改變了普通人的購房預期，造成了市場的恐慌。大量的投資推高了房價，而過快增長的房價又使得很多住房需求過早釋放。

“以前打算30歲以后才買房的，看到房價天天漲，也趕緊提前買了。現在很多大學生一畢業就買房，甚至剛讀大學，父母就為其在北京買房。”胡景暉說。

在胡景暉看來，購房需求很難說清楚。這其中既有剛性的住房需求，也有改善性和投資保值的需求，還有官員的腐敗需求。而面對北京這樣一個集中了各種頂尖資源的城市，各地有錢人都有在北京買房的想法。

遼寧營口的C先生在家鄉經營一家加工公司，兒子兒媳在北京工作生活。前兩年兒子剛結婚時，他給兒子在崇文門附近買了一套婚房。今年年初，他兒子花500萬元在朝陽門附近又買下一套房子，把崇文門的房子留給將來到北京的父母或岳父家使用。為了孫子接受優質教育，C先生準備再買一套“學區房”把孫子的戶口轉過去。

在記者的采訪中，類似這樣的故事并不少。

在北京師范大學房地產研究中心主任董藩看來，北京的房價肯定會趕上香港，原因就在于相對全國各地有錢人來說，北京的房屋供應太少。

“中國人的首都情節這么重，什么好事都是北京先得，誰不想來北京？誰都覺得自己是人才，誰都有住房需求，房價能不高嗎？”董藩說，正是因為北京的特殊性，無數的人口向北京聚集，無數的財富也向北京聚集，高房價是進入北京生活工作的唯一杠桿。

來源：中國青年報 編輯：鄧京荊