近期，上海、南京等地的房貸政策悄然松動，第三套房貸部分開閘，第二套房的認定也出現松動。與此同時，國資地產企業“攻城略地”并未減速，其逆市擴張的戰略似乎暗含著對調控放松的預期。種種跡象表明，在實體經濟復蘇曲折的背景下，房地產調控已開始步入前期出臺的政策效果觀望期。

進入7月，陸續公布的各項領先指標表明，整體經濟增速再現回落趨勢，而房地產“引擎”出現的問題也讓地方經濟增長開始承受壓力。已持續3個月的房地產調控是“收”還是“放”面臨“兩難”，“收”則擔心進一步傷及經濟，而“放”則可能使資產價格出現報復性反彈。

本輪房地產調控之嚴，主要體現在信貸政策上。貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例提高至50%，并執行懲罰性利率；商品房價格上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可暫停發放購買第三套及以上住房貸款；同時，住建部等三部委在6月份出臺了更加嚴格的“認房不認貸”的第二套房認定標準。受此影響，全國主要城市的房地產市場陷入冰凍，以“遏制部分城市房價過快上漲”為目的的政策效果顯著，一線城市房價增幅明顯回落，二三線城市房價則環比下降，調控的初步目標已經實現。

下半年，房地產調控的松與緊，也主要聚焦于信貸政策。業內預計，如果房價進一步回調，商品房銷售持續低迷，則信貸政策適度放松的概率加大。

5月以來，受信貸緊縮影響，商品房成交量迅速萎縮。國家統計局數據顯示，5月，全國商品房銷售額環比下降25%，北京、上海、深圳等地商品房銷售下滑超過50%。從萬科、保利等一線地產商最新的銷售數據看，6月份全國商品房的銷售狀況可能繼續惡化。

顯然，銷售持續低迷會降低開發商的投資意愿，而房地產投資下降會直接影響固定資產投資增速。2009年，全國房地產銷售額占GDP的比重達7.5%，房地產開發投資占固定資產投資的比重達16.5%。

以政府投資為主導的經濟刺激政策將逐步退出，在此背景下，房地產投資和消費對內需的拉動作用更加重大。目前，信貸收緊和直接融資受阻，已讓相當一部分民營房企陷入資金鏈緊張的困局，影響開發投資。業內人士指出，如果房地產開發投資增幅從此前的30%降至10%以下，對明年經濟的負面影響將十分明顯。

今年下半年，出口形勢可能并不樂觀，而調整結構和經濟轉型還需要時間。因此，近段時間，中央頻繁赴各地調研實體經濟的同時，也委托有關機構對北京、上海、廣州、深圳進行樓市調研，為制定下一階段的調控政策做準備，防止房地產市場“大起大落”。

可以預見，下半年的樓市調控，既不是一味地收緊，也不是簡單地松綁，如何在“保持政策的連續性和穩定性”的同時，增強“針對性和靈活性”，保證房地產市場平穩發展，不出現大起大落，考驗相關部門的智慧。

來源：中國證券報 編輯：鄧京荊