上周，滬商品住宅成交1447套，環比前周減少 13%，成交面積17.4萬平方米，新政后連續 4周呈下滑態勢。成交均價21969元/平方米，環比下跌5%，新政以來首次價格回落，充分顯示本輪調控已使快速回升的樓市重新進入調整期。市場人士分析認為，世博會的結束對上海房地產行業意味著一個新的開始，隨著世博一些場館的拆除和地塊的出讓，在接下來的幾年時間內，世博板塊或將被大面積開發為住宅市場，據相關研究機構估算，未來世博板塊可能有40%的土地推向市場。

新上市樓盤預售價有所下調

據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，上周上海市商品住宅成交面積為17.4萬平方米，環比前周進一步下跌16%，與8月的周成交水平基本持平。而據搜房網數據監控中心統計，上周商品住宅成交均價為21969元/平方米，環比前周均價23092元/平方米下跌5%，樓市新政4周以來全市均價首次出現小幅回落。盡管如此，自9月下旬以來均價已連續第7周維持在2萬元高位以上。

來自中國房產信息集團公布的最新數據顯示，上周有10個樓盤推出了24.04萬平方米的新房源，比前周多出近一倍。盡管如此，上周全市成交量繼續低迷，僅新城悠活城和港城滴水湖馨苑兩個項目簽約超過100套。

供應方面，上周上海市內已有上置綠洲香島原墅、天和湖濱、桃源藝筑等3個項目開盤或加推，同時不少項目預售面積都超過了3萬平方米。

中房信分析師薛建雄預測，隨著新房供應量的上升和開發商營銷力度的加強，本輪調控導致成交急速下滑的局面將會停止。而隨著供大于求局面的出現，一些新上市樓盤的預期售價會有所下調。但熱銷項目還是難以改變價格上調的情況。但也有分析人士指出，由于天和湖濱、桃源藝筑等樓盤的大規模放量，10月以來供不應求的局面在上周被扭轉，但是這只能在一定程度上延緩成交量的下滑，后續樓市成交依然很乏力。

開發商推盤緩解資金鏈緊張

搜房網數據監控中心分析師認為，二次調控力度盡管不及4月新政，樓市成交量也沒有像5月份一樣出現急速下滑，但是隨著“雙限令”、加息、公積金貸款利率上調等政策的陸續出臺，購房者和開發商兩方的壓力不斷加大，市場觀望氛圍加重，住宅成交量呈逐周下滑趨勢，上周成交面積降至17.4萬平方米，已不足10月第一周成交量的4成，預計未來一段時間“新政組合拳”仍將深度影響上海樓市。

11月5日上海市公積金管理中心發布了《關于調整購買第二套改善型普通自住房個人住房公積金貸款利率的通知》，新規明確，自2010年11月8日起，認定為改善居住條件購買第二套住房的，個人住房公積金貸款利率按同期首套個人住房公積金貸款利率上浮1.1倍。搜房網數據監控中心分析師認為，后續可能還會有新的調控政策出臺。

佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，在新政效應逐步凸顯后，部分樓盤已開始降價，如本周排名成交榜首的新城悠活城均價為13625元/平方米，比上半年均價低了近10%；顓橋的招商雍華苑三期的均價也明顯低于10月末剛開盤時近2.5萬元/平方米的報價。

迪士尼板塊成交將出現僵持

據記者了解，世博會結束以后，僅有少數世博概念樓盤價格進行了調整，進入后世博時期，隨著世博園區后期規劃的逐漸成形，世博板塊的升值潛力也將慢慢顯現。目前區域內存在不少的待售新盤，如純新盤萬科金色名郡、濱江凱旋門等，前期銷售良好的熱門項目金地灣流域、尚東鼎、美林別墅等也預計將推出新房源。

與世博板塊的“慢熱”形成鮮明對比的是迪士尼板塊。 11月5日，上海迪士尼樂園項目正式啟動。上海世博會落幕還不到一個星期時間，滬版“迪士尼”項目啟動的消息即刻擄獲了全世界的目光，迪士尼效應也成為上海繼世博會后一個全新的關注焦點，繼續推進后世博經濟的發展。然而，根據搜房網數據監控中心統計，在迪士尼概念輻射下的主要5個板塊中，除了曹路板塊，其它4個板塊由于受到“新國十條”的打擊，成交量均出現大幅萎縮。

分析人士指出，川沙等板塊由于去年迪士尼落定以后，區域地位提升，短期內樓盤價格飆升，惠南板塊4月成交均價漲至18730元/平方米，環比1月上漲47%，周康板塊4月成交均價22020元/平方米，環比1月上漲48%。 “新國十條”出臺以后，9月各板塊成交均價大多恢復到4月份的價格水平。

搜房網數據監控中心分析師認為，迪士尼概念經過多次炒作，樓盤價格虛高，這導致短期內成交出現僵持。在政策的調控下，隨著迪士尼工程建設的步步展開，后期輻射板塊內樓盤的價格如果能逐漸回歸理性，成交量或將開始回升，打破區域成交低迷的僵局。

二手房帶看上升 局部出現“跳價”

□記者 楊冬

晚報訊經歷10月的調整期后，11月首周二手房市場行情平穩。記者昨天從本市多個二手房熱門成交板塊了解到，當地二手房中介門店帶看量出現1-3成增長，成交量與價格均維持10月底水平。同時，世博會結束之后的首周，世博板塊及浦西濱江板塊租賃成交量均下滑兩成左右，但租金方面卻未現松動跡象。

記者了解到，11月第一周全市多個板塊帶看量出現上揚，松江新城、徐匯田林、長寧中山公園和浦東川沙等板塊帶看量環比上周均增長1-3成。究其原因，一方面，趁著年末資金較為充足，出來覓房的客戶逐漸增多；另一方面， 10月的再一次樓市調整下二手房市場價格并無明顯波動，客戶的觀望情緒略有淡化。但在成交方面，11月第一周的成交量與10月底基本持平。

隨著二手房帶看量的增長，“跳價”再現局部市場、幅度可達2%-3%。徐匯田林、長寧中山公園兩板塊，11月已有約1-2成房東在買家有意向后提價；而在松江新城板塊，提價業主已近5成。 21世紀不動產上海銳豐珠江新城分行經理葛恒忠表示，11月松江新城板塊帶看量增長20%-30%，是業主提價的信心所在。

葛恒忠表示，目前達成的交易基本上都高于掛牌價格。究其原因，一方面，“限購令”之下部分房東產生惜售心理，掛出房源只是為了試探市場。另一方面，經歷連續調整的二手房價格并沒有出現大幅回落，給了部分業主對后市的樂觀。

來源：中國新聞網 編輯：鄧京荊