業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商欲加速資金回籠，樓市降價壓力增大

繼前兩天11個新盤扎堆領(lǐng)證之后，25日中糧地產(chǎn)投資(北京)有限公司的祥云東方苑項目再獲預售許可批準，至此，北京本周僅三天的新盤入市量便追平了上周的記錄。

業(yè)內(nèi)人士認為，周末往往是集中開盤期，因此接下來的幾天新盤領(lǐng)證數(shù)有望持續(xù)攀高，11月新盤入市量很有可能創(chuàng)年內(nèi)新高。在這背后，一個主要原因是開發(fā)商對下月起執(zhí)行禁止直接收取預付款所做出的市場反應(yīng)，提前銷售樓盤以回籠資金，而部分項目在有價無市的銷售困局下，比較典型的做法便是通過降價以換取銷售。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息顯示，上周(11月15日-11月21日，下同)共有12個商品房住宅項目取得了預售許可證。進入11月以來，樓盤供應(yīng)量及預售樓盤數(shù)量持續(xù)增加，截至11月25日，北京11月已有近40個樓盤(非住宅項目除外)入市，而此前的10月份北京預售商品房住宅項目僅為15個，相比之下猛增153%。

中廣信事業(yè)一部運營總監(jiān)卞明接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，1 1月 出 現(xiàn) 取 得 預 售 證 的 “ 小 熱潮”，一個重要原因是“9 .29新政”之后整個市場的觀望情緒使相當一部分項目推遲開盤，“加之12月1日是一個重要的時間點，《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》將開始實施，兩個因素的疊加效應(yīng)之下使得近期取證項目增多。”

據(jù)了解相關(guān)《辦法》要求開發(fā)商將不能直接收存商品房預售款的規(guī)定，商品房預售金必須專款專用。卞明認為，對于開發(fā)商而言，原來7個鍋蓋可以蓋10口鍋，現(xiàn)在只能用10個鍋蓋了，房地產(chǎn)開發(fā)資金的“杠桿效應(yīng)”將被壓縮。

眾所周知，開發(fā)商的資金來源主要是由自有籌款、融資和銷售資金回籠三部分組成。其中自有籌款的比例通常比較小，而融資的貨幣成本較高、風險較大，因此開發(fā)商想要解決資金鏈緊張的問題，將首先訴求于項目的銷售回款。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，開發(fā)商為回籠資金，將提高銷售進度，可能會以各種形式降價銷售；而市場上的商品房供應(yīng)量逐漸增多，受供求關(guān)系影響，也會對抑制房價起到一定的促進作用。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心也認為，中央對開發(fā)商繼續(xù)收緊資金“緊箍咒”，先是銀行貸款、上市公司融資受限，再到現(xiàn)在加強房產(chǎn)信托風險管理，中央的意圖昭然若揭，倒迫開發(fā)商以加快銷售進程來回籠資金，開發(fā)商面臨新一輪的降價壓力加大。

卞明預測，從今年的市場形勢來看，可能會在明年春節(jié)前出現(xiàn)一個成交價格的冰點，相當一部分項目會出現(xiàn)一個階段性的價格低點，“會有一些典型的項目出現(xiàn)，比如通州某樓盤現(xiàn)銷售均價從之前的26000元/平方米下調(diào)至19800元/平方米，直降6000多元。”

不過，也有業(yè)內(nèi)人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示，商品房預售資金監(jiān)管等政策不會影響到開發(fā)商的價格預期，通過降價謀求快速回款來保證足夠資金回流的現(xiàn)象可能對于中小開發(fā)商而言是需要采取的趨同政策的應(yīng)對方式，但由于北京的開發(fā)商基本都是有實力的全國性上市公司，其融資能力和渠道非同一般，所以不會對北京的房地產(chǎn)市場帶來太大的影響。

來源：經(jīng)濟參考報 編輯：楊鑫