中國有條件避免房地產(chǎn)市場硬著陸

張承惠 陳道富

近期國家房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開始顯現(xiàn)，大多數(shù)城市房價(jià)止?jié)q回穩(wěn)，部分城市房價(jià)開始下調(diào)。由于房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多，與銀行信貸、地方融資平臺(tái)也有密切的關(guān)系，房價(jià)下跌開始引發(fā)社會(huì)和媒體關(guān)注，甚至認(rèn)為房價(jià)即將崩盤并引發(fā)一系列系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)國際社會(huì)唱空中國的言論也不時(shí)出現(xiàn)。我們認(rèn)為，分析中國房地產(chǎn)市場，需要從中國的特殊國情出發(fā)。既不能忽視調(diào)整中的風(fēng)險(xiǎn)，也不宜過度夸大。堅(jiān)持推動(dòng)房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性調(diào)整,并不必然帶來房地產(chǎn)市場硬著陸,我國也有條件避免硬著陸發(fā)生。

一、海外房地產(chǎn)市場硬著陸的基本規(guī)律

在1890—2007年長達(dá)120年的歷史中，美國房市崩盤僅發(fā)生過兩次：一次是在一戰(zhàn)前至二戰(zhàn)結(jié)束，房地產(chǎn)整體疲弱；第二次就是始于2006年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)整。第一次硬著陸沒有給經(jīng)濟(jì)帶來太大的直接影響，反倒是大蕭條影響了房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。第二次調(diào)整則成為危機(jī)肇始的源頭，對全球經(jīng)濟(jì)、金融產(chǎn)生了重大沖擊。日本在二戰(zhàn)后經(jīng)歷了三次較大的房地產(chǎn)市場調(diào)整，前兩次并未出現(xiàn)硬著陸，也未對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響。只是第三次調(diào)整，引起了嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)硬著陸。

同樣是調(diào)整，為什么有些是硬著陸，有些不是？又為什么有些對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大沖擊，有些則不然？要回答上述問題，需要尋找造成海外房地產(chǎn)市場硬著陸的基本規(guī)律。回顧海外帶來重大沖擊的房地產(chǎn)市場調(diào)整，可以發(fā)現(xiàn)以下特點(diǎn)：

首先，引發(fā)重大不良后果的房地產(chǎn)調(diào)整，往往發(fā)生在房地產(chǎn)市場的成熟階段和經(jīng)濟(jì)缺乏內(nèi)在增長動(dòng)力時(shí)期。所謂成熟階段，指的是供給已經(jīng)能夠基本滿足居民的居住需求。從一手房和二手房交易量比例來看，在房地產(chǎn)市場較成熟的歐美國家，二手房是交易的主體，占交易總量的80%以上。

另一方面,一些發(fā)達(dá)國家在進(jìn)入經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力不足時(shí)期之后,往往采用擴(kuò)張性貨幣政策來刺激需求,進(jìn)而使得資產(chǎn)市場（特別是房地產(chǎn)市場）脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)面快速上漲形成泡沫。當(dāng)維持泡沫的條件無法持續(xù)時(shí)，市場就會(huì)崩潰。除了德國以外,美國、日本、英國、愛爾蘭等在進(jìn)入“后工業(yè)時(shí)代”以后，都曾因未能確立新的經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力而過度依賴房地產(chǎn)和金融業(yè)的拉動(dòng)，從而為以后的危機(jī)埋下了伏筆。

其次，房地產(chǎn)成為重要的金融資產(chǎn)，是引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。當(dāng)房地產(chǎn)成為企業(yè)和家庭的重要金融資產(chǎn)之后，房地產(chǎn)往往作為抵押品推動(dòng)信用擴(kuò)張，使得房地產(chǎn)市場脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)過度發(fā)展，并容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的過度繁榮。一旦房地產(chǎn)市場開始調(diào)整，止贖房便成為惡性循環(huán)的引爆劑。

第三，引入了過高的杠桿率，使風(fēng)險(xiǎn)急劇上升。房地產(chǎn)泡沫通常是在金融工具的幫助下實(shí)現(xiàn)的。美國次貸危機(jī)的起源，是金融機(jī)構(gòu)給不具備購房能力的人放貸，并通過資產(chǎn)證券化等杠桿工具使經(jīng)濟(jì)整體負(fù)債率急劇上升，最終資不抵債。日本在20世紀(jì)80年代后期，居民和企業(yè)大量卷入房產(chǎn)和土地投機(jī)活動(dòng)之中。銀行、證券公司則推波助瀾，使得資產(chǎn)泡沫借助貸款、股票、債券和投資信托產(chǎn)品循環(huán)放大。而一旦進(jìn)入去杠桿過程，風(fēng)險(xiǎn)便開始暴露。