判斷房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)

從理論上講，在市場(chǎng)信息充分的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格同按租金計(jì)算的理論價(jià)格是相近的。如果交易價(jià)格上升過快、高出理論價(jià)格過多，就會(huì)出現(xiàn)泡沫，因而可以用交易價(jià)格高出理論價(jià)格的程度衡量房地產(chǎn)泡沫情況。由于人們對(duì)房地產(chǎn)的偏好，除了經(jīng)濟(jì)利益，占有房地產(chǎn)還有其他目的，所以交易價(jià)格通常會(huì)高于理論價(jià)格。一般認(rèn)為，交易價(jià)格高于理論價(jià)格1倍以內(nèi)是可以接受的，而高出1倍則表明泡沫現(xiàn)象明顯。1983年以后，日本東京房地產(chǎn)交易價(jià)格開始偏高。交易價(jià)格偏高、上漲過快，吸引更多資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。到1987年交易價(jià)格偏高107%，房地產(chǎn)泡沫明顯出現(xiàn)；1988年偏高220%，1989年、1990年分別偏高330%、320%，最高的1991年達(dá)到509%，泡沫十分嚴(yán)重。泡沫破滅后交易價(jià)格迅速下降到1992年的290%、1993年的185%、1994年的48%。此外，可以用房?jī)r(jià)同房租的比例來表示房地產(chǎn)泡沫程度，一般認(rèn)為價(jià)租比處在160—200時(shí)可能存在泡沫，高于200時(shí)已出現(xiàn)泡沫，高于250時(shí)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫。

房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生快、破滅快，但并不是偶然的市場(chǎng)現(xiàn)象，而是同宏觀經(jīng)濟(jì)因素密切相關(guān)的，是可以預(yù)測(cè)和防止的。這需要觀察和分析以下兩類指標(biāo)。

一是預(yù)示指標(biāo)，可預(yù)測(cè)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)市場(chǎng)同信貸、股票市場(chǎng)密切相關(guān)，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是大量資金向房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的結(jié)果，股價(jià)上升、貨幣供應(yīng)量增加是房地產(chǎn)泡沫的源頭。一般認(rèn)為，股價(jià)上升、貨幣供應(yīng)量增加略早于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。臺(tái)灣有研究認(rèn)為，貨幣供應(yīng)量增加1個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲0.9個(gè)百分點(diǎn)；股價(jià)變動(dòng)1個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)變動(dòng)0.6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率同總貸款增長(zhǎng)率的比值是預(yù)測(cè)房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)，可以說明流向房地產(chǎn)業(yè)的資金增長(zhǎng)情況，高于1說明流入房地產(chǎn)的資金較多。日本1985年前的這一比值為1，1985年—1991年迅速提高為2左右，說明房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)速度快于總貸款增長(zhǎng)速度。相應(yīng)地，房地產(chǎn)貸款占總貸款的比例快速上升，1984年為17%，1987年上升到20%，1991年3月高達(dá)35.5%。房地產(chǎn)貸款占比越高，泡沫破滅時(shí)造成的破壞也就越大。把這些指標(biāo)結(jié)合起來分析，可以更好地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)泡沫。

二是指示指標(biāo)，可指示泡沫的狀態(tài)。首先是房地產(chǎn)價(jià)格上漲率同GDP增長(zhǎng)率的比值。日本1985年前該指標(biāo)一般在2以下，1985年—1989年在2以上，其中1985年—1987年高達(dá)6—8，出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫。其次是房地產(chǎn)價(jià)格上漲率同CPI的比值。一般來說，物價(jià)上漲則房地產(chǎn)價(jià)格同樣上漲；在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫時(shí)，房?jī)r(jià)上漲速度快于物價(jià)指數(shù)。日本房地產(chǎn)價(jià)格同物價(jià)上漲率的比值從1970年3月的13.2擴(kuò)大到1973年3月的20.2，再擴(kuò)大到1986年3月的25.2，到1990年3月擴(kuò)大至68.2，顯示房地產(chǎn)泡沫快速膨脹。

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