現象：商住樓咨詢量有所增加

“房子買到了，價格也合適?！鄙现苣?，在北京工作的楊小姐給遠在沈陽的親戚打電話：在北京工作快滿一年的她以每平方米約1.7萬元的單價，買了一套北京某樓盤的45平方米小戶型商住房。楊小姐說，她買的商住樓比周邊商品住宅項目每平方米低了1萬元左右。對商改住項目40年產權的“軟肋”，她沒有十分在意：“我也不可能在同一個地方住上三四十年，還想不到那么遠?！?/p>

據中介公司統計，2月17日“京十五條”執行以來，商住樓項目的客戶咨詢量有所增加。

去年末，市住建委發布《關于加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關問題的通知》，要求從2011年1月1日起，已建成的非住宅項目禁止擅自分割。由于非住宅項目包括商業、辦公、公建、綜合樓等，因而，這一新規也被業內稱為“商改住禁令”。而北京有20多個非住宅項目都在去年12月申請預售，搭上了政策末班車。其中有些商住項目已在當月開盤銷售，還有部分項目將預售證“捂”過了年，近期預售，想“火”一把。北京某樓盤銷售人員昨天對咨詢者回復：“一期兩棟樓已基本售罄，二期應該還有兩棟樓，但具體開盤時間還未確定?！?/p>

提示：“商改住”項目風險大

“目前購買商住項目同樣存在較大政策風險，提醒購房者，在決定購買商改住項目時一定要冷靜謹慎。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉昨天表示，首先，商住項目土地使用年限只有40年，購買商住項目存在很大的政策風險。其次，商住項目電價、水價、物業費等都按照商業標準收取，不論購房意圖和如何使用，商改住項目購買后的使用維護成本遠高于普通住宅。最后，在后續可能推出的房產稅政策中，商住房的稅收可能要先于普通住宅，稅率也可能會高于普通住宅。

還有業內人士提醒，貸款購買商改住項目的購房人尤其需要注意：根據目前銀行執行的“認房又認貸”政策，用于購買非住宅項目的商業貸款也將被累計計入房貸次數，從而影響借款人在下一次購房時的貸款。

如何認定商業立項的房產項目以“商改住”形式出售呢？業內人士指點，第一，要確認是否純住宅項目，而非商業地產項目；確認產權是否只有40年，如果產權40年，必定是商業項目。第二，一般商改住項目雖然分隔出一個個單元房，但絕大多數沒有單獨的廚房，更沒有燃氣入戶。

來源：《北京日報》 編輯：鄧京荊