環球在線消息：“美國如今房屋銷量下降在人們的預料之中，房地產降溫是大趨勢，早晚要來。”在接受《華盛頓觀察》周刊專訪時，哈佛大學房屋研究聯合中心高級研究員朱小棣向《華盛頓觀察》周刊一言概括了當前美國房地產業的走勢。

2006年初開始，銷售“寒流”迅速席卷美國的房地產市場，在紐約、華盛頓、洛杉磯等許多美國城市，大量新房已接近完工，但房市卻已成明日黃花，賣房人欲哭無淚。市場行情經歷這樣180度的大拐彎，是否標志美國房地產價格近10年的上漲已經走到盡頭，房地產市場是否會像2000年股市崩潰那樣，進入一個全面衰退期？

“房產市場不是泡沫，不會說破滅就破滅，也不是股票，不可能輸得血本無歸，我們希望這次的美國房市下挫是一個‘軟著陸’，”朱小棣這樣判斷。

但也有一些專家在接受本刊采訪時認為，目前美國房地產市場有轉變成“硬著陸”的可能。盡管學者們意見不一，但一個不爭的事實是：美國房地產業正進入一個冰冷的轉型期。

·利率提高是房市降溫的最大殺手

美國房地產商早已感受到這股罕見“寒流”。美國全國房地產商聯合會于2006年8月15日發布的一份報告說，7月份發展商信心指數跌至32點，創下了15年來的最低點。同一天，美國全國房地產經紀人協會發表的報告稱，今年第二季度美國現有房屋（舊房）銷售量為669萬套，比去年同期的719萬套下降了7%，美國大多數州都有下挫。美國商務部8月16日的一份報告則指出，今年7月份新房開工數量下跌2.5%，為過去6個月中的第五次下跌，也是近兩年來的最大降幅。

“地產商們目前正面臨一場艱巨的戰斗。”美國全國房地產商聯合會的首席經濟師大衛·桑德斯（David Seiders）如是說。

談到房市降溫，全國房地產經紀人協會的經濟學家勞倫斯·云（Lawrence Yun）向《華盛頓周刊》連聲嘆道：“抵押貸款，抵押貸款，還是抵押貸款。這筆錢的提高是房屋銷售整體水平下降的最主要原因”

另一位房地產專家沃特·莫魯尼（Walter Monoly）在接受《華盛頓觀察》的采訪時對此表示認同：房屋貸款的高利率，阻礙了房地產市場的進一步發展。

此前，出于對房市過熱的擔憂，美聯儲連續提息17次以遏制通貨膨脹，但目前5.25%的高利率顯然對房市起到了釜底抽薪的作用。30年期傳統固定利率抵押貸款在今年第二季度已抬高到6.6%，讓許多購房者望而卻步，大感房市要走入“熊市”。

桑德斯就分析指出，鑒于目前房地產市場走向的不確定，“許多潛在購房者都正采取觀望態度”。莫魯尼則說，在房地產熱的前幾年，美國有大量的新房開工，供過于求的市場狀況也促使房地產市場開始調整。

然而，并不是美國每個州的房市都在陷入疲軟。美國全國房地產經紀人協會的報告指出，近20個州的房屋銷售仍在上漲，比如阿拉斯加，第二季度舊房銷售量比去年同期上漲了48.6%，阿肯色州和德克薩斯州的增幅也分別達到了17.9%和11.3%。

“在銷售量仍然上漲的州，人們對利率上漲的反應不是特別敏感。”云解釋說，“只要反應比較敏感一點的地方，銷售都出現了下降。”

但莫魯尼則認為，各州房市之間的反差，一個最主要的原因就是工作機會。“房屋銷售繼續增長的地方，確實利率（對購房者）比較有利，但一個更主要的因素是，那里有更多的工作機會，這一點比利率更重要。”

莫魯尼并說，過去兩年內，美國共增加了380萬個新的工作機會。這意味著人們可以建立起信用，達到融資的最基本條件，從而考慮購買房屋。然而，在一些有很多新增就業人口的地方，也有房市降溫的狀況。莫魯尼解釋說：“有些地方房價過高，比如加州、佛州、弗州等地，這些地方存在一個人們承擔力的問題。房價過高，人們負擔不起，銷售量自然下降。”

·房市降溫沖擊美國經濟？

美國的房地產業規模超過2萬億美元，占美國家庭整體凈資產的三分之一以上，是美國經濟的一個支柱力量。專家們預測房市降溫不可避免地要影響到美國經濟的整體表現。

“房市降溫房價走低，預示著人們的財富在縮水。財富縮水讓人們感覺錢變少了，就會去壓縮消費。民眾的購買力不強，當然經濟就會疲軟。”云指出。

莫魯尼也認為，房地產業一直是經濟的最大貢獻者，而今年出現房地產銷售量的下降，無疑會對經濟產生一定的負面影響。

“許多和房地產業相關的行業，比如建筑業、裝修業，甚至家具行業都會受到沖擊。”莫魯尼說，但他也指出，由于房地產業的基本盤比較大，降溫的趨勢還相對比較小，它目前仍是經濟發展的一個重要動力。

美聯儲承認，受房地產降溫、持續提息效應以及高油價“三大因素”作用，美國經濟增長正在明顯放緩，今年第二季度的增速只有2.5%，還不到第一季度5.6%增幅的一半。作為應對，美聯儲已結束了本輪的加息周期。

一直研究房屋問題的朱小棣則認為，房地產和經濟的關系，并不是外界想象的那么簡單而直接。

“從1930年代大蕭條到2000年美國股市崩盤之前，房屋市場興衰確實與美國整體經濟表現息息相關。房屋市場復蘇，經濟就復蘇；經濟衰退，房屋市場就首當其沖地向下滑。”朱小棣對《華盛頓觀察》周刊說，“不過這一關系在2000年股市危機時卻有了變化，當時股市崩盤，經濟衰退，可是房屋市場不僅沒有受到影響，反而強勁上漲，還帶動了經濟復蘇，之后房屋市場更如一匹脫韁野馬般飛速發展。房市和大經濟的關系愈發讓人看不懂了。”

基于此，他認為，如今就斷言“房市降溫一定影響經濟發展”還為時過早。

雖然在一些美國大中城市，房價已開始走下坡路，如在底特律，今年第二季度房價下跌了8%，但也有專家認為，現在房屋銷售的下降，不一定會造成美國房價持續下跌。

“只有等到房屋銷售量下降到一定程度，房價才會下降。”朱小棣說，房屋市場具有明顯的地區性差異。根據他所在的哈佛大學房屋研究聯合中心的最新研究，房價跟工作市場和過分建屋關系最為密切。如果該地區失業增多，新房增多，那么房價肯定會出現下降。

·“硬著陸”還是“軟著陸”？

基于房市的迅速降溫及高油價推動的通貨膨脹率，8月1日公布的一份對美國中西部企業活動的月度調查中，芝加哥全美采購經理人協會也指出：“通脹上升伴隨生產放緩，讓人想到了‘滯脹’這個詞。”但受訪的專家則認為，美國房市乃至整個經濟“硬著陸”的可能性不大，房地產市場正通過目前的“軟著陸”思考新的發展。

莫魯尼就對《華盛頓觀察》周刊說，人口增長是總的趨勢，基于需求的增加，今后的房產市場將趨向于賣方市場，所以他依然看好美國房市。

“除了‘嬰兒潮’一代人開始換房、購買更小的房子，‘嬰兒潮’一代的子女－－出生于1982年至1995年的‘回聲一代’——即將進入壯年），開始考慮購買自己的第一所房子。”莫魯尼說，“還有移民，為了圓自己的美國夢，也是購買房屋的生力軍之一。”

莫魯尼的這番分析得到了朱小棣的呼應。朱小棣說，從需求上看，美國的房市長期走勢應該是好的。就衡量購買房屋的一個指標－－人口戶數而言，哈佛大學房屋研究聯合中心預測，從2005年至2015年，美國的總戶數將增至1460萬，而之前的預測表明從1995年至2005年，人口戶數僅為1260萬。“這200多萬增加的戶數，對房屋的需求是有實際影響的。”

朱小棣還特別指出，移民對房產業的影響也不可小覷。在過去10年中，外國出生的移民在人口戶數的增長中占了三分之一，他們比普通美國人更有購買房屋的動力和熱情。

從這個意義上說，“現在的政治和媒體談到移民問題時，經常忽略了一個基本問題：移民是美國購買房屋的生力軍。”朱小棣對《華盛頓觀察》說，“如果美國政府關閉大門，不讓移民進入美國，甚至把現有的移民趕走，那美國的房地產業肯定會受到更大損害。”（來源：華盛頓觀察周刊 編輯：陳凡）