樓市：調(diào)控持續(xù)發(fā)力 房價(jià)回調(diào)動(dòng)能加大

從史上最嚴(yán)“新國八條”政策頒布到滬渝房產(chǎn)稅“靴子”落地，各界猜測已久的新一輪調(diào)控終于來臨。與以往歷年樓市調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)點(diǎn)多選擇在兩會(huì)前后相比，2011年樓市調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)點(diǎn)明顯提前，接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，樓市調(diào)控持續(xù)發(fā)力，僵局將打破，房價(jià)回調(diào)動(dòng)能加大。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)分析說，“新國八條”的措施中通過嚴(yán)格限購、加大二套房的首付杠桿進(jìn)一步抑制購房需求，通過加大土地供應(yīng)增加商品房供給預(yù)期，通過嚴(yán)格土地增值稅清算和稽查擠壓開發(fā)商資金鏈，通過對(duì)問責(zé)機(jī)制督促地方政府落實(shí)政策，這些均進(jìn)一步加劇了樓市的利空預(yù)期。開發(fā)商資金鏈吃緊，在此時(shí)購地會(huì)擠占大量的現(xiàn)金流，對(duì)質(zhì)量欠佳的地塊自然不急于出手。預(yù)計(jì)隨著“新國八條”落實(shí)，樓市商品房成交量將會(huì)顯著下降，土地市場還將持續(xù)不溫不火的局面，土地流拍現(xiàn)象會(huì)再度出現(xiàn)。

北京中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，房產(chǎn)稅的推出，再加上“新國八條”的相關(guān)政策，對(duì)打擊市場上漲的預(yù)期將會(huì)產(chǎn)生顯著效果，北京等大城市房價(jià)將再次停漲，部分郊區(qū)房價(jià)將出現(xiàn)下調(diào)，60%以上的購房者會(huì)選擇觀望，北京等城市很可能出現(xiàn)去年4月以后的蕭條現(xiàn)象。但因?yàn)槟壳柏泿殴?yīng)量依然比較高，另外保障房及商品房的供應(yīng)效果只能在下半年才能明顯出現(xiàn)，所以實(shí)際對(duì)價(jià)格的抑制作用依然需要看政策的落實(shí)及持續(xù)力度。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，在此輪調(diào)控嚴(yán)厲行政干預(yù)之下，2011年，全國房地產(chǎn)市場將迎來一場明顯的降溫潮，加上貨幣政策緊縮、商品住宅供應(yīng)量增大、開發(fā)企業(yè)資金吃緊等因素，房價(jià)下調(diào)的可能性急劇增大。他預(yù)計(jì)，70個(gè)城市房價(jià)指數(shù)將于二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長，年內(nèi)多個(gè)月份房價(jià)會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。部分房價(jià)偏高的一二線城市，房價(jià)將出現(xiàn)一定幅度的下跌。

市場預(yù)期，在新“國八條”框架下，春節(jié)之后各地細(xì)則將陸續(xù)出臺(tái)。完善地方政府問責(zé)機(jī)制，各城市一季度要公布新建住房價(jià)格控制目標(biāo)將成為后期關(guān)注的焦點(diǎn)。

物價(jià)：權(quán)重“重組”讓CPI更具指導(dǎo)意義

2010年我國居民消費(fèi)價(jià)格(C PI)同比漲幅超過3%，今年物價(jià)上行壓力不減。國家總理溫家寶春節(jié)巡訪山東，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定物價(jià)是今年經(jīng)濟(jì)工作的頭等大事。專家認(rèn)為，現(xiàn)在政府最缺乏的不是對(duì)抗通貨膨脹的手段，而是準(zhǔn)確計(jì)量CPI的方法。

國家統(tǒng)計(jì)局日前宣稱，今年起我國將采用新的C PI權(quán)重。市場預(yù)期，C PI將因?yàn)檎{(diào)整相關(guān)權(quán)重而改變一直以來被低估的局面，調(diào)整后的C PI將更真實(shí)地反映物價(jià)水平，更具指導(dǎo)意義。

通常情況下，CPI超過3%視為通脹，超過5%就比較嚴(yán)重。然而C PI數(shù)值高低，不僅取決于各個(gè)類別中每一個(gè)規(guī)格品的價(jià)格變化，也取決于C PI中各個(gè)商品的權(quán)重。比如說目前C PI中食品類權(quán)重盡管比30年前下降了接近一半至32%-33%，但食品類商品的價(jià)格變動(dòng)仍在很大程度上決定著C PI的高低。另外，近年來房價(jià)不斷上漲，可居住類支出卻一直沒有在CPI中充分體現(xiàn)。

當(dāng)下，隨著本輪物價(jià)上行，各界對(duì)C PI是否真實(shí)反映宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況質(zhì)疑不斷。市場人士普遍認(rèn)為應(yīng)該及時(shí)調(diào)整食品支出和居住支出在C PI中的權(quán)重，以準(zhǔn)確反映經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)1月21日接受新華社采訪時(shí)表示，2011年起我國將采用新的C PI權(quán)重。國家統(tǒng)計(jì)局每年對(duì)食品、居住等8大類的CPI權(quán)重進(jìn)行微調(diào)，每5年進(jìn)行一次大調(diào)。

據(jù)了解，2011年C PI編制的新權(quán)重方案中，居住類、醫(yī)療保健類、娛樂教育文化類價(jià)格權(quán)重將上升，食品類權(quán)重將下降。

接受記者采訪的專家預(yù)計(jì)，如果我國把居住類權(quán)重從目前的14.69%調(diào)到國際控制值30%，租金上漲無疑會(huì)推動(dòng)CPI大幅度上漲，CPI被低估的局面可改變。

紅幣：人民幣國際化提速“紅幣”將深度崛起

與被稱為“綠幣”(greenback)的美元相對(duì)，人民幣被一些人稱為“紅幣”(redback)。匯豐環(huán)球研究在此前發(fā)布的一份名為《R ise of the R edback》的報(bào)告中指出，“如果說21世紀(jì)會(huì)誕生一種能與美元相抗衡的世界儲(chǔ)備貨幣，那一定是人民幣?！?/p>

人民幣國際化戰(zhàn)略其實(shí)已從貿(mào)易領(lǐng)域悄然開始。2010年，央行擴(kuò)大跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算試點(diǎn)范圍由上海市和廣東省的4個(gè)城市至20個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)，同時(shí)不再限制境外地域。據(jù)央行1月底公布的《2010年四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，2010年銀行累計(jì)辦理跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算

據(jù)匯豐預(yù)測，“對(duì)人民幣作為貿(mào)易結(jié)算貨幣的需求主要來自新興市場國家而非發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。新興市場目前占中國全部貿(mào)易比重的近55%，而十年前為47%。隨著全球經(jīng)濟(jì)重心進(jìn)一步轉(zhuǎn)向新興市場，預(yù)計(jì)這一比重將加速上升。若保持目前的趨勢，預(yù)計(jì)3至5年內(nèi)中國與新興市場國家貿(mào)易額的至少一半將以人民幣結(jié)算(這一比例目前不足3%)。換言之，每年將有近2萬億美元的貿(mào)易將以人民幣結(jié)算，而人民幣也將由此成為全球三大貿(mào)易貨幣之一?！?/p>

伴隨著在貿(mào)易領(lǐng)域人民幣認(rèn)可速度的逐步升溫，離岸人民幣市場的加速建設(shè)為人民幣國際化提供了更深層次的動(dòng)力。2010年7月，央行與中銀香港簽署了修訂后的《香港銀行人民幣業(yè)務(wù)的清算協(xié)議》，與香港金管局就擴(kuò)大人民幣貿(mào)易結(jié)算安排簽訂了補(bǔ)充合作備忘錄。截至2010年底，香港人民幣存款達(dá)到3149億元人民幣。在香港，中央政府和各類企業(yè)可以在香港發(fā)行人民幣債券，境外投資者可自由購買。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2010年12月中旬，當(dāng)年在港發(fā)行的人民幣債券超過200億元，一個(gè)可供投資的人民幣市場正在逐步發(fā)展和成形。

與此同時(shí)，為解決人民幣國際化中重要的“人民幣回流”問題，央行已經(jīng)允許境外符合條件的機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入中國銀行間債券市場。而為了配合跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算的順利開展，央行在銀行間外匯市場開辦人民幣對(duì)馬來西亞林吉特和俄羅斯盧布的交易。業(yè)內(nèi)人士表示，人民幣國際化進(jìn)程的步伐也許將比許多人預(yù)計(jì)的要快。2011年，境外人民幣通過在港中資證券及基金公司投資A股市場的“小Q FII”模式有望正式開閘，而渣打銀行預(yù)計(jì)韓元和新臺(tái)幣有望成為下一個(gè)直接對(duì)人民幣交易的幣種。