流標再現　開發商拿地謹慎

根據國土資源部最新要求，土地監控已經細化到地方縣城。各縣級國土部門必須嚴格監控當地市場成交情況，清理2011年以來的成交地塊，如有地價異常則需主動上報。而事實上，多位業內專家告訴記者，當前土地市場正處于量價齊跌的低迷時期。

根據中國指數研究院發布的最新土地市場交易周報，上周20個主要城市土地市場供應量大幅減少，成交量繼續走低。據統計，受監測20個主要城市共推出土地43宗，較上一周減少120宗，推出土地面積共計164萬平方米，環比下跌74%；成交土地35宗，較上周減少20宗，成交面積共計219萬平方米，環比下降3%。

在今年三四月份的黃金時期，“北上深廣”等一線城市，土地市場走低態勢明顯。有數據顯示，截至5月23日北京市土地成交收入同比2010年1至5月下降59.2%。上海市4月份土地出讓金同樣降幅明顯，并創下近兩年來單月土地出讓金新低。

另一方面，開發商拿地熱情同樣在迅速減弱，全國各大城市土地流拍、底價成交陸續出現。據中原監測，各大城市宅地溢價率已連續3周保持在10%以內，且部分城市土地市場已出現流標。上周一至周四，中原監測的10幅到期宅地中有2幅流標，其中南京一幅宅地因起拍價過高而流標。“與前段時間相比，開發商的心態越來越悲觀，拍地的熱情不像以前那么高。”中原集團研究董事程澐接受《經濟參考報》采訪時表示。

萬科、保利、招商、金地等房地產龍頭企業在今年前4個月已經不約而同地降低了拿地規模，并不同程度地表示，當前針對土地市場的策略已經趨向謹慎。

來自中國房產信息集團發布的數據顯示，15家大型房地產企業在今年的前4個月中，拿地總量呈逐月下降趨勢。尤其在最近的4月份，通過招拍掛方式新增土地總建筑面積共260.08萬平方米，同比下降78%，環比下滑66%；成交土地總價約56.88億元，同比下降70%，環比下滑59%，創2010年以來拿地總量和成交總價的月最低紀錄。

高策地產顧問董事長李國平告訴《經濟參考報》記者，不僅僅在“北上深廣”等一線城市，在南京、天津、秦皇島等二線土地市場也同樣低迷。“更多的開發商開始持幣觀望，不敢入市。”

東亞新華地產一位人士告訴記者，目前整個大的市場環境，體現了中央宏觀調控的力度和效果，同時也影響了企業對后期市場環境的信心。這意味著在供應量不能提升的情況下，土地市場仍將持續走低。綜合市場判斷，土地溢價率、成交量仍然會雙雙下降。

資金緊張　回籠慢融資難

而開發商之所以謹慎入市，除了是對后期市場信心不足，最重要的則是來自資金鏈的擔憂。

目前，與房地產融資有關的資本市場、銀行開發貸款、信托資金、海外債券四大融資渠道已出現“融資難”的狀況。

同時，在國務院啟動新一輪的房地產調控后，金融機構對房地產開發貸款的控制更為嚴格。多家商業銀行此前透露，將房地產開發貸款利率上調至接近10%。并且不能再用土地進行抵押貸款，而必須是建筑物。

多地出臺的限購令，令市場銷售業績普遍下滑，資金難以迅速回籠。同時國家持續從緊的信貸政策讓融資再添難度，如此“雪上加霜”讓房地產企業在資金鏈上青黃不接。

上述東亞新華地產內部人士告訴記者，當前的限購令和信貸政策，對房地產開發企業尤其民企資金鏈的影響是空前的，“央企及大型房企資金充裕且擁有一定土地儲備，在市場低迷時期擁有一定的抗打擊能力，而民企及中小企業則無法比肩。”

上海易居房地產研究院近日發布的《我國房地產開發企業資金狀況研究》認為，一季度房地產開發企業資金狀況已不容樂觀，在房地產開發企業本年資金來源增速放緩、房地產開發投資高位運行、商品房銷售金額增速難以大幅回升、個人購房貸款余額增速回落等系列因素的影響下，房地產開發企業資金鏈逐漸趨緊。研究預測，受融資環境依然嚴峻及資金難以快速回籠的影響，二季度房地產開發企業資金可能進入預警區間。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生告訴記者，房企資金吃緊的局面才剛剛開始。“目前可以檢測的數據基本上來自4月份或者更早，而事實上房企真正的資金鏈緊張從5月份才剛剛開始，并且會一直持續到今年第三季度。”