11月4日上午，上海嘉定龍湖地產(chǎn)酈城售樓處。門口的展示沙盤上看不見樓房模型，只剩兩個燈頭接口，樹木模型七扭八歪，從沙盤上零落的碎屑仍可見被砸過的痕跡，而另一個全景沙盤也被黑色布罩全部遮擋起來。樓房精美裝修的樣板間中，業(yè)主在白墻上寫下的“容積率欺詐”、“還我血汗錢”等黑色抗議標(biāo)語異常扎眼。
售樓處只有兩名售樓人員埋頭坐在前臺，進(jìn)來了人甚至不會抬眼看，更多的工作人員則是坐在茶水臺前，伴著咖啡機(jī)咕咕的煮水聲聊天。
因?yàn)閳F(tuán)購已經(jīng)結(jié)束，且剩余房源非常有限，售樓處內(nèi)只有零星的看房者。然而就在半個月前，這里曾經(jīng)歷了3天人滿為患的購房潮，但緊接而來的是上百名老業(yè)主的抗議示威。
上海樓市“金九銀十”儼然已變成“銅九鐵十”，開發(fā)商要回籠資金，開始大幅度降價售樓，房屋資訊網(wǎng)站的新開樓盤中，隨手可見“打折中”、“活動”等宣傳字樣，有的樓盤降價幅度高達(dá)40%以上。
而這觸動了老業(yè)主的神經(jīng)，“自己血汗錢堆起”的房子貶值了，老業(yè)主的“維權(quán)”行動開始了。他們要求，“停止降價銷售、退房或者補(bǔ)全差價！”
就在11月2日，龍湖業(yè)主代表與龍湖公司代表的談判因談判地點(diǎn)的分歧而告失敗。輿論也沒有支持老業(yè)主，許多網(wǎng)友指責(zé)他們“阻礙房價下跌”，而記者采訪相關(guān)法律人士認(rèn)為，此種維權(quán)缺少法律依據(jù)。
但是，在樓市調(diào)控之下，業(yè)主如何承受市場風(fēng)險？這是值得討論的問題。
房產(chǎn)商：大幅降價促銷
近期，國十條、房產(chǎn)稅、限購令的調(diào)控作用逐漸顯現(xiàn)，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，近3個月以來，上海商品房供應(yīng)面積仍在增加，但是成交量環(huán)比增長卻是零。
打折降價無疑是擴(kuò)大成交量最快的辦法。中國青年報記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，在上海，大幅降價的嘉定龍湖地產(chǎn)酈城和綠地集團(tuán)秋霞坊的部分戶型僅剩頂層以及一二層，房源基本銷售完畢。
龍湖地產(chǎn)在10月19日推出了為期3天的“搶收華東”促銷行動，以搜房網(wǎng)為平臺限時團(tuán)購上海、杭州3個樓盤1000套房，這其中就有酈城樓盤，房價折算后從1.75萬元/平方米直降到約1.4萬元/平方米。
同樣大幅降價的還有浦東中海御景熙岸，最大降幅每平方米均價下降6000元，而綠地集團(tuán)秋霞坊，每平方米也下降了4000元之多。除降價之外，近期保利家園部分樓盤被網(wǎng)友曝“變相降價”，通過贈送車庫和免契稅等方式加大優(yōu)惠幅度。
花費(fèi)巨款購房的先期業(yè)主先是驚愕，后是感到“被開發(fā)商欺騙了”。
10月的最后兩個周末里，上述所及的幾個售樓處內(nèi)，老業(yè)主集體示威抗議，要求“開發(fā)商給個說法”，停止降價銷售，部分業(yè)主要求退房或者補(bǔ)全差價。
龍湖地產(chǎn)售樓處的工作人員當(dāng)時回應(yīng)：“我們只能按照合同辦事”，沒有辦法滿足業(yè)主要求，“降價這個是沒辦法的，家家都是這樣，而且房價是降了，但好的樓層也都已經(jīng)被人家(先期業(yè)主)挑走了。”
政府部門：“市場行為，我們不會干涉”
手里攥著房子的老業(yè)主，本以為調(diào)控下只有地產(chǎn)商和房屋中介在過冬，沒想到第一個過不下去的，竟是自己。
“房子還沒到手，突然幾十萬元就瞬間蒸發(fā)了”，以一套90平方米的小戶型為例，上述幾個樓盤，先期業(yè)主的房子在降價中至少貶值20萬元，幾大樓盤的老業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商為了自己的利益如此促銷，這種降價“是欺詐行為”。
一位不愿透露姓名的維權(quán)業(yè)主表示：“我們不是阻礙降價，我們也并不是跟新買房的人有任何矛盾，但是開發(fā)商不能這樣狠地降價，我們幾乎等于多付了一個首付，利益確實(shí)受到損害?！?/p>
優(yōu)惠措施同樣引起爭議。在保利家園的業(yè)主論壇上，老業(yè)主認(rèn)為，“大家都是一樣花了血汗錢購買房子，這(附加優(yōu)惠條件)對于老業(yè)主是極其不公平的?！?/p>
實(shí)際上，業(yè)主要求退房的緣由并不僅僅只是因?yàn)閮r格縮水。在龍湖地產(chǎn)的業(yè)主與開發(fā)商交涉時，一名男性業(yè)主憤怒地說，“你們合同中沒執(zhí)行的多了去了。你不要跟我提合同?！睒I(yè)主所指的未執(zhí)行是指開發(fā)商對容積率和附近規(guī)劃的承諾，一位微博名為“嘉定龍湖業(yè)主維權(quán)”的龍湖業(yè)主透露，維權(quán)行動從2011年3月就開始了，他們認(rèn)為龍湖在容積率上偷換概念，在車位比例和房屋質(zhì)量上都有瑕疵，此時又大幅降價，所以要求退房。
于是，大幅降價的樓盤售樓處里，就發(fā)生了一邊新的購房者排隊(duì)搶房，另一邊老業(yè)主舉著“抗議欺詐”的橫幅要求退房的景象。然而，無論是退房還是補(bǔ)償?shù)囊?，在先期訂立的合同中均沒有相應(yīng)條款規(guī)定，法律依據(jù)不充足。
其實(shí)，業(yè)主抗議降價的事件并不是首次發(fā)生。早在2008年，在上海、杭州、武漢等城市發(fā)生的萬科業(yè)主退房潮中，因?yàn)橄绕诘暮贤瑮l款中沒有降價條款的約定，只能得到萬科“體諒客戶的心情，但是其一切企業(yè)行為必須遵循契約原則”的回應(yīng)。
“早期業(yè)主利益顯然遭受了損失，但是業(yè)主的損失與開發(fā)商降價的行為之間是否具有民法上所說的因果關(guān)系，是值得商榷的?！睆?fù)旦大學(xué)法學(xué)院的段厚省教授解釋，從法律依據(jù)上，業(yè)主在與開發(fā)商簽訂書面的且經(jīng)法定程序備案的購房合同時，雙方都應(yīng)當(dāng)被推定為“理性人”，有著預(yù)測并承擔(dān)商業(yè)風(fēng)險的能力，這個風(fēng)險就包括房屋價格或者交換價值下降的風(fēng)險。
中國青年報記者致電上海市嘉定區(qū)房屋和土地管理局，得到了同樣的答案，其科室工作人員表示：“開發(fā)商的降價屬于商業(yè)行為，只有當(dāng)其房價上漲超過20%時，我們才會加以限制，而對下降的限制還沒有接到上級相關(guān)規(guī)定的通知，所以目前調(diào)查認(rèn)為，嘉定的這兩個樓盤沒有違規(guī)操作，市場行為，我們不會干涉。”
而在10月27日舉行的上海市政府例行新聞發(fā)布會上，上海市政府新聞發(fā)言人徐威也表示，根據(jù)國家有關(guān)價格管理的法律法規(guī)，商品房銷售價格是由房地產(chǎn)企業(yè)和購房人根據(jù)市場供求關(guān)系協(xié)商約定，同時，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該按照規(guī)定實(shí)行“一套一標(biāo)”，明碼標(biāo)價，接受監(jiān)管。如果雙方當(dāng)事人發(fā)生矛盾糾紛，應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定協(xié)商解決，如果協(xié)商不成，可以通過司法途徑解決。“相關(guān)職能部門將依法加強(qiáng)監(jiān)管，對違反商品房價格管理規(guī)定的行為將予以查處，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益?！?/p>
法律專家：目前處于經(jīng)濟(jì)理性回歸時期
業(yè)主到底是否應(yīng)該承擔(dān)房屋貶值的風(fēng)險，從事民商法研究的復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院教授段匡認(rèn)為，目前處于經(jīng)濟(jì)理性回歸的時期，當(dāng)事人應(yīng)以理性來考慮自身的利益和責(zé)任問題。
“因?yàn)楫?dāng)房價上漲時，開發(fā)商并沒有權(quán)利要求合同解除，讓業(yè)主按照新的價格買入，那么同樣的邏輯，業(yè)主難以擁有要求補(bǔ)償差價的權(quán)利。”段匡解釋，當(dāng)時高價買入的人一定也是綜合了各方面的條件，認(rèn)為劃算才會購買。而今天買的人認(rèn)為，這個房價到底了，但事實(shí)上，同樣存在房價是否還會下跌這個問題，這本質(zhì)上是每一個人自身的判斷力決定的。
不過，段匡認(rèn)為如果開發(fā)商存在勸誘引導(dǎo)或者欺騙等違規(guī)問題，在業(yè)主進(jìn)行舉證后，是完全可以要求補(bǔ)償?shù)摹?/p>
最近，上海市市長韓正對于上海進(jìn)一步落實(shí)中央的房市調(diào)控政策表示了決心，“下一步我們的態(tài)度是堅(jiān)決的，會堅(jiān)決落實(shí)中央政策的宏觀調(diào)控措施?！?/p>
調(diào)控加力，開發(fā)商是否能夠無限制的降價，有分析人士指出，開發(fā)商為了回籠資金大幅降價，事實(shí)上給老業(yè)主、周邊的房產(chǎn)商以及二手房市場都帶來了影響。
中國青年報記者調(diào)查了位于上海市運(yùn)光路的房產(chǎn)中介一條街發(fā)現(xiàn)，近來規(guī)模較小的房產(chǎn)中介多是兩至三個月沒有二手房成交，運(yùn)營成本主要靠一些租房的手續(xù)費(fèi)支撐。
“大大小小的房產(chǎn)中介都關(guān)了多少家了，我也開始考慮要不要關(guān)門了”，上海華一房產(chǎn)經(jīng)理黃建告訴記者，當(dāng)下無法成交的主要原因在于買方都在觀望等待下降，而二手房房主價格上還不愿意松口。
“我國樓市的價格波動，政府在其中發(fā)揮了巨大的作用。這種政策上的風(fēng)險對于業(yè)主來說是不公平的，這要依循涉及政府政策的法律來尋求救濟(jì)。”段厚省給出了一個更大的討論空間。
業(yè)主作為經(jīng)濟(jì)理性人，在市場行為中確實(shí)應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，但是風(fēng)險承擔(dān)體系仍有完善的必要。中國社科院社會學(xué)研究員唐鈞教授近日在一場有關(guān)城市住房政策研究的講座中指出：“政府的房價調(diào)控有可能會導(dǎo)致‘負(fù)資產(chǎn)問題’，也就是業(yè)主在房價下降后仍然需要按照原有的高價進(jìn)行按揭償還，這會引發(fā)很多問題，需要靠總體的住房政策進(jìn)行調(diào)節(jié)和保障。”
段厚省說：“我們可以討論，因不可預(yù)測的政策而遭受損失，在此情況下是否可以主張向政府求償?shù)膯栴}。”
而對于購房者，段厚省告誡說，“如何減少損失，還是要靠市民的理性判斷，不要追漲，也不要追跌，以理性平和以及必需的原則來做出購房決定。法律很難滿足每一個人在每一個時候的要求，只能實(shí)現(xiàn)一種大致的公平。”
來源：中國青年報 編輯：馬原