樓市2011巨變中回歸理性

在2009年中央經濟工作會議上，房地產多年來第一次不再被當作支柱產業來描述，敏感的地產人士已經覺察到了新一波樓市調控山雨欲來的氣息。在經歷一系列樓市調控措施之后，2011年的中國房地產行業在各個方面發生巨大的變革。

政策

“京十五條”力保穩中有降

回顧北京樓市一年的發展脈絡，“京十五條”的出臺是一個重要的時間節點。今年2月16日，北京正式公布的貫徹“國八條”的“京十五條”，被稱為“史上最嚴厲”房地產調控措施。最引人注目的是，在先前的限購政策之上，對已擁有兩套及以上住房的京籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非京籍居民家庭、無法提供北京有效暫住證和連續5年(含)以上在北京繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非京籍居民家庭，暫停其在北京購房。

“5年時間”和“必須連續”這兩項嚴苛規定，將相當數量的非京籍人士的購房意愿擋在了門外，而已擁有兩套及以上住房的京籍居民家庭在一定時間內也不再有購房資格。此舉對北京房地產市場的影響遠遠超過了上海、重慶試行房產稅的影響，無疑會凍住去年一直瘋狂的京城樓市。

此外，北京市政府今年2月28日晚間公布了今年新建普通住房價格控制目標，明確指出今年北京新建普通住房價格與去年相比穩中有降。這顯示出北京市政府將房價控制在合理水平的決心。

在一線城市房價調控目標中，北京成為唯一提“降價”的城市，從內容看“京十五條”與其他城市相比是最嚴厲的。而北京市作為調控的重點城市，調控目標也會處于相對更高的層次。

“經過一年調控，新建普通住房成交均價比去年下降6.3%；新建商品住房價格同比漲幅累計回落6.9個百分點，環比連續3個月停漲后在10月份開始下降；居民家庭首次購房比重接近90%，各項主要指標變化符合調控預期。”市住建委委員王榮武說。

近日，北京市住建委相關負責人表示，年初確定的“穩中有降”房價控制年度目標完成；明年北京的限購等調控政策將不動搖、不放松。

成交量

低迷中創下新低

與以往調控不同的是，限購令的出臺在樓市成交量上起到立竿見影的作用，“京十五條”出臺并執行滿月之后，在這一個月里，受“限購令”影響，新房開盤量、購房需求、業主掛牌量均出現了明顯萎縮，樓市整體成交量跌幅達55%，買賣雙方觀望氣氛濃厚。

北京市房地產交易管理網數據統計分析，一季度新房住宅網簽總量為20747套，環比2010年四季度下降41.5%，同比2010年一季度下降35.8%；其中，上半個季度新房成交量為15178套，“京十五條”施行以來的下半個季度成交量僅為5569套，約為一季度總量的四分之一。

據北京市房地產交易管理網的數據統計顯示，2011年上半年北京二手房成交量累計為76291萬套，同比2010年上半年下降了28.9%；其中二手住宅成交68708萬套，同比2010年上半年下降了31.7%。政府誓讓房價回歸理性的信心堅決，政策持續深入，上半年北京二手房成交量低迷，樓市明顯降溫。

從4月開始，北京二手房市場的單月成交量已連續8個月低于1萬套，最近三年來，北京二手房月成交量低于萬套的月份數合計為12個，其中有9個月出現在今年。北京中原市場研究部統計數據顯示，今年1-11月，北京二手房成交套數為10.861萬套，同比下降36%。業內預計，今年全年北京二手房總成交量將在11.8萬套左右，同比降幅將超過40%。由此，北京二手房交易將創最近三年的最低值。

成交量的變化也反映到樓市結構上，來自北京住建委信息顯示，今年1至11月房地產開發投資增長12.7%，比其他固定資產投資增速低3.3個百分點。其中保障房投資增長1.2倍，占住宅投資31.5%，比重同比提高12.8個百分點。房地產市場調控引導和優化產業結構調整的作用更為明顯。