來自中原地產的統計數據顯示，8-10月3個月通州成交房價出現非常明顯的松動，房價從17000/平方米到16000/平方米再到15000/平方米，實現了三級跳。其中，百合灣、華業東方玫瑰、天時名苑等項目均出現明顯的價格下調，但是開發商“以價換量”的計劃似乎依然難以挽回通州樓市的“疲軟”。北京市房地產交易管理網數據顯示，從9月1日至10月10日，通州在售的主要16個住宅項目中，簽約住宅總套數為400套，總簽約項目總值為7.3億，除個別項目外，大部分依然銷售冷清。

張大偉認為，雖然目前來看通州的成交房價已基本回到去年年初水平，但實際降價較多的依然集中在部分項目，大項目的價格下調幅度并不大，價格未跌到位是市場不買單的主要原因。其次，目前自住需求占據市場9成以上，這部分需求的觀望情緒更加濃郁，特別是在房價已經開始松動的區域，自住需求反而對價格的下調持有更加期待的心理，買漲不買跌。最后，通州庫存及潛在供應量都比較多，目前在售項目大部分并非交通便利區域，這也明顯影響了成交量。

類型 2：立竿見影

從9月成交套數排行榜中也可以看出，目前成交情況較好的項目當中大部分采取了降價換銷量的營銷策略。以排名第一的遠洋一方項目為例，該項目8月份成交均價為21311元/平方米，9月份則跌至18292元/平方米，而與其一路之隔的北京新天地項目至今仍保持20000元/平方米以上的銷售均價。

除遠洋一方外，位于排行榜前20名的項目當中，中建玲瓏山、加州水郡、住總萬科金域華府、華業東方玫瑰、天時名苑、金地仰山等項目均出現成交價格的回調，其中中建玲瓏山項目月度回調幅度高達18.5%，而天時名苑項目前期期房成交均價為20000元/平方米左右，而9月份轉為現房后僅為16330元/平方米。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析指出，近幾個月的樓市成交現狀中，價格對于成交量的影響顯得尤為突出，因此新入市的項目當中，開發商多以價格作為贏得市場的重要手段。而這一做法也得到了市場的驗證，遠洋一方項目大幅降價銷售，因此殺入9月北京樓市成交套數排行榜，搶得第一的寶座，9月份成交套數271套，實現銷售回款4.62億元。

類型 3：虛晃一槍

北京房地產交易管理網數據顯示：截至10月10日，北京從9月1日開始的“金九銀十”中，入市商品房期房住宅項目達到了34個，在入市的34個項目中，有明確優惠的達到了22個項目，其中有7個項目針對部分客戶出現了95折及更多的優惠。優惠幅度最大的項目（貸款每平米優惠3000元，全款每平米優惠4000元），而且大部分項目都表示，到售樓處現場還可以有一定的優惠，可見增加優惠已經成為樓市的普遍現象，然而不少購房者到了項目售樓處發現，中意的房子價格依舊堅挺，開發商打出的降價口號更多的時候是個促銷的噱頭。

據悉，9月至今北京合計有銷售記錄的項目為191個住宅項目，其中均價出現相比8月份下調的只有14個項目，而持平的為173個項目。

鏈家地產首席分析師張月認為，滯銷項目中很多都是高端項目，比如玉湯山莊園、中海九號院、華府莊園等。“而且他們的定價與成交價之間的差價率也低于周邊項目，購房者的獲利感受偏低。”加上早期項目定價較高，開發商在新入市項目定價上偏于保守，早期項目比新項目及周邊其他項目定價平均高出10%左右。

“對于目前房地產企業來說，降價是他們沒有辦法回避的、不愿意選擇的，但是沒有辦法不能不選擇的唯一手段”，在近日某論壇上，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉呼吁廣大房企，暗降不如降、晚降不如早降，否則市場信心將會更脆弱。

來源：京華時報 編輯：馮媛