18日，深圳市政府發(fā)布今年1號文件。這一《深圳市人民政府關于優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉型升級的意見》以1個主文件+6個附屬文件的形式發(fā)布，劍指深圳日漸緊缺的產(chǎn)業(yè)土地資源。其中的亮點包括，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的合法工業(yè)用地可申請進入市場流通，這是去年國土資源部批準深圳實施土地管理制度改革試點后，深圳土地制度的最新創(chuàng)新成果，村集體土地中的合法工業(yè)用地可上市將有效拓展產(chǎn)業(yè)用地來源；此外，這一“1+6”文件的亮點還包括工業(yè)樓宇在擴大分割轉讓范圍的前提下可自行交易，以及深圳將推出產(chǎn)業(yè)用房中的“保障房”，這種創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租售價格將為同片區(qū)同檔次產(chǎn)業(yè)用房市場評估價的五到七成。

此次深圳發(fā)布的“1+6”文件中，主文件是《深圳市人民政府關于優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉型升級的意見》，此外文件還包括，《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）》、《深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）》、《深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）》、《深圳市關于貫徹執(zhí)行〈閑置土地處置辦法〉的實施意見（試行）》、《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》和《關于加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房的實施意見》等6個附屬文件。深圳市委常委、常務副市長呂銳鋒表示，“1+6”文件的導向性就是要以創(chuàng)新思維來破解空間不足的問題，通過多項改革舉措來優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間資源配置，促進產(chǎn)業(yè)轉型升級，為把優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)做大、做強、做優(yōu)提供可靠的、可持續(xù)的保障。

出（轉）讓土地使用權有兩種收益方式供選擇

其中，《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）》規(guī)定，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位實際占用的符合城市規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地，在理清土地經(jīng)濟利益關系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補償和拆除后，可申請以掛牌方式公開出（轉）讓土地使用權，兩種收益分配方式供選擇，第一種方式是所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位，第二種方式是所得收益70%納入市國土基金，30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位，并可持有不超過總建筑面積20%的物業(yè)用于產(chǎn)業(yè)配套。同時，為進一步調(diào)動原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的積極性，這一文件還規(guī)定，申請納入全市統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)用地市場的合法留用地，免收《深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規(guī)定》（198號令）中規(guī)定的10%的公告基準地價。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會副主任郭仁忠表示，這一創(chuàng)新文件正是得益于國土資源部和廣東省批準深圳市土地管理制度綜合改革方案，“如果沒試點的話，政策出不來”。不過郭仁忠表示，這一做法“還不能叫集體土地進入市場，因為（深圳城市化后）土地已經(jīng)全部國有化，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織擁有的土地可以進入市場交易，是深圳對土地資源的做法”。記者了解到，這類村集體的合法工業(yè)用地一般是獲得區(qū)或市一級主管單位批復的，但很多卻沒有辦理相關房地權證，此前這類土地都不允許上市交易。

“按國家政策講是征了再用，這是我們一個矛盾焦點，我們創(chuàng)新也正在這里”，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會主任王幼鵬表示，深圳經(jīng)過城市化過程，深圳原農(nóng)村集體社區(qū)的很多土地在完善土地權益方面存在爭議，此次創(chuàng)新政策在于解決“政府拿不回、集體用不了”的尷尬土地關系，“這并不是簡單意義上的集體土地入市，這些可申請上市的集體土地的使用方式一定是要在法律框架之內(nèi)滿足其用途管制的條件，并不是村集體說干什么就干什么的土地”。

呂銳鋒表示，城市化之后，股份公司手上有很多的（土地）資源，有些是政府通過城市化有關的政策或者通過征地返還的政策給辦了合法手續(xù)。“但也有相當多的是未征未轉，但是土地又還在村手上?！彼治稣f，這種村集體土地建設水平不高，環(huán)境又不配套，是一種低水平的利用，而這一政策是讓“地主”和“資本家”作一個對接，最后的效果則是引導“地主”升級為“資本家”，“它可以通過和產(chǎn)業(yè)的一種合作來持有股份、參與到更高優(yōu)的產(chǎn)業(yè)中”。

租用滿5年企業(yè)可分割購買已租用工業(yè)樓宇

此外，這次“1+6”文件的另一大創(chuàng)新是擴大了工業(yè)樓宇可分割轉讓的范圍?！渡钲谑泄I(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）》中規(guī)定，對于用地批準文件、土地使用權出讓合同約定不得分割轉讓或未明確約定可以分割轉讓的工業(yè)樓宇，租用工業(yè)樓宇從事生產(chǎn)、研發(fā)活動滿5年的企業(yè)擬購買已租用部分的工業(yè)樓宇，或者已在證券監(jiān)督管理部門輔導備案準備上市的公司為滿足首次公開發(fā)行股票并上市的發(fā)行條件擬購買的部分工業(yè)樓宇都可以分割轉讓。此外，這一辦法還取消了原213號文中舊工業(yè)區(qū)升級改造項目中的自用比例不低于50%的比例，規(guī)定城市更新項目改造后的工業(yè)樓宇及作為工業(yè)配套設施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務設施均可分割轉讓。

而在轉讓方式上，該辦法明確，符合規(guī)定可以轉讓的工業(yè)樓宇，可選擇在市土地房產(chǎn)交易中心公開交易，也可選擇自行交易，這改變了原來必須在市土地房產(chǎn)交易中心公開進行的作法。

呂銳鋒表示，以往深圳為產(chǎn)業(yè)提供空間比較多局限于給土地，而這次的文件大膽創(chuàng)新了空間資源的供給模式，實行房地并舉，優(yōu)先供房，建立以房招商、養(yǎng)商、穩(wěn)商的新機制，企業(yè)可以通過租賃、購買、合作等方式解決生產(chǎn)及配套的問題，并根據(jù)政策給予創(chuàng)新性企業(yè)租金補貼或優(yōu)惠。與此同時，深圳在培育創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房市場也工業(yè)房地產(chǎn)的“炒作”，比如設定了對工業(yè)樓宇進入市場的“三限”，即對銷售對象、銷售價格、二次轉讓周期作了明確限定，此外，該辦法對工業(yè)樓宇轉讓的增值收益上繳國土基金及其上繳比例也進行了規(guī)定。

另外，深圳表示將在“十二五”期末建成600萬平方米的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，這類用房是根據(jù)創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展需求，建設或配建、籌集（含租購）并按政策出租或出售的生產(chǎn)、研發(fā)、運營及其他配套設施的政策性產(chǎn)業(yè)用房，類似住宅中的保障性住房。而這類創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租售價格將實行政府基準價，原則上為同片區(qū)同檔次產(chǎn)業(yè)用房市場評估價的50%-70%。（曲廣寧）