昆明樓市已出現賣不動的跡象

半年前，昆明周邊樓市還異常火爆。建筑工地塔吊林立，一片片鋼筋混凝土森林如雨后春筍般拔地而起。半年過去了，許多樓盤并沒有想象中的火爆開盤，他們選擇了延期。因為前5月，全省商品房竣工面積同比下降25.8%、銷售面積同比下降3.4%。

從延期開盤到竣工、銷售面積雙降。偏偏禍不單行，從5月4日到6月9日，因購房者無法正常辦理銀行按揭貸款而申請辦理退房手續的達33筆之多，銀行突然間收緊了信貸閘門。

銀行房貸“剎車”

企業貸款比個人房貸利潤大

盛源房地產開發的西郊“綠茵清琴”樓盤，現因客戶銀行貸款不能發放，購房者被迫申請退房。在限購令的政策門檻高壓下，購房終成泡影。

昆明房產信息網公開的數據顯示，5月4日到6月9日僅僅一個多月，因購房者無法正常辦理銀行按揭貸款而申請辦理退房（車位）手續的達33筆之多，這也成為銀行收緊房貸的一個信號。在銀行過往的零售信貸業務中，個人住房按揭貸款一向都是“一枝獨秀”。2010年年末數據顯示，不少銀行個人住房按揭貸款在零售信貸中的占比在50%以上。現如今，這個占比數據已有了大幅下降。

從中信銀行昆明分行提供的數據可以看到，截至2011年5月底，該行共發放個人貸款1576筆，金額6.37億元。其中，住房貸款693筆，金額2.60億元；個人經營性貸款83筆，金額1.23億元；個人汽車貸款472筆，金額1.40億元；綜合消費貸款328筆，金額1.14億元。不難看出，個人住房貸款不再“一枝獨秀”。據了解，基本上銀行都將個人業務的側重點放在了個人經營性貸款方面。

越接近年中，銀行手中的錢袋子就捂得越緊。

昆明一家不愿透露姓名的銀行個貸部經理說：“房貸業務量今年下滑嚴重，與每月上調一次存款準備金率關系很大，現在房貸業務基本都不賺錢。如果審核過一筆房貸，首套房的房貸利率執行基本利率。如果是做一筆經營性業務，比如企業貸款，國家要求上浮利率30%，如果議價能力更強的話，我可以做到利率上浮100%。那如果個人房貸額度30萬元，企業貸款也是30萬元，利差決定了我們更愿意選擇企業貸款。同樣一單貸款業務，經營性貸款的利潤要遠大于住房貸款。”

對于銀行的這種“變臉”放貸行為，金融專家表示，這也是宏觀調控政策下銀行的無奈之舉，因為一旦存款準備金率上調0.5個百分點，就會有超過3000億元的資金被凍結。在銀行信貸緊縮的情況下，銀行調整貸款結構不僅僅是為了提高利潤，更為應付年中考核。一般而言，每年6份的半年考、12月份年終考，銀行要達到存貸款的各種標準，必須保證資本充足率，銀行會有意識地收縮貸款規模、擴大存款量，達到監管標準。

開盤延期

部分開發商對后市抱有希望

5月，住宅項目總計開盤5次，分別是溫泉山谷、云報記者村，華都B區、西山新城·草海時代和大理的洱海國際生態城，多是存量房銷售，首次開盤的新項目幾乎沒有。

今年上半年，昆明樓市放量較少，3月有3個樓盤取得預售證，4月有4個樓盤取得預售證，5月僅有3個項目取得商品房預售許可證，部分房企的開發資金遭遇“卡脖子”，新推房源量供應量不足，讓一部分有剛性需求的購房者只能“望樓興嘆”。

根據昆明市房產交易中心數據統計，5月昆明樓市共成交5174套商品房，日均銷售172套，總成交量較4月下降了51.5%。看來，4月份的樓市反彈沒能持續到5月份，樓盤成交量幾乎萎縮過半。盡管樓盤均價沒有上漲，但是限貸、限購政策顯然是控制成交量的有效措施，很多消費者對住房購買處于一個有心無力的狀態。即使是作為剛性需求，還是會被嚴厲的調控措施拒之門外。

昆明某房地產企業營銷部負責人郭先生透露，他們對最近開盤的幾個項目踩盤后發現，昆明市場已出現賣不動的跡象。記者查詢后得知，目前昆明在售樓盤的促銷大戰并未出現，開發商似乎缺乏降價意愿，大量新盤繼續延期上市，總體上看當前樓市因為僵持而顯得比較冷清。

對于樓盤入市步伐減緩，一位樓盤銷售部經理認為，開盤量減少主要原因有二：一方面部分開發商仍對后市抱有希望，有意識地將推盤時間后延；二是一批5月上市的新盤銷售不理想，開發商希望避開風頭，等前期房源消化后再推盤。