昨天，昆明市地稅局房產交易稅收征管系統開始試運行，將依托主城區標準房價數據庫，對所交易的二手房進行估價。二手房交易價格將全面進入“機評”時代，并以此作為過戶繳納稅費的基數。該舉措可打擊此前意在逃稅的“陰陽合同”。

7月1日前各縣（市）區全面上線

此前二手房交易過程中，買賣雙方為逃稅向交易中心提交的合同價，會低于真實成交價（即所謂“陰陽合同”）。未來隨著“機評”全面鋪開，“陰陽合同”再無用武之地。在二手房過戶時，合同價高于電腦估價的，以合同價為征稅基準；低于電腦評估價的，以電腦評估價為征稅基準，即“就高不就低”。

市地稅局副局長馮磊介紹，通過市場調查，在獲取房地產基礎數據和政府部門公布的基準地價標準和房屋建安造價標準等指標數據的基礎上，引進專業評估機構、評估專家參與工作，根據全市的實際，制定統一的評稅技術標準，依托計算機評稅軟件系統，對房地產市場中發生的存量房交易行為，進行計算機評估，從而最大限度地防止和制止交易雙方低報、瞞報成交價格逃稅的行為。

“其實，市地稅局的工作人員，如果沒有相關的操作權限也不可能查到某套房子的評估價，這也是為了保障公平納稅的良好環境。”馮磊表示，昆明市地稅局房產交易稅收征管系統將于7月1日前正式在全市各縣（市）區范圍內全面上線運行。

據實申報成交價格即可通過系統審核

“只要房屋交易時據實申報成交價，就能一次通過昆明市房地產交易稅收評估征管系統。”

據馮磊介紹，稅務機關應用房地產估價方法，按照規定的程序對納稅人交易的存量房進行市場價格評估，得出存量房交易價格估值，將估值下浮一定比例后，形成存量房交易價格評估值，與納稅人申報的交易價格進行比較，判斷申報價格是否真實。

在存量房評估工作中，所用到的估價方法主要有四種：市場法、收益法、成本法和特征價格模型法。由于每種估價方法的適用對象有所不同，而存量房交易包括住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房等多種類型的房地產，依據昆明市存量房的類型和交易特點，昆明市地稅局采用特征價格模型法進行估價。特征價格模型法是通過樣本數據的采集、整理和模型擬合，建立反映房屋價格與各影響因素（特征）之間的定量關系，然后運用這一定量關系測算確定每一套房屋的基準價格。

對于為何將“存量房交易價格估值下浮一定比例后作為交易價格評估值”，馮磊解釋說，主要是考慮有兩方面原因可能會導致稅務機關的估值偏離房地產的實際交易價格。

一是，由于房地產交易價格是動態變化的，而稅務機關評估房產的時點不同，且無法做到按照每個納稅人交易的時點調整評估標準，這樣就可能發生評估價格與實際價格不一致的情況。

二是，由于稅務機關應用的房地產估價技術標準，暫時只考慮了影響存量房交易價格的主要因素。比如，在評估對象為住房時，技術標準只分析了樓房位置、樓層、朝向、建成年份、建筑結構等影響價格的主要因素，但未考慮該住房的評估價格與實際交易價格會出現一定偏差。

市地稅局相關人士介紹，今后為了讓市民對轉讓交易的住房評估價有個參考，將按照大環（一、二、三環）、片區（17個片區）及小區（4000多個小區）的先后，在昆明市地稅局網站上公布評估價均價。

●溫馨提醒

昆明市地稅局工作人員提醒， 有些房產中介為了中間牟利，會忽悠購房者，說：“現在相關稅率提高了，但我可以幫你降下來，只是少繳稅率的部分要分一半給我。”為了防止不良房產中介忽悠分錢的情況出現，購房者可以事先撥打12366稅務咨詢熱線，也可到昆明市房產交易中心的地稅窗口進行咨詢。

●相關新聞

6月昆明個人住房信息將聯網

都市時報訊（記者 秦聰俊） 日前，住建部要求全國40個主要城市的個人住房信息在今年6月完成聯網工作，昆明也在聯網城市之列。聯網完成之后，一個家庭在不同城市的住房情況，都可以查出。

另一方面，昆明樓市迎來了“紅5月”，截至5月30日，昆明共成交各類商品房8450套。

來自昆明市房產信息網的統計數據顯示， 5月15日至21日，昆明主城四區及呈貢新區交易量達到2158套，成為今年以來單周成交量最高的一周。5月22日至28日，共成交各類商品房1799套，日均成交套數為257套。截至5月30日商品房已成交8450套，這一數字刷新了今年以來的月成交量紀錄。

業內人士表示，信貸及調控政策的微調使得購房者對市場的預判出現變化，在一定程度上降低了購房者的觀望情緒，剛需入市的積極性明顯提高，促成交易。不過當前限購等調控政策執行力度依然很大，在市場方面，由于開發商的庫存壓力依然明顯，同時未來的潛在供應仍處于較高水平，因此，昆明樓市的未來走向還有待觀察。

5月最后2宗地以底價賣出

都市時報訊 （記者 秦聰俊） 昨天下午，5月的最后一次土地交易在昆明市土地和礦業權交易中心舉行。五華普吉片區2宗土地共139.76畝，由聯想控股融科智地房地產股份有限公司、云南漢鼎投資有限公司以底價競得。

另外6宗掛牌土地共50.25畝，均為批發零售（加油站）用地，被中石油、中石化、云南強林石化以底價收入囊中。

●記者體驗

西昌路一套二手房估價8435元/平方米

昨日，昆明市地稅局房產交易稅收征管系統開始試運行，昆明市房產交易中心辦理二手房交易過戶手續的并不多。

在二樓涉稅窗口內，記者觀看了工作人員使用房產交易稅收征管系統的全過程：

按在二手房交易雙方提供的資料文件，工作人員在聯網的電腦上分別錄入房產信息、轉讓方信息和承受方信息。這是一套2000年建成的房改房，位于一環西昌路209號，面積77.67平方米，是7層，交易價格為70萬元。

工作人員錄入提交僅幾秒鐘時間，電腦屏幕就顯示出系統自動生成的評估價655186.05元，即每平方米8435.51元。應該說，這個評估價并不高。

因為這套房的交易價格高于評估價，則按交易價格征稅。在隨后打出的納稅申請表上，顯示為賣方7000元（賣方根據相應政策享受優惠，個人所得稅按成交總價的1%征收），買方也是7000元（買方根據相應政策享受優惠，契稅按成交總價的1%征收）。

在完成納稅人簽字、到銀行繳納稅款后，二手房交易雙方即可領到稅票、發票完稅辦結單，整個二手房交易繳稅過程即告完成，便可到房產部門窗口辦理相應過戶手續。

非住宅轉讓繳納稅費案例

李先生計劃購買北市區穿金路旁某樓盤50年產權的一套房產，原購房價約34萬，現在買價52萬，面積73平方米，該套房產為非住宅。昆明市地稅局房產交易稅收征管系統對這套房子給出的評估價為547500元，假設房產證有5年。 (廖治國)

來源：云南網 編輯：寧波