硬幣的“另一面”：“住商倒掛”折射宏觀經濟低溫區

    即使在眼下，房地產業也并非如人所想是全然一片火爆。目前，一些重點城市存在“住商倒掛”的現象。比如，位于上海恒豐路的商鋪華森商務廣場，地處蘇州河畔黃金地段，去年年底開盤預售。截至7月13日，總計369套可售商鋪僅售出34套，目前價格在1.8萬元/平方米左右。而與其不遠的住宅樓盤嘉里不夜城卓悅居(西區)，同樣臨近蘇州河，最新一次開盤也是去年年底，迄今563套可售房源已只剩3套，最新售價已高達2.8萬元/平方米。

    知名房地產專家蔡為民分析，商辦物業、工業地產等是宏觀經濟的晴雨表。在一個健康的房地產市場上，相近地段的商業地產項目售價要比住宅項目高出30%左右。但目前國內部分一線城市不但商鋪價格嚴重低于同地段住宅價格，而且還出現滯銷。蔡為民認為，這說明“目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經濟基本面的支撐，而且房地產業自身也出現了冷熱不均的不正常現象”。

    相關數據也說明了上述情況。國際知名物業服務商世邦魏理仕最近發布的報告顯示，今年第二季度上海辦公樓平均租金報價為每天每平方米7.05元，環比下跌4.6%。而今年上半年，上海辦公樓平均租金報價已下跌11.0%。

    報告顯示，自2008年第四季度以來，上海辦公樓市場已連續三個季度出現吸納量為負的情況，新的物業項目不斷交付，而租戶卻縮減面積，使市場未租用率不斷上升。此外，去年上海辦公物業新增供應中有85%以上為甲級及超甲級物業，而今年上半年的供應結構則有所不同，有逾7成物業為乙級辦公樓。

    戴德梁行新近的一份報告也顯示，在另一個房地產一線城市深圳，第二季度，盡管商鋪租賃市場有所活躍，但銷售市場依然較為冷清。4、5兩月一手成交商鋪面積僅1.64萬平方米，同比大幅下降61%。

    商辦、工業的土地交易也顯得相對冷清。比如，在上海日前一次土地出讓中，5塊商辦用地的交易波瀾不驚，成交價平淡無奇。其中長寧區“221街坊3丘”地塊成交的樓面價僅為6873元/平方米，不及此前不久相近地段拍出的住宅用地2.2萬元/平方米樓面價的1/3。在大連、東莞等一些經濟外向度較高的城市，還出現了工業用地流拍的現象。上海莘莊工業區董事長張金弟介紹，預計該工業區內今年新成交土地面積約100畝，保持近幾年來的平均水平。

    外資對中國商業地產也持審慎態度。新加坡騰飛集團下設的、旨在投資大陸工業(產業)園、商業地產的私募基金，今年以來不曾出手。該基金相關負責人表示“目前還在積極尋找項目”。

    警惕“三駕馬車”被房地產“牽著走”

    中央財經大學教授郭田勇指出，房地產業對上下游經濟的帶動作用巨大，房地產的復蘇是經濟增長的有力保證。對地方政府而言，樓市、地市的活躍，為政府提供了豐沛的收入。一些地方財政收入上半年向好，與樓市的走強直接相關。

    但另一方面，過多的產業資本融入樓市，會為實體經濟埋下隱患，不利于長遠發展。房地產專家蔡為民指出，從目前房地產投資異常火爆“住商倒掛”等情況分析，不排除房地產業有“脫軌”的可能性。除銀行信貸資金外，大量來自實體經濟的資金也流入房地產的開發及購買領域，一方面加大房地產泡沫產生的可能性，另一方面將對實體經濟的投資產生分流作用，并反過來造成后者對房地產形成更大依賴，“一旦泡沫破滅，實體經濟必將受到重創”。中國指數研究院副院長陳晟指出，要警惕消費、投資、外貿這“三駕馬車”被房地產“牽著走”的情況，警惕樓市強勢反彈過后陷入“二律背反”。

    專家建議，一是在實施積極財政政策和適度寬松貨幣政策的同時，要對資金的流向保持密切監管、監控，確保資金能最大限度流入實體經濟。二是高度警惕房地產業對投資的“過度拉動”作用，對實體經濟資金進入樓市的情況要加強監控，并在相關限制性政策上留出操作空間。三是要引導地方政府擺脫對住宅地產的過度依賴，激發商業、工業地產在創造稅收、解決就業方面的長效作用，適時考慮通過稅收等手段幫助工、商地產走出低谷。

    （來源：經濟參考報 作者：葉鋒 鄧華寧 編輯：歐葉）