“房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整正在進(jìn)入第二階段。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松表示，在調(diào)控政策作用下，前幾個(gè)月市場(chǎng)量跌價(jià)滯，處于調(diào)整的第一階段。從開(kāi)發(fā)商的角度看，在資金流的緊縮達(dá)到臨界狀態(tài)之前，沒(méi)有降價(jià)銷(xiāo)售的動(dòng)力。而從購(gòu)房者的角度看，由于房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)沒(méi)有形成，或者下跌預(yù)期不明朗，需求釋放緩慢。

然而，從三季度開(kāi)始，隨著近期調(diào)控政策的落實(shí)引向深入，開(kāi)發(fā)商的資金流壓力逐漸加大。數(shù)據(jù)顯示，1―8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源4.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35%，增幅進(jìn)一步回落。“開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)一步緊收，政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)再融資的限制也十分嚴(yán)格。”一位全國(guó)性大型房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴記者，“開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源幾乎全被切斷了，必須加快銷(xiāo)售回籠資金。因此加快推盤(pán)和降價(jià)銷(xiāo)售的動(dòng)力也逐漸強(qiáng)化。”

從項(xiàng)目入市的情況看，2009年上半年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和國(guó)際金融危機(jī)沖擊，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積一直處于下降狀態(tài)。去年下半年起，房地產(chǎn)投資增幅和新項(xiàng)目開(kāi)工情況開(kāi)始回暖，經(jīng)過(guò)一年左右的準(zhǔn)備和建設(shè)，近期這些新增項(xiàng)目開(kāi)始逐漸入市。同時(shí)，“金九銀十”是一年之中開(kāi)發(fā)商最看重的銷(xiāo)售旺季，加上臨近年底“沖量”的需求，今后一段時(shí)間市場(chǎng)供應(yīng)量將明顯增加。而且業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在未來(lái)至少一年時(shí)間里，市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)比較充足。

一邊是市場(chǎng)供應(yīng)充足，另一邊則是存量房不斷增加，尤其是成交量持續(xù)低迷4個(gè)多月來(lái)，新增庫(kù)存大幅增加。

以北京為例，據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，以宏觀調(diào)控的4月14日為界，新政后的4個(gè)半月時(shí)間內(nèi)，北京期房市場(chǎng)取得預(yù)售項(xiàng)目合計(jì)82個(gè)，供應(yīng)住宅總套數(shù)為29468套。截至8月31日，簽約套數(shù)僅為11956套，簽約率不足40.6%。從銷(xiāo)售面積來(lái)看，82個(gè)項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)面積為324萬(wàn)平方米，4個(gè)半月簽約面積僅為126萬(wàn)平方米，積壓面積約為198萬(wàn)平方米。而北京市全部已建待售的存量房，也于9月初突破10萬(wàn)套大關(guān)，處于歷史高位。

“去庫(kù)存是樓市調(diào)控第二階段的最重要任務(wù)。”巴曙松說(shuō)，在開(kāi)發(fā)商面臨去庫(kù)存壓力、資金鏈逐漸趨緊的情況下，只有房?jī)r(jià)明顯下降，成交量才會(huì)逐步回升，市場(chǎng)才能從大幅波動(dòng)中企穩(wěn)。