中國(guó)開發(fā)商出海：濟(jì)州島拿地成本是海南1/20

中國(guó)開發(fā)商出海

在濟(jì)州島拿地是50萬元/畝，但在海南拿地，起碼要1000萬元/畝

伴隨著中國(guó)的個(gè)人投資者海外置業(yè)熱高潮的，是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的“國(guó)際開發(fā)商”之路。

以綠地集團(tuán)為例，其韓國(guó)濟(jì)州島開發(fā)的旅游健康城項(xiàng)目已于2011年10月30日開工，2013年春節(jié)前后將迎來銷售季。

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁張玉良告訴《瞭望東方周刊》，該項(xiàng)目擁有大約2000多套住宅，而其中的70%打算賣給中國(guó)人。

根據(jù)中國(guó)海外投資聯(lián)合會(huì)公布的數(shù)據(jù)，2012年以來在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃的房企，包括碧桂園、中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、萬科、萬通、中坤等12家大型房企，規(guī)模上百億美元。

劍指中國(guó)買家

綠地集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，旅游健康城項(xiàng)目為濟(jì)州島“六大核心項(xiàng)目”之一，由綠地集團(tuán)與韓國(guó)濟(jì)州國(guó)際自由城市開發(fā)中心(JDC)合作建設(shè)，總占地面積約150萬平方米，總建筑面積近43萬平方米，總投資9億美元。

2012年7月合作雙方正式簽署協(xié)議備忘錄，10月即開工建設(shè)。項(xiàng)目一期為40套面積為180-200平米的疊加別墅，售價(jià)約360萬人民幣/套，2013年年底將完工入住。后期將規(guī)劃建設(shè)觀光休養(yǎng)設(shè)施、醫(yī)療服務(wù)設(shè)施、商業(yè)購(gòu)物中心、旅游度假酒店及住宅等。

在張玉良看來，與國(guó)內(nèi)相比，濟(jì)州島的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)開發(fā)商和中國(guó)買家而言都“非常劃算”。

首先，濟(jì)州島的地價(jià)不高?！霸跐?jì)州島拿地是50萬元/畝，但在海南拿地，起碼要1000萬元/畝?！睆堄窳几嬖V本刊記者。

而對(duì)中國(guó)投資者來說，在濟(jì)州島買一幢海邊別墅折合人民幣約300萬元，每平方米均價(jià)不過兩三萬元。而在海南買一幢同等條件的別墅，每平方米均價(jià)約6.5萬元。另外，中國(guó)投資者若在韓國(guó)購(gòu)買了價(jià)值人民幣300萬元的資產(chǎn)，也就滿足了投資移民的要求。

目前，中國(guó)游客赴濟(jì)州島觀光旅游實(shí)行落地簽證，濟(jì)州島與上海市已開通直航航班，航程僅1小時(shí)。這正是張玉良眼中、綠地正越來越重視的“大量中國(guó)人在海外的需求。”

“例如，中國(guó)游客在國(guó)外更喜歡住中國(guó)人開的酒店，因?yàn)椴惋?、文化上更契合，中?guó)的酒店管理者更懂得中國(guó)人的需要。”張玉良說。

因此，綠地集團(tuán)于2012年12月與西班牙MELIA國(guó)際酒店管理集團(tuán)簽約，擬就中、歐多地自有資產(chǎn)高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)置換。MELIA旗下一家位于德國(guó)法蘭克福的自有產(chǎn)權(quán)高端商務(wù)酒店由綠地全權(quán)管理，并使用綠地自主酒店品牌“鉑驪”，計(jì)劃于2013年一季度正式掛牌營(yíng)業(yè)；而綠地旗下濟(jì)南、天津兩家酒店則委托MELIA全權(quán)管理，計(jì)劃于2013年四季度正式開業(yè)。

此外，綠地集團(tuán)在澳大利亞悉尼、墨爾本及泰國(guó)普吉島都有正在運(yùn)作的項(xiàng)目。

“泰國(guó)普吉島有大量的中國(guó)游客。在澳大利亞，我們要建設(shè)一個(gè)40萬平方米的小區(qū)，40%的住宅要建成留學(xué)生公寓，專門針對(duì)中國(guó)的留學(xué)生，一部分物業(yè)用作辦公、酒店?！睆堄窳几嬖V《瞭望東方周刊》。

“我們就是看中了中國(guó)游客的市場(chǎng)?！睆堄窳紝?duì)本刊記者表示。

知名企業(yè)海外擴(kuò)張

綠地集團(tuán)只是出海的諸多中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)之一。

2011年以來，萬科、碧桂園、萬達(dá)等企業(yè)都傳出了向海外進(jìn)軍的消息。2012年初，頤和地產(chǎn)在澳大利亞悉尼的洋房項(xiàng)目“Summer Court”對(duì)外銷售，項(xiàng)目推出上百套住宅和商鋪，以洋房為主，總貨量近100套，售價(jià)3.5萬人民幣/平方米起，主要銷售對(duì)象為中國(guó)人。

2012年6月，萬達(dá)集團(tuán)擬聯(lián)合中國(guó)泛海集團(tuán)投資30億美元發(fā)展俄羅斯北高加索旅游業(yè)。

2012年9月，首創(chuàng)置業(yè)與法國(guó)地方政府簽訂土地協(xié)議，將建設(shè)中法經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作區(qū)，并享受法國(guó)和歐盟特許優(yōu)惠政策。

2012年10月，鑫苑置業(yè)宣布以5420萬美元(約人民幣3.4億元)，購(gòu)得紐約布魯克林威廉堡城區(qū)一地塊，未來將開發(fā)面積約4.7萬平方米、超過200個(gè)單元的住宅項(xiàng)目。

2012年，萬科總裁郁亮公開表示，萬科已經(jīng)成立了美國(guó)地產(chǎn)業(yè)務(wù)推進(jìn)小組，為進(jìn)軍美國(guó)市場(chǎng)做好準(zhǔn)備，“希望在境外也能建房子賣給中國(guó)人”。

更早的2011年6月，央企中航地產(chǎn)在董事會(huì)上通過了《關(guān)于公司成立海外事業(yè)部的議案》，決定加速海外布局。當(dāng)時(shí)有媒體報(bào)道得到內(nèi)部消息，中航地產(chǎn)的第一個(gè)海外項(xiàng)目已確定于斯里蘭卡。

2011年9月，中坤集團(tuán)發(fā)布消息稱斥資1億美元，在冰島東北部申購(gòu)300平方公里的土地，用于開發(fā)旅游地產(chǎn)。

2011年底，碧桂園與大馬置地建立合營(yíng)公司W(wǎng)ealthy SignetSdnBhd，開發(fā)位于馬來西亞雪蘭莪州的多幅地塊。媒體披露，首批推售項(xiàng)目包括獨(dú)立別墅、連排別墅，面積在190至600平方米，而“中國(guó)的買家將占很大比重”。

政策環(huán)境是最大驅(qū)動(dòng)力

幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)入海外市場(chǎng)的時(shí)候，都把“中國(guó)買家”當(dāng)成了主要客戶群。在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，這是個(gè)必然的結(jié)果。

“一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)遭遇限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻繁沖擊，希望開拓一塊新的不受上述政策影響的市場(chǎng)；另一方面，國(guó)內(nèi)投資客看中了海外土地和房產(chǎn)的永久產(chǎn)權(quán)，以及穩(wěn)定的政策、市場(chǎng)環(huán)境和回報(bào)率，當(dāng)他們?cè)趪?guó)內(nèi)的投資受到遏制時(shí)，自然就有海外投資的意向。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)外開發(fā)的項(xiàng)目，自然就成了二者的最佳結(jié)合點(diǎn)。”張宏偉告訴《瞭望東方周刊》。

實(shí)際上，就在一些開發(fā)商高調(diào)出海大興土木的時(shí)候，還有一些開發(fā)商在以更加簡(jiǎn)單直接的資產(chǎn)并購(gòu)形式從海外樓市中賺取收益。

“去年我們也去海外看了不少項(xiàng)目，美國(guó)、英國(guó)都去了。在美國(guó)看了不少辦公樓，對(duì)倫敦的印象也非常深?！睆?fù)地(集團(tuán))股份有限公司董事長(zhǎng)張華告訴《瞭望東方周刊》。雖然目前還沒有海外拓展的計(jì)劃，但復(fù)地集團(tuán)已經(jīng)在尋找長(zhǎng)期持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，并獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的機(jī)會(huì)。

“倫敦在奧運(yùn)會(huì)之后變化很大，以前都是老建筑，有點(diǎn)死氣沉沉，2012年9月份再去的時(shí)候，我在一個(gè)建筑物樓頂數(shù)了一下，有100個(gè)塔吊，所以現(xiàn)在的倫敦生機(jī)勃勃，肯定也會(huì)有很好的投資機(jī)會(huì)?！睆埲A說。

張華對(duì)本刊記者透露，復(fù)地集團(tuán)母公司復(fù)星集團(tuán)旗下另一個(gè)房地產(chǎn)投資平臺(tái)也去美國(guó)看了商業(yè)和辦公地產(chǎn)，尋找好的可以長(zhǎng)期持有的資產(chǎn)。

商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度，中國(guó)境內(nèi)投資者共對(duì)全球126個(gè)國(guó)家和地區(qū)的2491家境外企業(yè)進(jìn)行了直接投資，累計(jì)實(shí)現(xiàn)非金融類對(duì)外直接投資525.2億美元，同比增長(zhǎng)28.9%，其中，房地產(chǎn)投資在境外的資源配置效率和利潤(rùn)空間均相對(duì)較高。

《瞭望東方周刊》記者姜智鵬 | 上海報(bào)道