揚(yáng)子晚報訊(記者 王燁) 北京、上海、重慶三大城市昨日先后公布落實“國五條”的實施細(xì)則,也讓江蘇老百姓對省細(xì)則的出臺多了一份期待。據(jù)了解,我省的貫徹“國五條”文件預(yù)計將于今天在省政府官方網(wǎng)站發(fā)布。業(yè)內(nèi)人士分析,與已經(jīng)公開的廣東、北京、上海、重慶四地“國五條”細(xì)則相比,江蘇的文件可能更接近廣東版,以原則性的要求為主。
據(jù)相關(guān)人士介紹,在3月1日,國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(即俗稱的“國五條細(xì)則”)之后,省政府迅速召集住建、國土、財政、稅務(wù)等十多個相關(guān)部門研究起草我省貫徹落實的方案。經(jīng)過了一個月的商討醞釀,目前文件已基本完成,只待發(fā)布實施。而根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,地方應(yīng)在3月底前完成“國五條”的“落地”,預(yù)計我省細(xì)則也將于今天,通過省政府官方網(wǎng)站公開發(fā)布。
到目前為止,全國各省、市、自治區(qū)中,已有廣東、北京、上海、重慶四省市公布了“國五條”地方實施細(xì)則,相比率先落實的廣東版細(xì)則，京滬兩地的細(xì)則基調(diào)要嚴(yán)厲一些，北京的嚴(yán)厲主要體現(xiàn)在對單身人士禁購二套房和進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例上；上海的嚴(yán)厲主要體現(xiàn)在差別化信貸；而重慶細(xì)則基本是對國五條的重申。
蘇版細(xì)則會是什么模樣?業(yè)內(nèi)人士分析,可能更接近廣東版。北京、上海、重慶作為直轄市,實際上已是貫徹落實“國五條”的“終端”,必須有實實在在的可操作的措施,比如3月31日起嚴(yán)格執(zhí)行20%個稅,單身人士限購一套房。而江蘇細(xì)則作為省一級的貫徹文件,起到的是承上啟下的作用,可能更多以原則性的要求為主,重在強(qiáng)調(diào)、重申。出臺具體措施,比如20%個稅怎么收、何時收,這種可能性并不大。
昨天,有媒體報道稱,江蘇細(xì)則弱化20%個稅,有知情人士表示不可能。“江蘇的細(xì)則是堅決貫徹、嚴(yán)格落實‘國五條’的,不可能弱化其中一項。”據(jù)了解,文件將會對“國五條”的諸多要求一一對應(yīng),涉及房價控制目標(biāo)、限購、20%個稅、保障房建設(shè)、增加普通商品住宅用地供應(yīng)等等。另據(jù)了解,在省細(xì)則公布實施之后,各市還將結(jié)合實際,進(jìn)一步研究制定地方實施細(xì)則,高淳溧水兩新區(qū)是否限購,20%個稅何時嚴(yán)格開征,預(yù)計可在南京細(xì)則中找到答案。
重點對比
20%個稅，京滬渝粵版與國五條原版比較
國五條細(xì)則：稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。
北京版：對3月31日以后完成網(wǎng)上簽約的二手房交易，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征個人所得稅。不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。與此同時，為支持和保護(hù)自住改善型需求，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房的，繼續(xù)實施免征個人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。
上海版：稅務(wù)、房屋管理部門要密切配合，對出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。
重慶版：對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。
廣東版：“二手房轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格按差額計征20%個稅”未具體體現(xiàn)，僅以一句“房價過快上漲的地區(qū)要嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文關(guān)于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定”做了表述。
專家解讀>>>
南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華：上海、重慶版幾乎就是原文照抄，而北京版則增加了許多新提法。關(guān)于個稅的征收方法有兩種，一種是按利差20%計征的查驗征收，一種是按轉(zhuǎn)讓價1%計征的核定征收。在國五條細(xì)則原文中，僅表述了查驗征收的方法，而北京版則“把話說完整了”。此外，北京版還首次寫明了時間表，即3月31日為時間節(jié)點。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭：北京版中關(guān)于個稅20%的條款還是比較嚴(yán)厲的。北京稅務(wù)局從2005年開始建立相關(guān)信息系統(tǒng)，之前的商品房、房改房、福利房、集資房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等多無原值可查，恐怕屆時還得按總額1%的方式征收。
揚(yáng)子晚報記者 馬祚波
焦點詳解
個稅
20%個稅怎么征 各地還是保留著懸念
樓市專家評點京滬渝版“國五條”細(xì)則
從昨天下午4點到晚上9點多，北京、上海、重慶三地的“國五條”落地政策相繼出臺，引發(fā)市場人士與眾多市民的強(qiáng)烈關(guān)注。記者昨晚連線多位業(yè)內(nèi)人士，請他們談?wù)勛约貉壑械木灏鎳鍡l細(xì)則究竟什么樣，哪一些條款值得南京版借鑒。
總體印象：
驚喜有余，亮點不足
南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華表示，北京、上海和重慶繼廣東之后，給出了明確的城市落地樣本，但是依然缺乏有效對策，這一點與廣東省的落地細(xì)則頗為相似。“比如北京版關(guān)于房產(chǎn)稅的問題，還有20%個稅的問題，有涉及，但是沒有具體操作辦法。”吳翔華認(rèn)為，這也并非地方政府不“給力”，而是有些政策的制定與出臺必須有中央相關(guān)部門的配合與規(guī)范，國稅總局至今也沒有關(guān)于20%個稅如何征收的具體說法，令地方政府左右為難。
談及“驚喜”，南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝表示，北京版的細(xì)則是最實在的，有不少新提法，如單身人士限購，明確提出要提高二套房首付款比例等等，這都是在既往政策的基礎(chǔ)上有所“加碼”，如果真正落地并嚴(yán)格執(zhí)行，相信會對樓市有較大沖擊。而上海版的“國五條”細(xì)則則被認(rèn)為是簡單的“復(fù)制粘貼”，一些提法與國務(wù)院的細(xì)則完全吻合，難免讓人感覺乏味。至于重慶版的國五條細(xì)則也亮點不足，細(xì)化的條款不多。
特別是20%個稅的征收問題，三地都提到了，北京還公布了嚴(yán)格開征的時間表，但依然留下很多懸念，比如哪些費用可以作為稅前抵扣，還不是很明確，這也為政策的真正實施帶來了不確定因素。
南京借鑒：
20%個稅還得嚴(yán)格征
中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛表示，目前已經(jīng)出臺的廣東、北京、上海和重慶落地細(xì)則都大同小異，可以看到地方政府與中央的博弈仍在進(jìn)行當(dāng)中，比如關(guān)于“賣房所得征收20%個稅”依舊是嚴(yán)格執(zhí)行，而沒有明確具體的征收對象、起征點范圍，執(zhí)行的難度還是很大。胡志剛表示，江蘇版以及南京版的細(xì)則落地依舊不會有大的亮點，可借鑒的應(yīng)該是北京版中的個稅條款以及房價控制目標(biāo)，宜粗不宜細(xì)。
吳翔華認(rèn)為，南京細(xì)則應(yīng)該基本和北京、上海出臺的差不多，“兩個一線城市率先出臺的細(xì)則，其實已經(jīng)是為其他城市作出了范本”。
吉合田房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長石旭升認(rèn)為，北京細(xì)則當(dāng)中對單身人士禁購二套房，這一點還是比較“狠”的。南京的細(xì)則應(yīng)該不會這么狠，但是差額20%的個稅應(yīng)該還是會嚴(yán)格執(zhí)行的。
揚(yáng)子晚報記者 馬祚波
限購
單身限購一套房會不會引發(fā)假結(jié)婚？
專家表示風(fēng)險太大，小心房子被人分走一半
昨天公布的北京版“國五條”細(xì)則再出重拳，京籍成年單身人士禁止購買第二套房，被不少人認(rèn)為是給限購加碼。揚(yáng)子晚報官方微博發(fā)布該條信息后，不少“圍觀”網(wǎng)友開玩笑稱將引發(fā)人們“假結(jié)婚”來買房。不過業(yè)內(nèi)專家提醒，假結(jié)婚買房的風(fēng)險實在大了點。
為買二套房假結(jié)婚？
太不靠譜
對“假結(jié)婚”問題，業(yè)內(nèi)專家表示從理論上看網(wǎng)友的猜測不無道理，但“假結(jié)婚”的風(fēng)險比“假離婚”大太多，實際可操作性太低。
首先按照目前的婚姻法解釋，如無特別約定，婚前買房并不由夫妻雙方共有，但婚后購買的房產(chǎn)則屬夫妻兩人共同所有。業(yè)內(nèi)專家表示，如果為了買二套房而跟一個無感情基礎(chǔ)的人假結(jié)婚，等于自動分給對方一半房產(chǎn)，即便之前已進(jìn)行私下的約定，也很可能會造成法律糾紛。畢竟“假離婚”只牽扯到夫妻雙方，而“假結(jié)婚”則牽扯到外人，要十分謹(jǐn)慎。
此外，通過“假結(jié)婚”來買二套房的動機(jī)也值得商榷。江蘇省房協(xié)房地產(chǎn)研究所所長李智表示，作為單身人士，如果只是用來自住，一般買一套房就足夠用了。這項政策對單身人士的影響可能只是改善時只能賣舊買新，有了時間差。
防止“假離婚”？
可能沒效果
京籍單身人士禁購二套房這條公布后，也有網(wǎng)友認(rèn)為這是為了防止通過“假離婚”來繞過限購令買房。但細(xì)想不難發(fā)現(xiàn)這一點無法做到。因為既然決定暫時離婚來取得買房資格，就沒必要留一套房在自己手里，把現(xiàn)有房產(chǎn)都分給對方，“凈身出戶”，這樣不但擁有新購房資格，之前沒貸過款的話還能夠享受到首付三成的優(yōu)惠。“這項政策顯然是為了打擊投資需求”，李智評價說。
專家分析：南京限制單身買房可能性不大
未來南京的細(xì)則可能出臺這樣的規(guī)定嗎？李智表示可能性不大。李智認(rèn)為，目前南京的房價上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上北京。北京作為特大型城市，非本籍人口過多，即便一直控制戶口，限購控漲任務(wù)也非常艱巨，以往每次出臺調(diào)控，北京的政策都要比其他城市更嚴(yán)格。相比之下，南京的壓力遠(yuǎn)沒有北京那么大。
南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝則認(rèn)為，京版對單身人士禁購二套房實際上也是加強(qiáng)限購的一種，雖然南京出臺類似政策的可能性很小，但不排除有其他加強(qiáng)限購的舉措。
揚(yáng)子晚報記者 張 遙
