開發(fā)商的宣傳海報
◆【被投訴對象】江西洪城房地產開發(fā)有限公司
◆【投訴主題】宣稱“買一層送一層”誤導消費
◆【投訴人】樊女士
■付 強本報記者 朱 海 文/攝
當下，“買房送面積、送花園、送地下室”，種種吸引眼球的宣傳文字，讓不少購房者怦然心動。近日，江西南昌一位消費者反映，因為輕信開發(fā)商“買一層送一層”的廣告宣傳，盲目簽訂了購房合同。事后，雙方在贈送的是房屋產權還是使用權的問題上各執(zhí)一詞，糾紛由此產生。
贈送的地下室沒有產權
“買一層送一層，贈送率超100%，舒適無極限，超大空間隨心幻變！”看到這樣的宣傳海報，南昌消費者樊女士動心了。2012年12月初，她專程來到江西洪城房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的“洪城·東公館”樓盤看房。
樊女士對記者說，當時，她看中了“買1樓贈送地下室”的戶型，并提出了實地看房要求。銷售人員答復說“沒有鑰匙”，只陪同她參觀了樣板房。看完樣板房后，樊女士對房屋的結構設計非常滿意，遂交納了1萬元定金，并于兩天后簽訂了正式的購房合同。
“直到簽訂合同后，我才無意中發(fā)現他們贈送的是地下室的使用權，而非產權，而且在購房合同上沒有任何關于贈送面積的體現。”樊女士當即提出異議，并要求開發(fā)商將贈送面積寫入補充合同。可時至今日，銷售人員要么以“要向領導匯報”為由拖延，要么以“正在溝通”敷衍。最后，該銷售人員干脆不再接聽樊女士的電話。
今年3月初，樊女士多次前往該樓盤，試圖查看即將交付的新房，結果被銷售人員以各種理由拒絕。樊女士的心里更不踏實了，便自行找到自己購買的房屋查看，透過地下室的采光窗，竟意外發(fā)現地下室存在嚴重積水。
開發(fā)商是否有意隱瞞
經樊女士再三交涉，開發(fā)商為其出具了一紙說明，內容為“您于2012年12月5日購買洪城·東公館小區(qū)6棟3單元102室房屋時，我公司同時贈送了109.92平米的地下室面積。對該地下室，您擁有與房屋產權同期的使用權。”所蓋公章是江西洪城房地產開發(fā)有限公司銷售部，時間為2013年1月24日。樊女士認為，在簽訂合同近兩個月后，開發(fā)商才開具了這份說明，證明開發(fā)商一直在隱瞞贈送的只是使用權這一事實。
3月13日，記者以購房者身份來到位于南昌市昌東東升大道的“洪城·東公館”樓盤營銷中心。“我們這里有買一層送一層的優(yōu)惠，建筑面積95平方米，另外送一個100平方米左右的地下室，簡單說，就是‘買一層送一層，一層總價，雙層享受’。”售樓人員對記者說。
隨后，記者找到了樊女士購買的房屋。盡管天氣晴朗，但地下室內依然清晰可見不少積水。樓盤工程部顧經理表示，這是施工方面的瑕疵，他們正在查找滲水的原因，做好地下室防水，力爭將問題徹底解決。
洪城·東公館銷售部經理王芳在接受記者采訪時稱，在簽訂購房合同前，樊女士不可能沒有看過房，銷售人員也不可能不事先告知所贈送的地下室只有使用權。記者問及“既然贈送的只有使用權，宣傳‘買一層送一層’是否會誤導消費者”時，王芳沒有回答。
贈送面積多不受法律保護
3月18日，南昌市房管局工作人員在接受記者電話咨詢時稱，南昌市不允許開發(fā)商擅自贈送面積，按照國家標準《房產測量規(guī)范》的規(guī)定，大多數贈送的面積只有使用權，沒有產權，如露臺、花園等。
3月19日，江西省消費者協會投訴部工作人員王軍對記者說，所謂贈送面積，其實大多是開發(fā)商利用比較繁雜的房屋面積計算方法或單價核算方法，讓消費者在購房時摸不清頭腦，購房贈送面積并不是“天上掉餡餅”，而是一種不規(guī)范的市場銷售手段，因為贈送的面積產權不明晰，購房后很容易引起糾紛。如果開發(fā)商僅僅是想將地下室的使用權讓渡給購房者免費使用，那么在前期廣告宣傳就應該謹慎用詞，以免要約邀請被認定為要約。消費者在簽訂購房合同時，也應就贈與形式、免費使用期限、修繕責任、服務提供等可能發(fā)生誤解與分歧的問題進行明確約定，盡可能減少法律風險。
江西明實律師事務所律師張海水分析說，假如開發(fā)商所贈送面積擁有獨立的產權，這種贈與是合法有效的，如果開發(fā)商贈與的只是使用權，則這種贈與的行為可能是無效的，易引發(fā)侵權與締約過失的責任。從本起糾紛來看，開發(fā)商贈送的是地下室。到目前為止，小區(qū)地下室產權到底是歸屬于開發(fā)商還是全體業(yè)主尚存爭議。《物權法》規(guī)定，不計入私人產權的面積，應屬于公共產權。因此，日后一旦地下室作為共有面積，被全體業(yè)主主張權利，那么根據《合同法》第五十一條之規(guī)定，該贈與合同就屬于可撤銷合同，購房者很可能成為連帶責任人。
張海水說，以現有的買房送面積模式來看，所贈與的部分幾乎都是明確規(guī)定不計入建筑面積的，即便購房者對贈送面積進行改造使其具備了專有部分的特征，也仍然無法在房屋登記簿或產權證上得到體現。也就是說，這些贈送面積得不到法律的認可與保護。一旦將來所購房屋遇到拆遷、出賣、繼承、評估、抵押等情況時，就這部分面積的處分，購房者將無法獲得收益保障。
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各地相繼叫停買房送面積
2011年，上海市出臺《建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》，明確地下室、陽臺、飄窗等結構、部位的建筑面積計入容積率，并明確不得隨意虛構設計平面用途及性質。此禁令一出，使許多開發(fā)商依靠“送面積”來提高房屋總價的方式無處遁形。
2012年3月1日，為了規(guī)范房地產市場的容積率指標，對“贈送超大陽臺、買一層送一層”等以往開發(fā)商慣用的銷售方法進行嚴格限制，四川省《成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定條例補充》開始實施，其中明確要求商品房層高超過3.6米需雙倍計算產權面積，贈送面積不得超過產權面積的20%等。 （朱 瑞）
