謝正軍/圖
◆【被投訴對象】大慶立天唐人置業公司
◆【投訴主題】購房補充協議中充斥著霸王條款
◆【投訴人】消費者李先生
■本報記者 劉傳江
日前，黑龍江省大慶市消費者李先生向記者反映，他購買了一套商品房，開發商在銷售時承諾是“雙衛”，簽合同時卻變成了“單衛”，而且要求他必須簽訂霸王補充協議，否則視為主動放棄購買，不退認購款及定金。
補充協議多為霸王條款
李先生說，2012年6月，他看中了上海立天唐人商業投資有限公司投資開發、大慶立天唐人置業公司（以下簡稱大慶立天唐人公司）負責銷售的一套商品房，面積95米，售價65萬元，當時繳納了19萬元認購款和定金。今年3月，大慶立天唐人公司通知他到售樓處簽訂正式購房合同。此時，他發現售房時售樓人員及開發商印制的房屋格局宣傳頁承諾的“雙衛”變成了“單衛”，一樓的衛生間變成了儲藏間。而更令他無法接受的是，在簽訂《商品房買賣合同》時，開發商要求所有購房者必須再簽一份補充協議。該補充協議是事先打印好的格式合同。李先生認為補充協議中許多內容與主合同相違背，一些條款是開發商強行約定的，是霸王條款，如補充協議中寫明：“甲方（開發商）自身原因造成未在本合同約定期限內將房屋交付購房人，購房人給予甲方30日的寬展期，寬展期內合同繼續履行，甲方無需承擔違約責任。”
李先生在得到“不能更改、不能刪減”的答復后拒絕簽字，并要求退房。開發商答復稱可以退房，但李先生先前交付的19萬元認購款和定金不能退還。“開發商太霸道了，竟然拿認購款和定金要挾我簽訂霸王補充協議。”李先生說，針對大慶立天唐人公司的霸王協議，他向多個部門反映都沒有結果，開發商只是口頭承諾可以將“單衛”改成“雙衛”，但稱簽補充協議沒有商量的余地。
商品房買賣合同成擺設
4月12日，大慶立天唐人公司營銷副總經理梁毅接受記者采訪時表示，補充協議是公司法務部門制定的，他不太了解具體內容，協議應由雙方共同協商簽訂，如果消費者認為有關約定不合理，可以提出來進行修改，如果因補充協議產生分歧，消費者可提出退房并退回認購款和定金。
記者看到，李先生與大慶立天唐人公司簽訂的補充協議，共有13條70余項內容1萬多字。盡管開發商也拿出了《商品房買賣合同》作為主合同與消費者簽訂，但該合同中涉及的房屋面積、違約責任、房屋設備、產權登記、房屋設備標準違約責任等實質性選項約定和爭議解決方式，都被大慶立天唐人公司劃成X，取而代之的是“雙方按照補充協議相關約定執行”。“這哪里是什么補充協議，就是重新訂立的合同，主合同就是個空架子。”李先生對記者說：“我不認可這樣的補充協議，但沒有辦法，因為之前先交了一部分認購款和定金，開發商以此脅迫我必須簽訂補充協議，根本不容你提出異議，如果不簽就視為主動放棄購買，退房不退款，好多人無奈只能接受。時至今日，我投訴已經有一個月了，有關部門始終沒有解決。
霸王補充協議捆住消費者
記者注意到，補充協議中規定，如果購房者逾期付款，按逾期時間分別要向開發商按購房款總額的千分之一、千分之三、千分之五、千分之八支付違約金。而主合同中規定的是按差額計算，違約金以萬分之幾計算。主合同中本來有如果開發商違約，“逾期超過多少日，購房人有權解除合同，開發商應在規定日期內全額退款并按已付款的百分之幾支付違約金”的條款，但補充協議中取消了這一約定，規定如果開發商違約，除要求購房者給予30天寬展期外，違約金支付為已交房款的萬分之一。也就是說，不管開發商逾期多少天，購房者都沒有退房的權利，開發商只要每天支付萬分之一的違約金就可保證合同的履行。
法律規定，房屋交付之日起90日內，由于出賣人的原因不能取得房屋權屬證書的，出賣人應承擔違約責任。辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權解除合同并獲賠償。大慶立天唐人公司在主合同及補充協議中規定，360天內將產權相關材料報登記機關備案即可，超過360天仍未取得產權證書的，購房人不退房，出售人按已付款的萬分之一支付違約金。
開發商在售樓時都會通過媒體廣告、印制宣傳品或沙盤展示等手段，介紹樓盤位置、格局、面積等，消費者借此了解所購房屋的信息，確定購房與否，依法即應形成要約和承諾。大慶立天唐人公司在補充協議中將這些宣傳、展示的承諾一筆勾銷，僅視為要約邀請，不但不作為買賣雙方合同的組成部分，更不承認其已成為雙方確定權利義務的依據，規定其中涉及的資料、圖示、數據等均以政府主管部門批準文件及交房實際情況為準。出賣方無需就該等變化通知購房者，也無需就此承擔責任。令消費者感到不安的是，該補充協議明確提出：“補充協議作為合同附件，與合同正文相沖突，以補充協議為準。”
高盛律師集團孫威律師認為，合同雙方的權利和義務應當是對等的，該補充協議強調任何情況下均由消費者承擔責任，違背了主合同的主旨，剝奪了消費者權利。而其有關違約金比例的約定不公平，在加重購房者違約成本的同時降低了開發商的違約懲罰，顯失公平，是明顯的霸王條款。商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，應視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。補充協議作為合同一般應是與主合同同時簽訂的，其內容應為對主合同的補充，而非更改。如果其中內容與主合同不一致，應以政府認可的聯機備案合同為準。補充協議中有明顯免除已方責任、加重對方責任、排除對方主要權利內容的格式條款的，應當認定為無效條款。
