美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重迎春天 新一批金融產(chǎn)品整裝待發(fā)

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在制造新泡沫？

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重新迎來(lái)了春天。據(jù)德國(guó)媒體報(bào)道，地產(chǎn)價(jià)格上漲，低息貸款唾手可得，需求量也隨之增加。從目前的情況來(lái)看，似乎2008年次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)并沒(méi)有被吸取。

陽(yáng)光炙烤著大地。瓦爾伯特（Erik Walbot）站在一幢家庭住宅門前，他的襯衫敞著扣子，胳膊下面夾著一些文件。這樁平頂房帶一排游廊，房屋前面的草地修剪得十分平整。來(lái)自伊利諾依州的一對(duì)夫婦看起來(lái)很想買下這棟房子。來(lái)自鳳凰城的這位房屋中介的生意最近一段時(shí)間有了很大起色。房屋價(jià)格回升，單是去年就上漲了25%-30%。

“想買房的人重新多了起來(lái)。可以說(shuō)是‘鳳凰涅磐，浴火重生’。”瓦爾伯特說(shuō)。2008年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的時(shí)候，百萬(wàn)人口大都市鳳凰城剛好屬于重災(zāi)區(qū)。當(dāng)時(shí)的次貸危機(jī)引發(fā)了全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

華爾街投資者重新投資

現(xiàn)如今又出現(xiàn)幾十個(gè)買家看準(zhǔn)一處房產(chǎn)的情況。具有購(gòu)房需求的不只是自住房購(gòu)買者，同時(shí)還有大量的投資者。瓦爾伯特說(shuō)：“很多家庭準(zhǔn)備簽署長(zhǎng)期的房屋合同，而且他們選擇的居住地點(diǎn)不一定在市中心，郊區(qū)也一樣受歡迎。”現(xiàn)在買房再繼續(xù)出租的可以賺取不少利潤(rùn)。房東不但每個(gè)月能收取房租，同時(shí)房屋自身的價(jià)值也增長(zhǎng)20-25個(gè)百分點(diǎn)。“這是一筆收益可觀的買賣。”瓦爾伯特評(píng)價(jià)說(shuō)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益如此可觀，吸引的不僅是私人購(gòu)房者和一些企業(yè)，華爾街的投資人們也同樣受到巨大誘惑。美國(guó)著名的投資公司黑石集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)花費(fèi)近25億美元投資了約1.6萬(wàn)幢用于出租的房屋。據(jù)投資銀行KBW的估測(cè)，90億美元的對(duì)沖基金流入出租房產(chǎn)市場(chǎng)。

租房更受歡迎

到目前為止按照美國(guó)人的傳統(tǒng)觀念，人們更樂(lè)于購(gòu)買獨(dú)門獨(dú)院的住房。不過(guò)這一觀念現(xiàn)在正發(fā)生轉(zhuǎn)變。紐約大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)者懷特（Lawrence White）說(shuō)：“人們已經(jīng)不再瘋狂地認(rèn)為房屋價(jià)格會(huì)無(wú)限地上漲。”這種想法引發(fā)了房地產(chǎn)熱，而且造成了上一輪金融危機(jī)，因?yàn)槊總€(gè)人都想買自己的房子。

對(duì)沖基金和投資商購(gòu)買了很多無(wú)人居住的住宅，重新整修再出租。黑石公司在網(wǎng)上播放一段名為“邀請(qǐng)回家”（Invitation Homes）的影片招攬租客。在這段影片中，幸福的家庭興高采烈地搬進(jìn)由投資商負(fù)責(zé)裝修一新的新家。

新一批金融產(chǎn)品“整裝待發(fā)”

經(jīng)濟(jì)學(xué)者懷特認(rèn)為這些做法也沒(méi)有什么可以指責(zé)的。投資人參與進(jìn)來(lái)，阻止了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降這一勢(shì)頭。投機(jī)商支撐了市場(chǎng)。懷特說(shuō)：“如果價(jià)格上漲，那么投資商們可能會(huì)想，已經(jīng)賺足了利潤(rùn)，到了撤出的時(shí)間了。”到時(shí)候住戶可以把他們居住著的房子接過(guò)來(lái)。

但是“投機(jī)”這兩個(gè)字往往被理解帶有些貶義，而這也并不是沒(méi)有道理的。因?yàn)閱渭円揽糠孔夂头績(jī)r(jià)上漲，對(duì)沖基金不會(huì)感到滿足。投機(jī)商們將房屋合同和其他金融產(chǎn)品混合在一起，捆綁成新的金融產(chǎn)品出售。除去管理費(fèi)用，全部收入都流入有價(jià)證券的購(gòu)買者。他們甚至已經(jīng)為這種新的“金融產(chǎn)品”取好了名字：“Reo to Rental-Real Estate Owned to Rental”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是“購(gòu)買房產(chǎn)用于出租”。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)的新泡沫”

里根時(shí)期的預(yù)算總監(jiān)大衛(wèi)·斯托克曼（David Stockman）對(duì)這種做法一直持批評(píng)態(tài)度。最近他在電視中表示：“大量資金流入市場(chǎng)，這為迅速獲得收益的投機(jī)奠定了基礎(chǔ)。”他警告說(shuō)，一旦邊際收益出現(xiàn)萎縮，投資人們會(huì)跑得比來(lái)得還快。

他警告房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)形成新的泡沫。而“罪魁禍?zhǔn)住本褪敲缆?lián)儲(chǔ)的低息政策，正是這一政策讓這輪游戲變得更具收益。如果房屋價(jià)格不再繼續(xù)往上漲了，那么市場(chǎng)需求就會(huì)滑落，市場(chǎng)就會(huì)再次崩盤。

瓦爾伯特是個(gè)能言會(huì)道的房屋中介。不過(guò)即便是他，在被問(wèn)到房地產(chǎn)市場(chǎng)是否正在形成新的泡沫這一問(wèn)題時(shí)，也不得不先猶豫一下。他嘆了口氣之后回答說(shuō)：“很難說(shuō)，不過(guò)我覺(jué)得沒(méi)有泡沫。”因?yàn)榧幢闶鄯空咄蝗唤祪r(jià)幾萬(wàn)美元，目前仍有足夠的購(gòu)買需求。