經(jīng)濟(jì)適用房延期索賠引爭(zhēng)議

西華苑三期地面還未完工

■本報(bào)記者 馮鐵飛 文/攝

位于太原市迎澤西大街的西華苑是太原市最大的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，從2009年開(kāi)工，原定于2012年6月底交房，但直到今年4月，西華苑四期才開(kāi)始陸續(xù)交房，三期還得推遲交房。業(yè)主們要求開(kāi)發(fā)商賠償違約金，卻遭到開(kāi)發(fā)商拒絕，相關(guān)部門(mén)也不支持業(yè)主追償違約金。業(yè)主們很納悶：既然合同上寫(xiě)明延期交房要付違約金，開(kāi)發(fā)商為何不賠償？惠民工程應(yīng)該是早就規(guī)劃好的，為何會(huì)出現(xiàn)配套工程建設(shè)協(xié)調(diào)難的問(wèn)題？業(yè)主們能拿到違約金嗎？

●現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

市政配套致交房延期

6月1日，記者來(lái)到太原市西華苑三、四期經(jīng)濟(jì)適用房所在地迎澤西大街清光巷。一進(jìn)清光巷，向南望去，幾十棟高樓林立，頗為壯觀。清光巷東邊的6棟樓為西華苑四期工程，已經(jīng)基本完工，四期工程院子里也已經(jīng)綠化完畢。據(jù)物業(yè)公司的工作人員介紹，四期工程已經(jīng)具備入住條件，配套設(shè)施已完善，也已進(jìn)行了質(zhì)量驗(yàn)收，陸續(xù)交付業(yè)主。

跟四期工程相比，清光巷北邊的三期工程仍未完工。記者在三期工程現(xiàn)場(chǎng)看到，樓的主體已經(jīng)封頂，樓內(nèi)部的水、電、氣等配套設(shè)施也安裝完畢，樓內(nèi)的建筑垃圾正在清理。但三期工程外圍路面還是一片狼藉，有的地方還有開(kāi)挖的坑，有的地方堆放著沙石，施工現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有幾個(gè)工人。

記者在西華苑三期業(yè)主高女士出示的購(gòu)房協(xié)議中看到，該協(xié)議明確寫(xiě)明：出賣(mài)人如未按規(guī)定期限交房，未超過(guò)30日的，按照已交房款的萬(wàn)分之五支付違約金；超過(guò)30日的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，買(mǎi)受人不再追究出賣(mài)人延期交房的責(zé)任。

負(fù)責(zé)三期工程建設(shè)的太原市鑫盛通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總工辦的負(fù)責(zé)人告訴記者，三期工程規(guī)模大，涉及到的市政道路、水、電和下水等配套工程比較多，目前離驗(yàn)收條件還有一定距離。由于建設(shè)西華苑經(jīng)濟(jì)適用房基本沒(méi)有利潤(rùn)，建設(shè)周期越長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商越賠錢(qián)，無(wú)力支付違約金。

太原市安居房發(fā)展中心主任張鳳鵬告訴記者，去年6月，西華苑三期的主體已經(jīng)基本完成，但小區(qū)周?chē)牡缆飞形葱藓茫姓块T(mén)才開(kāi)始整修、擴(kuò)建道路。到年底時(shí)，外部的水、電、煤氣等配套管網(wǎng)還未完工。“這不是開(kāi)發(fā)商能解決的問(wèn)題。水、電、氣、暖只要有一項(xiàng)不通，就不可能通過(guò)驗(yàn)收，房子也就無(wú)法交付。”張鳳鵬說(shuō)，“相對(duì)于周邊近7000元每平方米的商品房來(lái)說(shuō)，業(yè)主們都覺(jué)得很滿(mǎn)意，延期交房也一定要理解。如果業(yè)主實(shí)在不滿(mǎn)意，根據(jù)合同規(guī)定，可以退房。”

●各方觀點(diǎn)

多方承擔(dān)違約金

太原萬(wàn)通律師事務(wù)所主任 李萬(wàn)華

延期交房肯定有開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。按照合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)交房最后期限之日起30日內(nèi)的違約金。但超過(guò)合同約定日期的違約金，應(yīng)當(dāng)由承擔(dān)相關(guān)市政工程的建設(shè)公司來(lái)承擔(dān)。

在保障房的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，政府是主體，本著公益性為目的開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，開(kāi)發(fā)商只是承擔(dān)建設(shè)任務(wù)的一方，其最終目的是贏利。在逐利的目的下，開(kāi)發(fā)商自然會(huì)盡最大可能控制成本，在政府規(guī)定的框架內(nèi)賺取最大利潤(rùn)。所以，要從根本上解決延期交房的問(wèn)題，需要政府從制度層面約束，同時(shí)還要兼顧企業(yè)的利益和信譽(yù)。政府應(yīng)該注意協(xié)調(diào)各相關(guān)方，保證工程進(jìn)度，明確保障房的施工要求和竣工時(shí)間。如果出現(xiàn)延期交房的情況，哪一個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，就由負(fù)責(zé)那一環(huán)節(jié)的一方承擔(dān)責(zé)任。

延期不應(yīng)賠償

山西匯通房產(chǎn)研究中心總監(jiān) 任江

經(jīng)濟(jì)適用房本身是用來(lái)滿(mǎn)足中低收入群體居住需求的工程，主要是經(jīng)濟(jì)和適用。我國(guó)規(guī)定開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房最大利潤(rùn)不得超過(guò)3%，在近年物價(jià)不斷上漲的背景下，開(kāi)發(fā)商想在經(jīng)濟(jì)適用房上賺取更多利潤(rùn)已經(jīng)不大可能。但作為一項(xiàng)公益工程，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把最大的利潤(rùn)讓給了經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主。如果開(kāi)發(fā)商因?yàn)樽陨碓蜓悠诮环浚⒂泻贤s定，應(yīng)當(dāng)付給業(yè)主違約金。但如果因?yàn)槭姓こ萄悠诮环浚瑒t不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。同樣，市政工程本身也是公益工程，最大受益者也是經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，就不應(yīng)該有違約賠償金。

改革保障房制度

山西財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授 林潤(rùn)華

西華苑經(jīng)濟(jì)適用房延期，如果按照和開(kāi)發(fā)商的協(xié)議來(lái)執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商是不用支付違約金的。合同中約定，延期交付一個(gè)月，開(kāi)發(fā)商支付一個(gè)月的違約金；如果超過(guò)一個(gè)月，業(yè)主可以退房，如果不退，就繼續(xù)履行合同并且不能追究開(kāi)發(fā)商延期責(zé)任。這實(shí)際就是一個(gè)“圈套式”的約定。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房，如果不是萬(wàn)不得已，在房?jī)r(jià)一直上漲的情況下，誰(shuí)也不會(huì)為了追究延期責(zé)任而退房。按合同約定來(lái)看，業(yè)主只能等待房子建好交付。

造成經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題層出不窮的原因主要還是制度問(wèn)題。現(xiàn)在，很多城市已經(jīng)停止了經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)，著力建設(shè)公租房和廉租房。這樣一來(lái)，保障房只能用來(lái)租，達(dá)到經(jīng)濟(jì)條件后就必須退出，讓給新的低收入群體。這種“去產(chǎn)權(quán)化”的保障房對(duì)權(quán)力和資本的吸引大大降低，同時(shí)還能節(jié)約大量公共資源。真正的中低收入者就會(huì)得到應(yīng)有的保障，使保障房制度進(jìn)入良性循環(huán)。