美元下跌加劇房地產(chǎn)泡沫？

今年夏天美國(guó)爆發(fā)的次級(jí)債危機(jī)使其整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)陷入低迷，而且火速波及到美國(guó)金融業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，并進(jìn)一步向國(guó)際資本市場(chǎng)蔓延，引發(fā)了全球經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩。美國(guó)房地產(chǎn)危機(jī)和中國(guó)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)，引人關(guān)注。

《環(huán)球人物》：美國(guó)的這場(chǎng)危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響嗎？

謝國(guó)忠：美國(guó)次級(jí)債危機(jī)還沒(méi)有結(jié)束，明年美國(guó)的經(jīng)濟(jì)情況可能會(huì)更糟糕，美元對(duì)人民幣匯率還會(huì)下跌，這樣會(huì)引起中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的加劇。次級(jí)債危機(jī)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)其實(shí)是推波助瀾，因?yàn)榇罅棵涝Y產(chǎn)會(huì)從美國(guó)轉(zhuǎn)移出來(lái)，中國(guó)就是他們最重要的一個(gè)目的地。

《環(huán)球人物》：美國(guó)的次級(jí)債危機(jī)中，有什么是值得我們引以為戒的？

謝國(guó)忠：次級(jí)債危機(jī)告訴我們，住房按揭貸款不會(huì)永遠(yuǎn)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但我覺(jué)得中國(guó)的問(wèn)題還不在于房貸，因?yàn)榉抠J總體規(guī)模并不大。真正需要引起重視的是開發(fā)商囤地造成的資金沉淀。如果國(guó)家宏觀政策有變化，地價(jià)往下掉70%或者80%都有可能，到時(shí)銀行貸給開發(fā)商的錢就可能收不回來(lái)。

《環(huán)球人物》：十年前您曾經(jīng)準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)了香港房?jī)r(jià)的下跌，香港和內(nèi)地的情況有可比性嗎？

謝國(guó)忠：15年前美國(guó)出現(xiàn)銀行危機(jī)，銀行大幅度減息，由于香港的貨幣和美元一直保持固定匯率，這就引起國(guó)際熱錢大量流向香港，從而使他們的房地產(chǎn)大幅度上升。但是美元到1995年就從谷底開始反彈，美國(guó)的IT業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的亮點(diǎn)，很多資金又重新回流。當(dāng)時(shí)香港的樓市靠著銀行借貸又維持了一年，但市場(chǎng)最終不可持續(xù)。外來(lái)資金的退出，使房地產(chǎn)資金鏈條斷裂了，樓市也就還原了實(shí)際價(jià)值，最終房?jī)r(jià)下跌了75%，這是一個(gè)很痛苦的過(guò)程。

內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)和香港在某些方面有點(diǎn)相似。比如，那時(shí)香港房產(chǎn)均價(jià)每平方米到了10萬(wàn)港元，而香港人均工資不過(guò)1.5萬(wàn)港元，一平方米的價(jià)格就相當(dāng)于七八個(gè)月的工資了。現(xiàn)在，內(nèi)地有些地方也有類似的情況，但從整體上看所占的比例并不大，所以中國(guó)整體的房?jī)r(jià)比香港要低一些。另外，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度比香港要快，所以內(nèi)地房地產(chǎn)的泡沫還沒(méi)有到香港當(dāng)年那個(gè)程度。

《環(huán)球人物》：目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是跟日本上世紀(jì)七八十年代很相似？日本的房?jī)r(jià)從1997年往后的8年里下跌了60%。2005年日本經(jīng)濟(jì)緩慢恢復(fù)，但房?jī)r(jià)還是繼續(xù)下跌了5%。中國(guó)會(huì)出現(xiàn)類似的情況嗎？

謝國(guó)忠：那要看美元什么時(shí)候反彈。亞洲國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度一般會(huì)較快，一年下調(diào)30%都不稀奇，香港在上世紀(jì)90年代即便小幅度的調(diào)整也在30%。中國(guó)樓市要出現(xiàn)大調(diào)整，需要等到美元持續(xù)上升一段時(shí)間以后，這就是很遠(yuǎn)的一件事了。美國(guó)房?jī)r(jià)的調(diào)控比較緩慢，現(xiàn)在一年才下降5%到6%，已經(jīng)引起社會(huì)很大的問(wèn)題了。而中國(guó)和美國(guó)不一樣，中國(guó)還是一個(gè)資本順差較多的國(guó)家。政府可以利用手中的資金去刺激經(jīng)濟(jì)，比如造廉租房。所以即使房?jī)r(jià)大幅下跌，中國(guó)也有機(jī)會(huì)、有能力去持續(xù)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。（來(lái)源：《環(huán)球人物》 編輯：肖亭）