泡沫再現 度假房產上演“空城”

在海南樓市股市瘋狂的同時，海口、三亞等城市的商品房空置率依然居高不下。每年11月到次年3月，隨著“候鳥”人群南下，海南會迎來商品房入住率最高的時段。然而，2月2日晚上7點多鐘，中國證券報記者在海口經世紀大橋到住宅聚集地海甸島發現，沿途絕大多數表示售罄的樓盤亮燈率很低。

被投資客津津樂道的“榮域”在廣告中自稱是“西班牙風情小鎮”，但直到晚上8點多鐘還是一座“空鎮”。保安告訴中國證券報記者，榮域二期今年才交房，很多業主還在裝修。每棟樓有五六十戶人家，入住的平均只有七八戶。不過，不論是一期還是二期，每棟樓都只有兩三戶亮燈，花園里也沒有人走動。其中一棟樓甚至只有一戶人家亮著燈，幾個江浙口音的人坐在陽臺上交流炒房心得，他們的聲音在寂靜中傳得很遠。

車沿世紀大道、海景路前行，“江南城”、“世紀海岸”、“兆南家園”、“鴻天閣”等樓盤巨大的招牌在夜色中若隱若現，大部分樓的亮燈率在10%左右，最多不超過一半。在這里，甚至看不到幾個路人，偶爾只有一條狗跑過。

“10多年前的爛尾樓就是這樣，黑乎乎到處都是，誰要說海南現在的房地產沒有泡沫，不是很可笑嗎？”李哲至今仍對當年房地產泡沫破滅后的景象心有余悸。而親身經歷那場泡沫的蘇格蘭柏斯房地產公司總經理萬年也認為，海南房價目前已經虛高太多，遲早會跌下來。

不過，海南改革發展研究院海南所所長夏鋒比較樂觀，他認為目前最多只是個別區域和樓盤出現了小泡沫，并沒有整體性嚴重泡沫。如果站在全國乃至全世界的角度看，海南的度假房產確實有很強的剛性需求。但他指出，國際上通常認為商品房空置率在10%以內屬正常，但目前在三亞部分小區尤其是一線海景房空置率達80%，即使在每年人氣最旺的11月份到次年3月份，有的小區房屋空置率也在50%左右，要謹防小泡沫變成大泡沫。

此輪房價暴漲除缺乏投資渠道的游資炒作外，也與土地的無序開發有關。夏鋒說，2009年，為激發縣域經濟活力，海南實施了擴權強縣改革，下放了197項審批權，其中包括部分土地的審批權，結果使得市縣間土地資源很難實現優化配置。現在產生的地產“小泡沫”相當大程度上是由各市縣無序賣地引發的。這也直接促使海南省政府1月中旬出臺了“兩個暫停”，即暫停商業性開發土地出讓以及新的土地開發項目審批。

“海南房地產目前是否有泡沫，不能用本地居民的購買力來衡量，度假房產的特色也決定了不能用空置率來判斷。”海南大學社會科學研究中心主任曹錫仁教授指出，國際旅游島的建設讓海南進入了度假房產時代。海南房地產將走兩種模式，一是通過保障性住房來解決絕大多數普通居民的住房問題，一是走高端商品房開發，面對的是來自全國其他城市和世界各地的購房者。據他了解，目前進入海南的資金百分之六七十來自于企業自有資金，僅百分之二三十來自銀行貸款。雖然有一些企業在炒作樓盤，但整體炒作比例較小，這與10多年前完全依靠銀行貸款進行投機的那場危機有本質不同。

“從均價看，海南房價還有很大空間。”曹錫仁說，目前來海南購房的外資還不多，將來度假房產不會只沿幾個經濟中心城市展開，而會多點分布、網狀展開，最終度假房產會呈現出濱海、濱江、濱湖、依山、傍林五種形態，并形成外國人聚居區。

“10多年前的爛尾樓就是這樣，黑乎乎到處都是，誰要說海南現在的房地產沒有泡沫，不是很可笑嗎？”