酒店興建熱潮

中國日報網(wǎng)消息：“目前全島在建的五星級以上酒店至少30家，全部是高水平開發(fā)。”海南省旅游發(fā)展委員會副主任陳耀告訴記者。

這個面積3.4萬平方公里、常住人口854萬的海島，未來3年內(nèi)，五星級以上酒店數(shù)量將超過50家，密度居全國之首。這些酒店將遍布整個海南的海濱和腹地，以東線和南線最為集中。即使在被認為旅游資源條件并不優(yōu)越的西岸，也已經(jīng)有大型度假區(qū)域的規(guī)劃在制定之中。

在眾多度假區(qū)域中，被定位為“國家海岸”的三亞海棠灣最受矚目。就在去年5月底，一個紀錄在這里創(chuàng)造：同一天內(nèi)，10家超五星級酒店同時動工，這之前已有3家酒店開工，之后的7月份，又有2家開工。時間之密集，規(guī)劃之高端，一時成為焦點。

“現(xiàn)在的海棠灣用一個詞概括，就是‘熱火朝天’。”三亞旅游局局長杜麗銀描繪。目前資本最受青睞的，非高端酒店業(yè)莫屬。業(yè)內(nèi)人士向記者透露，海棠灣目前“有主”的地塊不過三分之一，但酒店項目用地早已被瓜分完畢，最高地價超過300萬/畝。“有人再想拿酒店用地？轉(zhuǎn)手就是600萬/畝。”而這個濱海小鎮(zhèn)在開發(fā)初期，也就是兩年前，價格不過幾萬一畝，甚至更低。

事實上，不但在三亞，海南東岸的萬寧、瓊海、陵水一線，也在密集上馬豪華酒店項目，且不再是單體開發(fā)，而是酒店集群。在規(guī)劃中，這個熱帶島嶼上將遍布國際一線、國內(nèi)頂級品牌酒店，星星點點的酒店坐標沿著海岸線，呈帶狀分布。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前在海南酒店行業(yè)介入較深的企業(yè)包括ST東海、羅頓發(fā)展、金茂集團、中糧集團、雅居樂、大連萬達、今典集團、萬通地產(chǎn)、海航集團、國信地產(chǎn)、富力集團、中遠集團、國電集團、中信集團等，國內(nèi)有實力的開發(fā)商幾乎悉數(shù)到場。“投資商實在很樂觀。”三亞旅游協(xié)會秘書長謝祥項說。

以雅居樂清水灣項目的萊佛士酒店為例。該項目按6星級標準建造，目前已經(jīng)封頂。按照該項目7億元的投資額度計算，單就諸投資集團的這30家在建酒店，就有200億“砸”在海南。

海南的迅速轉(zhuǎn)型

豪華酒店井噴的背后，是酒店業(yè)作為一個代表，開始成為海南新一輪地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)重點的轉(zhuǎn)型載體。在屢屢創(chuàng)出財富神話的純住宅房產(chǎn)受到很大爭議之后。各方日漸發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營性的旅游房產(chǎn)才是可持續(xù)發(fā)展的最終選擇。

“各市縣政府及開發(fā)企業(yè)要把目光放遠。”在3月底舉行的博鰲國際旅游論壇上，海南省副省長姜斯憲向地方市縣呼吁，不要把所擁有的最好的土地資源，一次性賣光開發(fā)商品房。應把最好的資源用于持續(xù)性的經(jīng)營性項目，如多建設(shè)一些度假酒店、主題公園等，“既能夠保證企業(yè)的長期利潤，又能豐富海南國際旅游島旅游內(nèi)容。”

“海南是一個候鳥型的度假島嶼，離內(nèi)地太遠，購房者在這里一年住不了一個月，空置率太高。普通住房出售后，能給當?shù)貛淼目驮春拖M量實在很有限。”在三亞旅游顧問，北京第二外國語學院教授王興斌看來，海南只能非常有限地發(fā)展工業(yè)，在這個商業(yè)還處于初級階段，金融業(yè)尚未起步的熱帶島嶼，其實并不適合發(fā)展成為“第二居所”，還可能為海南帶來結(jié)構(gòu)性隱患。

而從全球成熟旅游目的地的開發(fā)經(jīng)驗來看，只有約3%至5%的一線海景區(qū)域會用來開發(fā)純住宅，其余大部分都作為公共性領(lǐng)域建設(shè)。

目前看來，海南官方也正在努力往此方向引導。在海南即將實行的新版“建設(shè)用地供應及使用管理規(guī)定”中，保障性住房用地、星級賓館、度假村、高科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等用地被劃為“鼓勵扶持類”；主題公園、高爾夫球場、高檔商品房及別墅被歸“規(guī)范發(fā)展”類；而普通商品房用地則被“限制控制”，并且在指標用完后，不再追加。

清一色豪華酒店市場何在？

但是，當旅游地產(chǎn)成為共識之后，又一個質(zhì)疑被提出：為什么開發(fā)的全是清一色的豪華酒店？其他地區(qū)紅火的經(jīng)濟性酒店為何不見一家？這會不會是泡沫？

陳耀對記者解釋，現(xiàn)在海南的豪華酒店數(shù)量，若按照地塊平均數(shù)來算，的確密度最大，但是，“海南面臨的是全國的市場。我們的業(yè)績高于行業(yè)平均水平，說明現(xiàn)在還是有發(fā)展空間。”

奇創(chuàng)旅游咨詢運營機構(gòu)房地產(chǎn)部總監(jiān)俞昂則算了一筆賬：目前海南五星級酒店平均每平米實際造價在7000至10000元(不含地價)，折合下來每間五星級客房約100至200萬人民幣。開業(yè)運營后，實際上來自房間維護的支出相當少。但是，五星級酒店的房價比經(jīng)濟型高得多，旺季的上漲幅度遠超經(jīng)濟型。與價格只能維持在一個小區(qū)間內(nèi)以保證高入住率的經(jīng)濟型酒店相比，五星級客房的投入產(chǎn)出效益更加良好。從相關(guān)渠道獲得的多份三亞4星、5星級酒店在2009年的運營數(shù)據(jù)顯示，三亞的高星級酒店利潤水平與國內(nèi)其他地區(qū)相比遙遙領(lǐng)先。部分五星級酒店的經(jīng)營利潤率(GOP)水平可以接近70%，這個數(shù)據(jù)大約比全國主要城市的頂級酒店要高20個百分點。縱向相比，三亞3年前的水平，利潤率接近翻番。

漢庭連鎖酒店執(zhí)行董事長季琦對記者直言，由于客人對度假酒店要求更高，且淡旺季客流不穩(wěn)定，“豪華酒店在海南機會要比經(jīng)濟型酒店多得多”。