房企“殺”進香河圈地

日前，位于香河縣的大型生態(tài)農(nóng)業(yè)城項目——北京歡慶城體驗館在京開幕。記者了解到，這個由萬科聯(lián)手央企五礦建設(shè)在香河共同打造的大型社區(qū)項目，與香河縣政府深度合作。遠(yuǎn)期整體規(guī)劃達(dá)萬畝以上，將按照地區(qū)新農(nóng)村整合發(fā)展的趨勢，建設(shè)教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套等。據(jù)萬科集團副總裁毛大慶介紹，該項目已定于明年1月開始預(yù)售，一期產(chǎn)品為低密度150平方米至200平方米戶型，未來還將開發(fā)聯(lián)排雙拼別墅等產(chǎn)品。

事實上，北京歡慶城已不是香河縣的第一個住宅項目，而萬科與五礦也早已不是第一個進駐這片區(qū)域的開發(fā)商了。據(jù)香河縣相關(guān)人士介紹，目前香河區(qū)域已有30多家開發(fā)商進駐。綠地、萬通等大型房企紛紛進入香河地區(qū)，開始大面積拿地。

自去年7月份開始，萬通地產(chǎn)以4.8億元拿下香河縣4宗地塊，合計面積達(dá)53萬平方米。此外，據(jù)一位長期關(guān)注香河的地產(chǎn)界人士透露，香河縣遠(yuǎn)期規(guī)劃的投資額度已經(jīng)達(dá)到了千億元以上。

盡管大面積的住宅土地供應(yīng)，和眾多開發(fā)商承諾的即將投入建設(shè)的產(chǎn)業(yè)、生活配套設(shè)施，看似對香河縣的未來發(fā)展提供了利好影響。但業(yè)界人士卻一針見血地指出，大型房企在北京周邊如此大規(guī)模的圈地，實則暗藏隱憂。中國社科院研究員曹建海對記者表示，目前受各項政策因素的利好，大型房企進駐香河的圈地意圖是十分明顯的，隨著土地被瓜分，必然有用盡的一天，開發(fā)商們應(yīng)該盡快將土地轉(zhuǎn)化成為住房供應(yīng)。“開發(fā)商動輒拿下50萬平方米以上的土地，再分期開發(fā)，即使不是故意囤地，也容易導(dǎo)致與囤地一樣的結(jié)果。”曹建海擔(dān)心道，這樣下去，看似推動了香河區(qū)域的城市化進程，但其實一是對資源的浪費，二更不利于人氣的聚集。

然而，對于圈地這個說法，房企似乎并不以為然。毛大慶對記者表示：“去香河開發(fā)怎么能算是圈地呢？”他對記者表示，現(xiàn)在政府都在提“環(huán)首都經(jīng)濟圈”的概念，在香河開發(fā)房地產(chǎn)項目是政府提倡的事，不能算是圈地，也更不是囤地。

對此，當(dāng)?shù)匾晃恢槿耸繉τ浾呓榻B，萬科此次打造的項目遠(yuǎn)期規(guī)劃達(dá)萬畝以上。他抱怨道，萬科拿這么大面積的住宅性質(zhì)為主的用地，如果全部開發(fā)成中小戶型剛需產(chǎn)品，不僅能滿足當(dāng)?shù)鼐用窬幼⌒枨螅€能吸引北京剛需置業(yè)者進駐，但該項目卻偏偏以低密度聯(lián)排雙拼別墅等產(chǎn)品為主打。他說：“萬科和五礦拿地樓面價每平方米或還不足千元，現(xiàn)在卻要當(dāng)成別墅產(chǎn)品銷售，就算做了這些那些配套，利潤還是高得很。”

面對房企遮遮掩掩不愿提圈地的態(tài)度，上述關(guān)注香河樓市的業(yè)界人士表示，開發(fā)商肯定都不愿承認(rèn)圈地，因為大肆圈地肯定是與利潤相關(guān)的。他表示，據(jù)其所知，眾多進駐香河的開發(fā)商，幾乎都是與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)議拿地，部分項目的樓面價甚至每平方米僅幾百元，而現(xiàn)在香河在售項目平均售價在5000元-8000元/平方米之間，“去香河開發(fā)的利潤有多大，可想而知。”

廊坊市一家房產(chǎn)中介公司的工作人員也告知記者，自去年起，香河的房價就已經(jīng)開始有上漲的趨勢。“前兩年香河的房價還在3000元/平方米左右，但大的開發(fā)商一來，這里的房價馬上就漲上去了，現(xiàn)在的趨勢是，大開發(fā)商來得越多，房價漲得越快。”他告訴記者，目前香河大部分項目均價都在6000元/平方米左右，一旦開發(fā)商囤地2-3年，香河房價上漲到1萬甚至2萬元/平方米都是有可能的。

警惕“土地財政”傷及農(nóng)民利益

記者了解到，近年來，隨著京郊及京周邊地區(qū)吸引了越來越多開發(fā)商進駐，農(nóng)村建設(shè)用地及拆遷問題，一直成為政府相關(guān)部門關(guān)注焦點。國務(wù)院常務(wù)會議曾提到，少數(shù)地方片面追求增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)，部分地方違背農(nóng)民意愿強拆強建，侵害農(nóng)民利益，并要求規(guī)范農(nóng)村拆遷補償問題。對此，曹建海認(rèn)為，現(xiàn)在京郊及周邊地區(qū)開發(fā)，基本上是開發(fā)商與地方政府協(xié)議拿地或者聯(lián)合開發(fā)，在占用農(nóng)村耕地、農(nóng)民拆遷補償問題上，問題比較多。他透露，大部分類似區(qū)域的開發(fā)，都涉及土地財政問題，但由于過于敏感，又缺乏嚴(yán)格監(jiān)管，因此，一直沒有受到太多關(guān)注。

一位正在香河開發(fā)的不愿具名的房企負(fù)責(zé)人告訴記者，以香河為例，其實目前香河新增的建設(shè)用地指標(biāo)不是很多，大部分開發(fā)商進來開發(fā)，都是采取先與地方政府簽訂一個類似“新農(nóng)村建設(shè)”的合作協(xié)議的方法，然后開發(fā)商出錢對農(nóng)民的宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地進行整理。同時，該負(fù)責(zé)人還透露，據(jù)其所知，土地出讓的收入已經(jīng)占據(jù)了當(dāng)?shù)刎斦杖胂喈?dāng)大的比例。

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》報道，截至9月10日，香河縣全年財政收入累計完成101805萬元，突破10億元大關(guān)，占市下達(dá)任務(wù)的101.8%，同比增長71.7%，提前112天完成了全年收入任務(wù)。其中，土地收入占據(jù)了重要比重。

另外，據(jù)記者了解，在拆遷補償問題上，雖然以往各個項目的開發(fā)，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民都可以拿到相應(yīng)補償；毛大慶也公開表示，將在拆除農(nóng)民宅基地，置換農(nóng)民住上居民樓后，再利用騰挪出來的土地指標(biāo)進行項目開發(fā)，但據(jù)一些香河居民介紹，當(dāng)?shù)囟鄶?shù)拆遷補償?shù)拇胧€是很令人難以接受的。對此，記者曾多方試圖聯(lián)系香河縣政府國土局，均未得到回應(yīng)。

曹建海對此表示，據(jù)其了解，房企進入香河開發(fā)，在與政府簽訂協(xié)議后，基本上政府提供的都是一手土地，后期開發(fā)利潤極高。他還直言不諱地指出，無論是香河還是其他地區(qū)，政府引進房地產(chǎn)業(yè)的最大誘因，就在于利潤。“盡管多數(shù)房企承諾將在區(qū)域內(nèi)建設(shè)更多生活配套設(shè)施，并結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)發(fā)展，建設(shè)可以融入當(dāng)?shù)厝松詈蜕a(chǎn)方式的項目，但房地產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)不能與其他項目引資一樣，食品業(yè)、金融業(yè)、科技業(yè)這些產(chǎn)業(yè)才是能夠直接拉動地區(qū)經(jīng)濟增長，為地區(qū)帶來更多就業(yè)機會的項目。大房地產(chǎn)業(yè)的進駐，往往最直接的就是推高一個地區(qū)的房價。”曹建海認(rèn)為。

“現(xiàn)在地區(qū)發(fā)展的問題就是，土地被開發(fā)商拿走了，如果每個項目都馬上進入開發(fā)階段，形成有效供應(yīng)，也可以發(fā)揮其價值，就怕部分開發(fā)商在圈地后，坐等地價上漲，無形中推高地區(qū)房價。另外，因為只有建設(shè)成低密度中小住宅，把北京人吸引過來入住，才能保證地區(qū)人氣旺盛,當(dāng)?shù)乩习傩崭緹o從消化這些住房供應(yīng)。屆時，恐怕香河會變成另一個‘空城’。”上述房企負(fù)責(zé)人擔(dān)憂道。