成交量下降

10月14日以來，海口及三亞“限購令”先后開始執(zhí)行，暫時實行限定居民家庭只能在本市新購買一套商品住房。

11月4日，由住建部和外管局聯(lián)合簽發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知》規(guī)定，境外個人只能在境內(nèi)購買一套用于自住的住房，境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，該通知主要針對目前大量熱錢流入內(nèi)地樓市、擾亂了現(xiàn)有購房秩序的現(xiàn)象而出臺，從源頭卡住熱錢進(jìn)入內(nèi)地，這將對高端的投資需求產(chǎn)生極大的抑制。

事實上，一系列限購、限外政策已經(jīng)令海南樓市內(nèi)外交困。據(jù)統(tǒng)計，海南主要城市已有多日成交總量不足50套。

這種局面一下子打亂了海南各大開發(fā)商的開盤策略，比如意欲在海南打造一個18平方公里超級大盤的中信泰富，多家房地產(chǎn)機構(gòu)監(jiān)測其原計劃開盤時間定在10月，但其目前仍處于待開盤狀態(tài)。

但也有跡象表明，外資仍比較看好海南樓市的發(fā)展。GVA衡信柏迪營銷部董事岳鋒鋼介紹說，10月份有些俄羅斯人、日本人等去海南買房。他認(rèn)為外資看好海南樓市，一是因為外資對人民幣升值的預(yù)期比較強烈，二是中國的經(jīng)濟(jì)正逐年高速增長，另外也是看中了海南的資源條件。

海南樓市被透支了？

曹鋒杰表示，由于海南樓市吸引了對市場把握比較敏銳的投資客，其中包括溫州人，因此其市場動向?qū)θ珖鴺鞘衅鹬欢ǖ娘L(fēng)向標(biāo)作用。在他看來，本輪樓市調(diào)控政策力度之大堪稱空前，而且后續(xù)還有幾張牌可打，因此海南房價飛漲之勢必然受到遏制，甚至巨幅震蕩。

在改革開放后的第一波房地產(chǎn)熱潮中，各路炒房資金迅速涌入海南，海南房價泡沫越積越大，隨后在1993年決策層收緊銀根后，海南樓市迅速崩盤，第一波房地產(chǎn)熱潮也隨之瓦解。這一次，政策層面的決心幾乎與當(dāng)時毫無二致。

“但市場已經(jīng)徹底改變了。”顧云昌認(rèn)為，“1993年海南樓市崩盤是因為不知道市場到底在哪？因為當(dāng)時實行的是福利分房，住房問題不是通過市場解決的，樓市都是玩空轉(zhuǎn)。不過隨著住房制度的改革和人們收入水平的提高，市場形成了真正的需求。”

海南盛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理馮彬表示，海南樓市如果繼續(xù)暴漲，就與政策調(diào)控相違背，無法持續(xù)發(fā)展。短期海南房價會有波動，但波動幅度平均不會超過20%。

中國房地產(chǎn)協(xié)會一位副會長多次對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，房地產(chǎn)不僅對拉動消費起著較大的作用，而且牽連著投資，是支柱性產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)順利轉(zhuǎn)型之前，其對經(jīng)濟(jì)的拉動作用不容忽視，因此，管理層很難完全抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

近日，央行行長周小川的“池子”理論引起了廣泛關(guān)注。一位不愿透露姓名的開發(fā)商認(rèn)為，海南樓市可謂是中國樓市眾多“池子”中容量非常大的一個。他認(rèn)為，海南國際旅游島的出臺，從一定跡象顯示出管理層意圖將大量資金引導(dǎo)進(jìn)這個“池子”中來，但海南房價的急劇暴漲令其頓失吸金功能。可以說海南樓市價格至少透支了未來三至五年的房價上漲空間。

此前有報道稱，從年初開始，已經(jīng)有些溫州資金逐步撤離海南。上述開發(fā)商認(rèn)為，進(jìn)入海南樓市的都是最慣于投資的大資本，而海南樓市與全國樓市目前同樣處于虛高，資本對全國樓市的判斷或?qū)⑴c海南同步。