自住型需求亦“受傷”

對住宅需求方的調控最具有“計劃經濟”色彩的莫過于“限購令”了：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。而上海、深圳和北京率先頒發限購具體細則。不過，這一規則有效性似乎不大，11月下旬，全國樓市再現止跌回升，業內人士認為與“限購令”到期不無相關。

而對需求方造成更為長期影響的，是首付提高至30%、差別化信貸以及利率的上調。長江證券研究報告指出，現行信貸政策不僅對投資投機性予以打擊，自住型需求也有影響。其中，首付上調對自住型需求的影響更大，而利率上調則對二套房影響較大——“自住型需求對首付的敏感程度要超過對利率的敏感程度，而二套房對于利率優惠則更為敏感”。

長江證券首席地產分析師蘇雪晶在報告中還具體列出利率從7折提高至8.5折時，“10 年期、15 年期、20 年期月度還款額分別上升了4.22%、6.12%、7.87%”。而當貸款利率由8.5 折變為1.1 倍之后，“ 10 年期、15 年期、20 年期月度還款額分別再度上升了6.98%、10.04%、12.81%。”

從其報告中觀點中可以看出，蘇雪晶似乎更為看好從緊貨幣政策給樓市帶來的影響。

開發商拿地有術融資有道

此輪樓市調控中，最為彰顯政府調控決心的莫過于對開發商融資渠道的一系列緊縮政策：股市融資、重組基本暫停；銀行信貸收緊；房地產信托開始被監管部門“整肅”；而外資涌入也處于監管之中……

不過，政策總是存在一定的時滯性，而總有人樂于對房地產開發商資金“輸血”：地產新政以來，股市融資之路被堵塞——無論是重組還是定向增發都無從談及。而雖然“國十條”出臺后，房地產信貸投放量有所降低，但是7月份開始，房地產開發貸款又再次反彈。WIND數據顯示，1-10月份房地產開發資金來自于國內貸款總值為1.04萬億，占比2009年全年的92.47%。大型房企（如招商地產）更動輒得到銀團提供的數十億貸款，9月末，房產開發貸款余額2.3萬億元，同比增長21.5%。

而對于中小型房企來說，雖然銀行信貸緊縮對其確有影響，但還有房地產信托資金上陣助力。銀信合作叫停之后，又有集合信托資金和國外熱錢涌入。截至11月26日，全國完成備案的外商投資房地產企業有108家，環比增長157.14%，1-10月，房地產開發資金中對外資的使用額度同比上升48.04%。2010年1-10月份高達1500億元的房地產集合信托發行規模，已經超過2009年全部信托產品發行規模，是投向于房地產領域集合信托發行規模總值的3倍還多！當監管機構對發行規模最高的5家信托公司“叫停”后，這一年已經幾乎結束了！

而幾乎每年的1季度都是銀行信貸發放旺季，也難怪多位專家和分析稱開發商資金流其實并不如市場傳言那般緊張，甚至還處于較好的狀態。

為開發商資金流并未惡化提供證明的，是11月25日以來的“地王”在各地再次涌現。不過，此次開發商拿地價格的溢價率基本在50%-100%之間，而非年初動輒高達數倍的溢價率。有專家指出，這凸顯開發商日益謹慎理性。

不過，對于房地產開發商的資金流，華創證券地產分析師楊現領有不同看法。他認為，宏觀層面旨在管理通脹預期和資產泡沫，收縮流動性的“總量對沖”和“增量控制”也都會開發貸款和個人按揭貸款產生一定的沖擊，這是目前房地產市場流動性緊縮的主要原因。就明年的情況來看，貨幣緊縮的步伐會持續，新增信貸的額度也將控制在7萬億左右，比10年稍低，這意味著開發商面臨的整體信貸環境仍難樂觀。另外，將于近期逐步開展的對土地抵押貸款的清理，也將對一部分“土地重復抵押”的企業產生負面影響。考慮到目前的調控政策短期內仍短期退出，開發商資金流的整體緊張情況將會持續。