“總而言之，企業為保證資金鏈的順暢，就必須節流開源，而當節流有限時，就必須開源，開源就是降價，這是硬杠桿，而根據我們的測算，至明年1、2季度，房地產企業必須降價20%促銷來加快資金回籠，以彌補資金空缺”。劉元春說，這一模型成功預測了2008年前半年的房地產情況。

至于民眾為何對報告結論理解有偏差，他表示，大部分人在談及房價時都緊盯繁華地段房源，“實際上大部分一線城市近年來的新開樓盤都在往偏遠地區集中，這些地區房價變化本身就很大，比如，此前有消息稱北京通州房價直跌7000元。”他說，如果所有人都認為房價不可能跌，這才是最危險的信號。

降兩成居民財富不會縮水

對于目前有觀點認為，如果房價下降20%，所有居民財富都將縮水20%；劉元春認為這是很大的常識性錯誤，因為自住房的價格大漲并不會改變民眾的消費模式，因此，房價變化對財富本身沒有影響。“房價降兩成，也許大部分民眾根本感覺不到，目前，北京房地產市場的房價隱性降價實際已達7%至8%，但很多老百姓卻并沒有太多感覺，因為這種降價更多以促銷打折等方式實現”。劉元春還表示，此次調整和2008年房價的下行相似，“并不傷筋動骨，20%只是未來變化方向，是調整而非簡單的下降。”同時他還強調，由于報告所采用的數據主要來自國家公開數據和全國70個大中型城市的采樣結果，并不能完全涵蓋全國所有區域。

不過，房價下跌20%卻不會像人們所想象的那樣，給房地產市場帶來“劇痛”。劉元春表示，兩成降幅不會導致房地產市場的“硬著陸”，“首先是因為投資杠桿率低，盡管開發商面臨資金緊張，但資產負債不至于完全惡化，不會引起所有人拋售房產，這次調整不會是崩潰性的，而是由于資金鏈緊張帶來的房地產企業營銷策略上的調整。”他說，另外，房地產市場的消費投資杠桿仍處于一個較低水平，在房地產市場上，大部分消費者仍為自住需求。“去年，一線城市房價上漲了25%，房價這兩年來上漲了約35%，即使回落2成，也只是回到2009年年中的價格水平，對行業影響不大。”

他直言中國目前的房地產問題是制度性的，但單純從制度角度來改不可取，房產調控涉及大量利益沖突，不能簡單靠“拍腦袋”來解決，即使要進行改革也要改得更具建設性，“從擴大供給入手，反對泡沫，同時避免房價的過度下滑，因為作為支柱型產業，房地產行業的問題對于國家宏觀經濟的重要性是毋庸置疑的。”他說。