新華網(wǎng)北京6月27日電題：“帶頭大哥”通州多樓盤均價降10％　北京樓市進(jìn)入深度博弈

新華社記者　劉德炳

近兩年來，通州房產(chǎn)市場成為京城樓市的“帶頭大哥”。隨著去年上半年通州多個樓盤價格由1萬多元／平方米上漲至25000元／平方米，整個北京樓市被迅速激活，其他區(qū)域也跟風(fēng)漲價。而受到調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力，當(dāng)前通州樓市看上去是一片慘綠，多樓盤價格大幅下探。與此同時，整個北京樓市也呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性震蕩下行的態(tài)勢，部分區(qū)域樓盤開始降價。

不過，在通州區(qū)域樓市成交量價下降的同時，仍然有些樓盤價格堅(jiān)挺，通州樓市、北京市場均呈現(xiàn)僵局態(tài)勢，全國多個城市也呈現(xiàn)這種僵持態(tài)勢，那么后市將何去何從，又該如何打破這種局面？

通州區(qū)域樓市均價降10％以上

起點(diǎn)在10000多元／平方米，沖破20000元／平方米、站上30000元／平方米，在兩個月之內(nèi)房價上漲5000元—10000元／平方米……在去年2、3月份，北京通州區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目集體上演這樣的“奔三”大戲。不過，隨著去年4月份調(diào)控性政策的出臺，去年通州多個樓盤房價被摁回2萬元／平方米，但在去年下半年成交旺季到來時通州房價再度恢復(fù)到高高在上。而眼下北京市出臺了最嚴(yán)樓市限購等，樓市政策出現(xiàn)了持續(xù)加緊的態(tài)勢，記者走訪中發(fā)現(xiàn)，通州房市這個當(dāng)前被吹得膨脹的大氣球再次發(fā)蔫。

位于通州的珠江拉維小鎮(zhèn)銷售人員告訴記者：“近期該項(xiàng)目將有一些尾房會降價銷售，帶精裝修，價格在18000元—19000元／平方米之間。”而據(jù)記者了解，該項(xiàng)目精裝修產(chǎn)品此前的價格為23000元／平方米。

京貿(mào)國際城售賣情況板上顯示，2010年11月27日開盤之時，其售賣均價定為26000元／平方米，而當(dāng)前其實(shí)際單價已大幅降低，其中1—5層單價為19376．34元／平方米；6—10層19456．87元／平方米；11—21層20181．31元／平方米；22—35層20262．61元／平方米。此外，金隅通州項(xiàng)目等多個新盤價格均在下跌。

二手房市場也在發(fā)生同樣的變化。位于通州新華西路上的鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶著記者看了一套127平方米的房子，其售價是15000元／平方米，總價為190多萬元。而據(jù)記者了解，去年12月該區(qū)域二手房價都還在20000元／平方米以上。

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)初步統(tǒng)計(jì)顯示，5月份通州區(qū)房價同比整體大幅下降，降幅不低于10％。

刺破泡沫樓市正經(jīng)歷陣痛

“通州區(qū)域前期漲價較快的項(xiàng)目出現(xiàn)房價下跌是必然的，整體來看，當(dāng)前通州區(qū)的房價處于虛高的位置，尤其是去年以來，其房價漲幅巨大，已經(jīng)形成了一個巨大泡沫?！北本┞?lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示。

而國內(nèi)堪稱最嚴(yán)的樓市調(diào)控措施無疑扮演了刺破泡沫的角色。北京市房協(xié)副秘書長陳志表示，自今年2月16日北京市出臺樓市調(diào)控細(xì)則“京15條”以來，十分有效地打擊了樓市投機(jī)投資。

據(jù)了解，當(dāng)前京城樓市中九成購房人為剛性自住需求，投機(jī)投資需求基本被擠出。根據(jù)北京市房屋交易權(quán)屬數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份北京市新建商品住房成交中，89．6％為首次購房，9．4％為本市居民改善性購房。其中，北京市戶籍居民購房比重達(dá)到91％，較“京15條”前提高了約40個百分點(diǎn)。

據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測顯示，去年通州樓市成交高峰期時，僅通州項(xiàng)目的成交量就占到北京樓市成交的二—三成比例，但目前這一比例已經(jīng)下降至10％左右。與此同時，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止到2010年10月，通州期房住宅庫存為14501套，占北京市樓市庫存的比例為21．5％；而經(jīng)過最近半年的庫存積壓，通州商品房住宅庫存已經(jīng)超過2萬套，占北京市樓市庫存的比例也已經(jīng)攀升到了近三成。

通州樓市降價已經(jīng)給整個京城房地產(chǎn)市場帶來巨變。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，由于通州整體房價較高，其交易比重大幅下降后，必然對北京樓市價格結(jié)構(gòu)性下降產(chǎn)生一定作用，前5月北京新建普通住宅價格同比下降了4．8％；另外其房價整體下降也將帶來一定的跟風(fēng)效應(yīng)。據(jù)記者了解，鄰近通州區(qū)域的北京東五環(huán)附近已經(jīng)有不少項(xiàng)目近期將價格下調(diào)了20％左右。

資金鏈縮緊可迎來實(shí)質(zhì)性降價

不過，仍然有一些樓盤價格并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性松動，如北京ONE項(xiàng)目銷售人員矢口否認(rèn)在今年1—5月間有降價行為，并稱項(xiàng)目報價在3萬元／平方米以上，與以前一樣。

但來自市場成交方面的信息顯示，一些價格明顯處于歷史高位的樓盤成交并不理想，如北京ONE自去年12月30日取證開盤以來，僅賣出2套房子。據(jù)記者觀察，當(dāng)前來該項(xiàng)目看房登記的人數(shù)也十分稀少。

“盡管成交下跌，但有些樓盤價格仍然保持堅(jiān)挺?！睏钌黉h表示，“這表明開發(fā)商、消費(fèi)者仍處于觀望與博弈之中?！?/p>

而由此顯然造成了消費(fèi)者與開發(fā)商“兩敗俱傷”。在采訪中，多位北京市民均對記者表示近年來通州區(qū)域房價上漲較快、價格較高，偏離其購買力。與此同時，據(jù)北京中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，若按目前的銷售速度，消耗通州區(qū)域超過2萬套庫存房源，要超過7年，這顯然并非一個正常的樓市格局。

縱觀北京市乃至全國多個城市，均呈現(xiàn)出樓市量跌價不跌的局面，市場處于深入博弈狀態(tài)。

陳志認(rèn)為，這表明目前開發(fā)商的資金鏈仍然能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)，今后北京將繼續(xù)通過多途徑收緊開發(fā)商的資金，如不會放松限購等調(diào)控措施，預(yù)計(jì)三季度北京房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)出更明顯的變化。

來源：新華網(wǎng) 編輯：張少虎