《中國經濟周刊》記者 孫維晨|北京報道

限購范圍再度擴大，這次是在那些被稱為“房價漲幅過快”的二三線城市里。

7月12日，溫家寶主持召開國務院常務會議指出，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

與此同時，由于一些二三線城市甚至中小城市房價過快上漲，住建部已經開始調查分析成因，并將據此初步擬定下一步限購的城市名單。

實際上，早在5月份，一部分二三線城市房價和銷售數據的快速攀升已經引起決策層和主管部門的警覺。或許，正是這部分市場數據直接引發了最上層“防患于未然”的決心。

相對于大企業的巋然不動，中小企業開始變得更加恐懼——二三線城市“限購”意味著資金鏈更加緊張。

中央怕地方“放松警惕”？

肇始于2010年4月份的“新國十條”是中國政府調控房地產使用“限購”手段的最早行政命令。

隨后，京、滬、廣、深等一線房地產市場紛紛開始執行限購。而一部分非一線城市的熱點區域逐步加入到限購行列中。

不過隨著政策延續推演，個別地方政府開始對“限購政策”略顯放松。

2011年3月份，湖南長沙出臺限購令細則，只限購90平米以下的小戶型住宅單位。這種“限小不限大”的做法被一些分析機構視為限購令的放松。

隨后，海南、大連等地也被傳出放松“限購”的消息，而相關部門則一一辟謠。

或許，這些城市的“放松警惕”讓決策層擔心政策的連續性和持久性。有接近住建部的人士告訴《中國經濟周刊》記者：“這種國家級的宏觀調控，如果有城市執行不到位，中央或許可能會擔心政策的權威性和嚴肅性。”這位人士認為，這有可能成為中央推動“限購”措施的動力之一。

如果說個別城市“放松了警惕”并非普遍現象，那么全國城市房地產市場關鍵數據的變動則更能讓中央感受到壓力。

長江證券房地產分析師蘇雪晶認為，如果以年初至今漲幅超過5%為標準統計，據公開數據統計，在100個樣本城市中還有14個大小不同的城市房價增幅超過5%。其認為，擴大限購至二三線城市的效果還要有待觀察。

蘇雪晶報告中的數據顯示，未執行限購政策的濰坊市從年初至今的房價漲幅達到9.27%。已執行限購政策的徐州從年初至今漲幅達到7.22%。洛陽也執行限購，同時間內漲幅達到6.71%。

在上述100個城市樣本中，未執行限購政策的城市占59個。

與價格出現高漲幅相匹配的是，近期市場的銷售數據也出現了攀升。今年上半年全國70大中城市商品房銷售面積為4.4億平方米，同比增長12.9%。比1到5月份提高3.8%。而1到5月份銷售面積比1到4月份提高2.8%。上半年住宅銷售面積同比增加12.1%，增速比1到5月份擴大3.6%。6月份當月全國商品房銷售面積為11487萬平方米，同比增長24.7%。5月份的銷售面積同比增加18.5%，5月單月銷售總額達到4542億元，單月同比增長36.2%

在一個月前，就有不止一家市場機構預計國家或許將限購政策推廣到二三線城市。

華創證券分析師高利認為，在經歷4月份短暫的負增長之后，5月份銷售額和銷售面積均出現較高正增長。剔除去年5月份基數較低的原因，數據顯示在經過3個月政策消化期后，限購政策的作用在減弱，并且部分開發商部分樓盤促銷效果良好，也促使市場剛性需求的釋放。

高利分析，5月份“漂亮”的行業數據顯示市場經過長時間消化，限購政策的作用在微觀執行層面被削弱。

由于部分開發商降價促銷，使得購房者并未明顯形成房價看跌預期，主動提高首付比例甚至全款購房者數量增多。這顯示購房者仍然具有較強購買力。目前地產行業的發展與調控背道而馳，5月銷售數據的放量有可能換來限購政策的推廣。

中小開發商的恐慌

有報道稱，早在6月中旬，國務院以及住建部就已經開始考慮在部分房價上漲較快的二三線以及中小城市實施限購政策，住建部還特意為此擴大了房價監控系統城市目標的范圍。

中國房地產業協會副會長朱中一向《中國經濟周刊》表示：“目前我還不確定國務院常務會議所說的二三線城市應該如何執行限購政策。但我認為，住建部等部門會和個別房價上漲過快的城市政府商議具體措施。未來每個城市的限購措施可能也不一樣。”

另據接近住建部的一位消息人士告訴記者：“在二三線城市執行限購政策肯定會區別對待。主要針對近期房價漲幅過快過高的幾個城市。而具體手段和措施依舊可能是使用戶籍門檻、納稅和社保門檻以及其他因地制宜的手段。不過，我個人認為，這次限購不會大規模鋪開。只會在冒頭的城市開展。目前還沒有具體實行的時間表。”

不管怎樣，這些二三線城市里的中小開發商已經變得更加恐懼。

記者在河北省唐山市走訪期間，一位要求匿名的房地產開發商告訴《中國經濟周刊》：“如果限購，可能企業的資金就會比較緊張。”唐山作為資源型城市有其獨特性。“這里有大量的陶瓷廠老板、鋼鐵工廠老板等等。有錢人多了自然推高唐山的房價。”如果唐山推出限購政策，銷售量肯定會下降。

在唐山市區和郊區，大量在建樓盤拔地而起。唐山擁有大量的重工業和制造業，旗下巨大數量的員工無疑將成為這些樓盤的潛在消費者。不過，據說一些在唐山沒有儲備土地或存量樓盤的開發商已經十分著急。由于沒有銀行信貸和其他可靠的融資渠道，他們已無力競拍土地。而沒有在售樓盤則意味著他們已經沒有“口糧”可以維持。

陽光100副總裁范小沖告訴記者，一旦限購擴大到二三線城市，中小房企將面臨“樓盤賣不動，賣掉后按揭下不來”的尷尬。受此困擾的中小企業可能短期內不會倒閉，但是因為手中持有土地，他們將成為大企業兼并重組的目標。

萬科北京分公司總經理毛大慶接受媒體采訪時表示，如果限購令推行到一些有萬科在售項目的二三線城市，萬科不會考慮降價。“我們會根據市場合理定價。”

這實際反映出一種不同就是，大企業依靠儲備土地和大量在售樓盤項目可以持續抵御限購政策，而土地資金匱缺的小企業幾乎進入無能為力的地步。

香港上市房企佳兆業首席財務運行官張鴻光認為，當前三線城市投資者比例并不高，限購雖然“一定會打擊銷售”，但應該不會是決定性的。公司不會因此而改變分散投資的策略，會繼續發展二三線城市。

范小沖向《中國經濟周刊》置評說：“二三線城市房價快速上漲不僅僅是大城市投資需求擠出效應的體現，更重要的因素是這些城市的城市化進程所決定的。一旦樓市限購將限制這些勞動力進入這些城市。”不能因為限購令在大城市行之有效而肆意將其擴大至二三線城市。

7月21日，據媒體報道，河北廊坊市發布今年市區的房價控制目標，建議新建普通商品住房價格最高不得高于9000元/平方米，來擠壓一線城市限購之后的溢出性泡沫。

來源：中國經濟周刊  編輯：段若蘭