房價漲跌，萬眾矚目。3月15日，素有“上海樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的“上海之春”房展會開幕。本屆展會規(guī)模比以往縮小。　鈕一新攝（新華社發(fā)）

　　李二保繪

一千個人心中有一千個哈姆雷特，也許一千個人心中也有一千種“合理房價”。

“我可以明確地告訴大家，一些地方房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位，因此，調(diào)控不能放松。”全國兩會后記者見面會上，溫家寶總理談及房地產(chǎn)調(diào)控時做出了上述表態(tài)。

今年的政府工作報(bào)告提出，要“促進(jìn)房價合理回歸”。業(yè)界普遍認(rèn)為這一提法意味著房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)正從最初的“遏制房價過快上漲”轉(zhuǎn)向“房價合理回歸”，也就是說，“降價”的目標(biāo)已經(jīng)越來越明確。

房地產(chǎn)調(diào)控要見效，必須要有可量化的、明確的目標(biāo)。自去年各地紛紛將房價漲幅與GDP掛鉤、并以此確定調(diào)控目標(biāo)后，如今“合理價位”成了新的調(diào)控目標(biāo)。

人們關(guān)心，房價降到什么程度才是“合理價位”，持幣觀望的購房者又該在什么時候出手買房呢？

■6年家庭收入買套房有可能嗎？

——房價收入比應(yīng)成為住房政策設(shè)計(jì)中的重要指標(biāo)，目前一線城市房價收入比高達(dá)15倍以上

什么叫房價合理回歸，溫家寶總理給出了兩條標(biāo)準(zhǔn)：一是房價與居民的收入相適應(yīng)，二是房價與成本和合理的利潤相匹配。

房價與居民的收入相適應(yīng)，很容易讓人想起一個經(jīng)常被用來佐證我國房價高的專業(yè)術(shù)語——“房價收入比”。

所謂房價收入比，是指一個地方或城市每戶居民的家庭購房總價與家庭年收入的比值，該指標(biāo)用于描述一個地區(qū)居民購房的支付能力。

目前有一種比較流行的說法認(rèn)為，房價收入比在3—6倍之間為合理區(qū)間，如果考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。

如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，我國多數(shù)城市的房價都屬于過高范疇，一線城市房價收入比更是遠(yuǎn)高于這一水平。以北京為例，目前以郊區(qū)為主的普通商品房成交均價為1.8萬元每平方米，平均單套成交面積在100平方米左右，總價約180萬元。北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2011全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到32903元，以一家三口家庭計(jì)算，年收入在12萬元左右。按照180萬元計(jì)算，房價收入比達(dá)到了15以上。

如果算上貸款利率，以購買180萬元房產(chǎn)，首付80萬元貸款100萬元計(jì)算，20年，利息成本高達(dá)86.8萬元，也就是實(shí)際購買一套180萬元的房產(chǎn)，需要真實(shí)支出266.8萬元，房價收入比就達(dá)到了22—23，遠(yuǎn)高于上述標(biāo)準(zhǔn)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)專家表示，3—6倍的說法，是20世紀(jì)90年代初世界銀行專家在進(jìn)行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認(rèn)為“比較理想”的比例，哪知道這個比例對中國產(chǎn)生了這么大的影響。

“中國的房價收入比高，除了房價絕對值高以外，也有一定的特殊原因。”北京中原地產(chǎn)市場研究部張大偉認(rèn)為，我國百姓傳統(tǒng)上對土地以及住房的歸屬感，使得購房人對居住支出的容忍度非常高，大城市經(jīng)常出現(xiàn)幾代人、兩個家庭支持一個年輕人家庭購房的情況。而目前快速城市化過程中，必然會出現(xiàn)住房需求大幅增長推高房價收入比的情況。“綜合這些因素，我認(rèn)為一線城市的房價收入比在12左右比較合理，即便如此現(xiàn)在的房價也是過高的。”

山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所名譽(yù)所長郭松海則認(rèn)為，如果以90平方米為住房標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前我國房價收入比6—8倍是比較合適的。也就是說，人們用六七年的家庭全部收入來買一套90平方米的普通商品房，這個房價就算是比較合理的。“當(dāng)然，這個價格是指一個地方的平均價格，比如北京，四環(huán)以內(nèi)的房價收入比肯定不止6—8倍。”

重慶市曾經(jīng)提出房價調(diào)控的兩個指標(biāo)：一是城鎮(zhèn)雙職工家庭平均6—7年收入能買套60—70平方米的普通商品房；二是本年度新建住房價格增速低于主城區(qū)城市居民人均可支配收入增速。去年起，后者逐漸成為各地提出的房價調(diào)控目標(biāo)一種模板，但要讓地方政府都能提出明確的房價收入比的調(diào)控目標(biāo)，似乎并不現(xiàn)實(shí)。

原因就在于，多數(shù)城市的房價也許再也回落不到“合理價位”。自溫家寶總理提出“房價與居民的收入相適應(yīng)”的提法后，有網(wǎng)友根據(jù)“2011年當(dāng)?shù)爻鞘腥司芍涫杖搿良彝テ骄丝凇梁侠矸績r收入比/90平方米”，計(jì)算了各地的“合理房價”。如北京4387元/平方米、上海 4831元/平方米、廣州 4573元/平方米、南京 4293元/平方米等。這一略帶調(diào)侃性質(zhì)的計(jì)算結(jié)果，也從一個側(cè)面反映出目前一些城市房價收入比過高的尷尬。

“房價收入比描述居民對住房價格的可承受性，并非主觀判斷性指標(biāo)。如果把房價收入比作為衡量一個地區(qū)住房價格是否過高的指標(biāo)，并據(jù)此來人為地假設(shè)一個‘合理’區(qū)間，未必十分科學(xué)。”上述專家表示，但房價收入比是住房政策設(shè)計(jì)中必須十分重視的指標(biāo)。房價收入比過高，表示居民支付住房消費(fèi)的能力過低，改善房價收入比是住房政策所要追求的目標(biāo)之一，“居民支付住房消費(fèi)能力的提高，是住房改善的重要表現(xiàn)。”