在房價高企的今天，能夠擁有自己的住房是很多人的夢想。局限于經濟的限制又想擁有自己的住房，不少市民把目光瞄向了小產權房。對此法律人士認為，小產權房的買賣在法律上是被禁止的，買方權益完全不受法律保護，買前一定要考慮清楚。

小產權房能不能購買

市民鄭先生目前想在靠近東溝嶺附近購買一套小產權房，房價很低。在周邊商品房動不動就要五六千元的價格，小產權房的價格只有二千多元，比經濟適用房的價格還要低。這是一個很大的誘惑，鄭先生非常動心。

房子的建設有合法的手續，包括有土地使用證、開工建設許可證和房產證。不過房產證只有一本，即整幢房子只有一本房產證。在確定購買前，鄭先生要把心中的顧慮解決。因為每套房子沒有獨立房產證，鄭先生擔心購買后不能登記，一旦房子被征收或被拆，他的權益能否得到保障？如果得不到保障，自己的投入就打了水漂。

按鄭先生的想法，能否通過房產管理局的登記，或者通過合同簽訂的方式來保障自己的權益。但這樣的想法能否行得通，目前對他還是一個謎。

小產權房買賣被法律禁止

目前國家對小產權房沒有明確具體的定義，通俗的理解是指農村集體經濟組織在村集體的土地上建筑和向社會銷售的房屋，或是依靠政府劃撥土地而建設的集資房。

廣西大學法學院教授簡永發稱，按現行法律規定，房子須具備兩證后方可上市交易。兩證是指土地使用許可證和房產證，由于小產權房的房產證和土地使用許可證沒有細分至每一套房子，所以不具備法律許可的交易條件。

另外《土地管理條例》第六十五條第三、四款規定，禁止在集體所有的土地上開發建設商品房；同時《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。

少交土地出讓金不許交易

簡教授稱，由于小產權房是在集體土地上或通過政府劃撥的方式來建設，所建設的房子不包含土地成本在內，因而建筑成本很低，所以導致了小產權房的售價如此之低。

簡教授稱，目前市場上商品房土地出讓金多則數千萬元一畝，少則也要數百萬元。所以小產權房如果具備上市交易的條件，首要的是補足土地出讓金。

另外必須補辦土地使用性質變更手續，但這樣的變更手續辦理非常麻煩。

無房產證權益無法保障

簡教授稱，由于小產權房不是商品房，不但不具備交易的前提條件，而且在交易上被法律所禁止，所以即使交易真實存在，但購買人無法在政府職能部門登記過戶，更不可能變更房子的歸屬關系。即便購買人與出售人簽訂了購房合同，但因與法律相違背，這樣的合同不受法律保護，購買人通過合同簽訂確認自己權益的做法行不通。

由于小產權房交易不被法律許可，但相關人士認為，如果購買人是為了投資，如出現拆遷賠償時，賠償權益歸原產權人所有，購買人主張自己權益時法律不予支持，購買人最多可向出售人主張購房款。不過購買人的購買行為是為了居住，還可以考慮。

購買小產權房風險多多

簡教授稱，購買小產權房除了購買人的權益不受保障外，購買人還面臨多重風險，即便是為了居住的需要購買，不可能作為二手房進行再交易，但小產權房被拆遷的時間無確定性，一兩年被拆遷后，居住的愿望就會落空。

由于小產權房交易不受法律保護，交易時購買人必須一次性付清房款，不得向銀行按揭貸款。由于沒有房產證，也無法向銀行抵押貸款。此外小產權房的附屬配套設施如供水、供電、供氣等，因為不在國家規劃之列，所以不能得到有效保證。本報記者歐志斌

來源：南寧日報 編輯：張少虎