一樓盤(pán)的售樓小姐向顧客介紹周邊環(huán)境 河南商報(bào)記者趙卓/攝

由于受到持續(xù)調(diào)控，住宅性地產(chǎn)利潤(rùn)越來(lái)越薄，房企也在采取各種各樣的應(yīng)對(duì)策略。這其中，轉(zhuǎn)型成了說(shuō)得最多的一個(gè)詞。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在的轉(zhuǎn)型，一種是開(kāi)發(fā)區(qū)域的轉(zhuǎn)移，從一、二線城市向三、四線甚至縣鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移；另一種是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，從原來(lái)的住宅地產(chǎn)向商業(yè)、旅游、養(yǎng)老、影視等多種地產(chǎn)轉(zhuǎn)變。

但轉(zhuǎn)型也要根據(jù)自己的特色，揚(yáng)長(zhǎng)避短，否則“一窩蜂地轉(zhuǎn)，很可能將自己轉(zhuǎn)死”。

轉(zhuǎn)型

有的進(jìn)行區(qū)域轉(zhuǎn)移，有的調(diào)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

持續(xù)調(diào)控，讓住宅性地產(chǎn)的利潤(rùn)越來(lái)越薄，開(kāi)發(fā)商該如何應(yīng)對(duì)？

河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)李曉峰說(shuō)，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)調(diào)控，河南的不少房地產(chǎn)企業(yè)都做出了轉(zhuǎn)型突破。大致有兩類：一是區(qū)域轉(zhuǎn)移。離開(kāi)一、二線城市，進(jìn)入三、四線城市以及下面的縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

二是改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。“比如有的從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，還有的轉(zhuǎn)向旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)等。”

區(qū)域轉(zhuǎn)型的原因在李曉峰看來(lái)主要是一、二線城市的調(diào)控比較嚴(yán)，另外國(guó)家今后的發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)已調(diào)整為發(fā)展中小城市，今年2月國(guó)家出臺(tái)了一個(gè)政策，中小城市能解決戶口。“包括咱們鄭州，都要大力發(fā)展衛(wèi)星城市。房地產(chǎn)企業(yè)的這個(gè)轉(zhuǎn)型也是順應(yīng)了政策大方向。”

從易居中國(guó)研發(fā)機(jī)構(gòu)企業(yè)中心近期公布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新智庫(kù)》可以看到，在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策背景下，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了商業(yè)、旅游、體育、養(yǎng)老地產(chǎn)，甚至文創(chuàng)、影視地產(chǎn)等概念。

河南鑫苑置業(yè)有限公司總經(jīng)理姚莉說(shuō)，2011年主流房企的年報(bào)中，不約而同地將商業(yè)地產(chǎn)作為一大亮點(diǎn)加以闡述。萬(wàn)科、中海、保利等以住宅開(kāi)發(fā)為主的房企，均表示未來(lái)住宅與投資型物業(yè)的比例達(dá)到2∶8或3∶7。姚莉透露，“未來(lái)幾年鑫苑會(huì)在剛需住宅、商業(yè)地產(chǎn)及城市綜合體項(xiàng)目等方面進(jìn)行全方位嘗試。在夯實(shí)完善二線城市發(fā)展根基的同時(shí)，計(jì)劃進(jìn)駐三線城市。”

模式1

做住宅也做商業(yè)、旅游、影視地產(chǎn)

在鄭州清華園集團(tuán)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理師凱倫看來(lái)，房企轉(zhuǎn)型多是根據(jù)土地性質(zhì)和市場(chǎng)定位，做混搭。

清華園主攻北區(qū)和西區(qū)。北區(qū)的環(huán)境決定他們開(kāi)發(fā)出了以溫泉和休閑文化為主的清華憶江南項(xiàng)目。“清華憶江南是典型的游閑地產(chǎn)。而它的旁邊，是中原影視城，如果歸類，清華憶江南可以算是影視地產(chǎn)。”

而在西區(qū)，根據(jù)周邊西流湖、尖崗水庫(kù)等自然環(huán)境，清華園做出了低密度、多種樓盤(pán)結(jié)合的清華大溪地，還開(kāi)發(fā)了集商業(yè)、游樂(lè)和住宅為一體的城市綜合體。

天倫集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)則不僅有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還有天然氣及其他行業(yè)的投資。

河南天倫地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理李宏偉介紹說(shuō)，去年年底，天倫與滎陽(yáng)市廣武鎮(zhèn)政府簽署了《廣武山旅游項(xiàng)目合作協(xié)議》。項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資50億元，涵蓋桃花峪及漢王城村、霸王城村等兩萬(wàn)畝的行政村。這里的楚河漢界、漢王城、霸王城、三皇寨等自然旅游資源，要么沒(méi)開(kāi)發(fā)出來(lái)，要么破破爛爛。

協(xié)議顯示，天倫集團(tuán)將在5年內(nèi)將桃花峪景區(qū)建設(shè)成國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)，涵蓋的幾個(gè)行政村要建成全國(guó)特色景觀名村。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，天倫集團(tuán)的桃花峪項(xiàng)目，既是典型的旅游地產(chǎn)，又是農(nóng)村新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中特色鮮明的“下鄉(xiāng)”項(xiàng)目。