現(xiàn)房銷售，即將在山東進(jìn)行試點(diǎn)。

近日，關(guān)于山東省將強(qiáng)化商品房預(yù)售監(jiān)管、試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的消息引起業(yè)界人士廣泛熱議。試點(diǎn)現(xiàn)房銷售會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲？預(yù)售制度是否會(huì)取消？一時(shí)間，各種猜測(cè)浮出水面。對(duì)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，業(yè)內(nèi)眾說紛紜。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售實(shí)施起來難度較大，短期內(nèi)預(yù)售制不會(huì)取消。

現(xiàn)房銷售告別“對(duì)著圖紙?zhí)豌y子”

長(zhǎng)久以來，受預(yù)售制度影響，買房已成為一種對(duì)未來的投資，對(duì)著圖紙?zhí)豌y子、指著空地買房子，樓市被“挖坑即賣”的模式壟斷。預(yù)售制度實(shí)行至今，其弊端顯而易見。對(duì)購(gòu)房者而言，預(yù)售制度是一種單邊的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度，只是讓消費(fèi)者及銀行來承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。首先，交房前支付全額房款給開發(fā)商，必定存在購(gòu)房者利益能否得到保障的疑問，購(gòu)房者單方面承擔(dān)了所有風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商攜房款潛逃的事例不在少數(shù)；其次，開發(fā)商鉆制度漏洞，面積縮水、質(zhì)量低劣等房屋糾紛大量涌現(xiàn)；再者，開發(fā)商掌握房款后，融資成本極大降低，開發(fā)商既占用購(gòu)房者資金，又在交房時(shí)間上掌握絕對(duì)的主動(dòng)權(quán)，將多余資金用于開發(fā)投資，助長(zhǎng)房?jī)r(jià)泡沫。因此，多年來取消預(yù)售制度的呼聲不絕于耳。

8月23日召開的全省保障性安居工程和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作會(huì)議提出，我省將總結(jié)改進(jìn)商品房預(yù)售管理辦法，自9月1日起，凡不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品住房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。對(duì)于預(yù)售報(bào)價(jià)過高、隨意調(diào)價(jià)且不接受房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，亦不得核發(fā)預(yù)售許可證。與此同時(shí)，選擇有條件的開發(fā)項(xiàng)目開展商品住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

此消息一出，便引來了各方熱議，業(yè)內(nèi)眾說紛紜。有專家認(rèn)為，宣布試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，實(shí)際上是樓市成熟發(fā)展的表現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是有積極影響的。也有分析人士表示，山東省試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，釋放出強(qiáng)化樓市調(diào)控政策的信號(hào)，這可能使“金九銀十”房?jī)r(jià)上漲預(yù)期減弱，開發(fā)商銷售壓力也將隨之增大。

不僅是專家，關(guān)注此事的網(wǎng)民也認(rèn)為改期房銷售為現(xiàn)房銷售是大勢(shì)所趨。搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，參與調(diào)查的網(wǎng)民中，傾向于買現(xiàn)房的占91%，支持山東試點(diǎn)商品房現(xiàn)房銷售的占73%。在當(dāng)前樓市調(diào)控步入“深水區(qū)”背景下，山東推行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)具有先行先試的示范意義，網(wǎng)民也同樣期待這一政策的推廣。

加強(qiáng)監(jiān)管≠取消預(yù)售

從最近幾年的數(shù)據(jù)來看，預(yù)售制對(duì)開發(fā)商具有十分重要的意義。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元，其中定金及預(yù)售款12750億元，占比超過25%。顯然，如果商品房都是以現(xiàn)房銷售，對(duì)于房企資金鏈的考驗(yàn)要比現(xiàn)在大很多。

8月初，“取消期房預(yù)售”的消息曾在網(wǎng)上廣為流傳，直到相關(guān)部門出面辟謠才告一段落。山東省試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的政策傳出后，再度觸動(dòng)了行業(yè)各方的敏感神經(jīng)。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，部分報(bào)道可能夸大了山東省相關(guān)政策的解讀。政策中僅提及可能試點(diǎn)，但在還處于加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管政策執(zhí)行的階段中，更多的是加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的執(zhí)行，而并非取消預(yù)售。記者從省住建廳、市城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)人士處得到的信息也顯示，目前試點(diǎn)現(xiàn)房銷售尚未有新的進(jìn)展。

山東建筑大學(xué)藝術(shù)學(xué)院副院長(zhǎng)鄧相超教授告訴記者，盡管從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，取消預(yù)售實(shí)施全現(xiàn)房銷售，會(huì)促使開發(fā)商踏踏實(shí)實(shí)蓋好房子，提升品質(zhì)和質(zhì)量，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大勢(shì)所趨。但從目前情況來看，一旦預(yù)售制取消，就會(huì)突然切斷企業(yè)一條重要的資金來源，并且有可能導(dǎo)致后續(xù)項(xiàng)目資金鏈斷裂，引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)大震動(dòng)。

試點(diǎn)現(xiàn)房銷售阻力重重

“試點(diǎn)現(xiàn)房銷售”消息傳出后，人們普遍關(guān)心的問題之一便是此舉可能對(duì)樓市的影響，如房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲，開發(fā)商如何應(yīng)對(duì)等。“從目前市場(chǎng)項(xiàng)目來看，現(xiàn)房銷售很難在短期內(nèi)開始試點(diǎn)。”張大偉認(rèn)為，現(xiàn)階段市場(chǎng)上在售的項(xiàng)目多是期房，所占比例高達(dá)95%以上。盡管預(yù)售制度存在很多弊端，但在目前的整體市場(chǎng)資金情況下，取消預(yù)售制度的可能性非常小，取消預(yù)售只會(huì)使得房?jī)r(jià)再現(xiàn)暴漲，而不會(huì)增加市場(chǎng)供應(yīng)。

山東黃金鵲山龍湖旅游開發(fā)有限公司副總經(jīng)理李松年則在微博中指出，現(xiàn)房銷售首先要界定什么是現(xiàn)房。目前，現(xiàn)房概念很模糊，有主體竣工、單體竣工、竣工驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收等不同概念，如果是綜合驗(yàn)收的話，要學(xué)校、幼兒園、中水、物業(yè)設(shè)施等全面竣工，有的小區(qū)光完成驗(yàn)收需要數(shù)年。

采訪中一位房地產(chǎn)開發(fā)商坦言，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售一旦啟動(dòng)，企業(yè)會(huì)面臨巨大的資金壓力。目前，期房銷售是開發(fā)企業(yè)快速回籠資金的主要方式，大約要占25%以上。眼下，樓市成交不佳、企業(yè)融資困難，再延長(zhǎng)銷售回款周期，中小型房企可能更加難以應(yīng)對(duì)這一變化。

現(xiàn)房銷售是否會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲？業(yè)內(nèi)專家也給出了不同的答案。李松年認(rèn)為，現(xiàn)房銷售在提高住宅銷售門檻的同時(shí)，會(huì)給開發(fā)商帶來資金壓力，拉長(zhǎng)房地產(chǎn)開發(fā)周期。一方面，一些不具備銷售條件的在售房源退出市場(chǎng)，另一方面開發(fā)商減少開工量，使供應(yīng)量減少，綜合兩方面因素，必然造成需求大于供應(yīng)的結(jié)果，所以具備銷售條件的現(xiàn)房肯定漲價(jià)。

而山東科學(xué)院戰(zhàn)略研究所教授呂兆毅則認(rèn)為，實(shí)行商品房預(yù)售制度，開發(fā)商可以通過收取預(yù)售款的方式來減小資金壓力，如此一來，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目房?jī)r(jià)的可控性就比較強(qiáng)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲較為容易。相反，若實(shí)行現(xiàn)房銷售，開發(fā)商銷售起來便會(huì)謹(jǐn)慎很多，房?jī)r(jià)走勢(shì)反而會(huì)越來越合理。

不過，多數(shù)專家和業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，取消預(yù)售制度，試行現(xiàn)房銷售，無(wú)論會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成什么樣的影響，都不是一蹴而就的，還需要與之配套的政策、環(huán)境甚至?xí)r間來配合跟進(jìn)。正如很多專家所言，沒有配套政策預(yù)先調(diào)節(jié)市場(chǎng)，現(xiàn)在就取消預(yù)售的可能性幾乎為零。(谷青)