國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,8月份房價環(huán)比上漲城市數(shù)量減至36個。這是自5月份房價環(huán)比上漲城市數(shù)量持續(xù)增加以來,首次回落。在當(dāng)前房價反彈壓力增大的背景下,究竟是哪些因素導(dǎo)致房價放慢上漲步伐?未來市場調(diào)控應(yīng)如何發(fā)力?

市場:上漲城市數(shù)量減少　反彈壓力猶存

房價環(huán)比上漲城市數(shù)量減少,這是8月份房地產(chǎn)市場的一個新信號。

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,與上月相比,8月份70個大中城市中,新建商品住宅價格上漲的城市有36個。而7月份,環(huán)比價格上漲的城市數(shù)量達50個。

事實上,自5月份以來,環(huán)比價格上漲的城市數(shù)量就在不斷增加。從5月份的6個,升至6月份的25個,7月份再度大幅上升至50個。

與此同時,環(huán)比價格漲幅收窄。8月份環(huán)比價格上漲的城市中,漲幅均未超過0.6%。而7月份,環(huán)比價格上漲的城市漲幅均未超過0.7%。

盡管房價上漲城市數(shù)量減少,但是反彈壓力猶存,突出表現(xiàn)在同比數(shù)據(jù)上。就新建商品住宅而言,8月份與上月相比,同比價格下降的城市由58個減至53個,上漲的城市由11個升至14個。同比價格漲幅從7月份的均未超過1.0%變?yōu)榫闯^1.3%。

主因:成交量放緩　市場預(yù)期轉(zhuǎn)變

究竟是哪些因素導(dǎo)致房價放慢上漲步伐?

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示,主要是成交量的放緩影響了房價上漲速度,漲幅放緩。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,1至8月份,全國商品房銷售面積57415萬平方米,同比下降4.1%,降幅比1至7月份縮小2.5個百分點;其中,住宅銷售面積下降4.8%。分地區(qū)來看,東、中、西部商品房銷售面積均呈下降趨勢。

從重點城市來看,8月份,北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)網(wǎng)簽總量與7月相比下跌3%;上海新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌6.63%;廣州新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積環(huán)比減少9.5%;南京商品住宅成交量與7月相比下降2000套。

成交量的放緩則緣于消費者購房意愿下降,市場預(yù)期轉(zhuǎn)變。一方面由于前期積累的剛性需求,在今年上半年差不多已消耗殆盡,后續(xù)乏力。

另一方面,與政府堅持房地產(chǎn)調(diào)控的堅定決心有著直接關(guān)系。8月份國務(wù)院督察組結(jié)束對部分省市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落實情況的專項督查后,明確表示要狠抓政策措施落實,切實鞏固調(diào)控成果,進一步表明了中央堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心。

地方政府政策“微調(diào)”現(xiàn)象明顯改善,并陸續(xù)出臺一些限制措施。8月,武漢啟動預(yù)售資金監(jiān)管并對預(yù)售價格嚴格審查;海口糾正限購政策漏洞;山東實施預(yù)售資金監(jiān)管并逐步實施現(xiàn)房銷售試點等。

張大偉說:“從我們監(jiān)測的情況看,目前客戶的購房意愿與6、7月份相比略有下降,市場觀望情緒有所加重。”

調(diào)控:審慎把握節(jié)奏　加大市場供給

一方面是經(jīng)濟下行壓力加大,一方面是房價反彈壓力增加,對于處在關(guān)鍵時期的房地產(chǎn)市場調(diào)控而言,審慎把握調(diào)控節(jié)奏,盡快加大市場供給顯得尤為重要。

房地產(chǎn)市場的走勢不僅受調(diào)控政策影響,也與宏觀經(jīng)濟政策,特別是貨幣、信貸等政策密切相關(guān)。

對于未來的貨幣和信貸調(diào)控走向,分析人士認為,貨幣和信貸的適度放松依然是今后幾個月的主要方向,但節(jié)奏和力度的把握將日趨謹慎。

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委認為,下半年,銀行需要通過自身調(diào)整嚴控風(fēng)險,防止信貸資金進入房地產(chǎn)炒作和民間借貸市場,加大撥備計提。

部分銀行高層表示,下半年將壓縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額,重點投向和民生相關(guān)的保障房項目。

就房地產(chǎn)市場本身而言,要盡快增加市場供給,特別是普通商品住房和保障房的供應(yīng)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部監(jiān)測,主要城市住宅市場依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象。其中,北京、深圳、杭州、福州、寧波供不應(yīng)求現(xiàn)象尤為明顯。

有關(guān)專家表示,大幅度增加普通商品房特別是保障房的供應(yīng),既是穩(wěn)定房價、鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的重要支撐,同樣有助于擴大內(nèi)需,推動經(jīng)濟增長。

數(shù)據(jù)顯示,截至7月底,全國保障性安居工程基本建成360萬套,占目標任務(wù)的72%;已開工580萬套,完成年度計劃的77%。

國家發(fā)改委主任張平表示,下半年要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,堅決抑制投機投資性需求,切實增加普通商品住房特別是中小套型住房供應(yīng),防止房價反彈;加強輿論引導(dǎo),穩(wěn)定市場預(yù)期,避免不實信息炒作誤導(dǎo)。