香港住宅市場價格在２０１２年經歷了大幅上揚，漲幅達２０％，超越１９９７年歷史高位。特區政府為平穩樓市出臺一系列措施，使樓市急速降溫，價格和成交量齊跌。

專家評論認為，特區政府將根據實際需要隨時調整措施，預計明年樓價會基本保持平穩。

價高交易少

香港樓價在１９９７年達到歷史最高位后急跌，之后曾數年在低位徘徊。但從今年上半年開始，樓價不斷飆升，以勢如破竹之勢一路創下新高，上漲勢頭一直持續到１１月份。

香港中原地產代理有限公司的研究報告顯示，今年樓價呈現兩次明顯升浪，反映香港二手樓價的中原城市領先指數（ＣＣＬ）在今年２月至４月、９月至１１月分別連升８周，分別累計上升８.６１％和７.９９％。

正如特區行政長官梁振英１０月中旬所說，幾個月以來，香港樓價和租金持續上升，與市民購買力脫節。部分有剛性需求的買家難以入市。

香港特區政府土地注冊處數據顯示，過去５年的平均住宅樓買賣合約數約為１１萬宗，而今年截至１１月份的數字為７.８萬宗，預計全年成交８萬余宗，遠低于平均數值。

一方面，有剛性需求的買家認為房價貴、負擔重；另一方面，大規模熱錢涌入樓市，炒高房價。特區政府財政司司長曾俊華說，樓市正受兩股力量影響，一是超低利率及流動性充裕的環境，激發樓市亢奮。二是全球宏觀經濟前景高度不明朗，令樓價更易出現大幅波動。

此外，住宅市場供需失衡，推高房價。數據顯示，香港通常年均一手住宅供應量２萬套，而過去幾年年均僅８０００套。恒基兆業地產有限公司執行董事黃浩明說，過去幾年特區政府賣地較少，雖然目前政府已增加土地供應，但房屋建設需要時間，造成目前房源供需不平衡。

"辣招"急凍樓市

面對樓市過熱，特區行政長官梁振英反復強調，房屋問題是本屆政府施政的重中之重，政府會多管齊下應對。

首先是增加房源。特區政府今年８月推出１０項措施以增加市場供應，加快出售政府資助房屋和私人房屋，預計今后３至４年一手私人住宅供應量會達到６．５萬套。

為打擊樓市"炒家"，特區政府１０月又出兩大"辣招"：一是提高已有的"額外印花稅"稅率，并將適用期從兩年延長至３年，使得在港購買住宅后３年內賣房需付相當于房價１０％到２０％的"額外印花稅"；二是所有非香港永久性居民、所有公司在港購買住宅，都需支付相當于房價１５％的"買家印花稅"。

這些措施推出后，香港樓市量價齊跌。中原地產研究報告顯示，上述"兩稅"措施于１０月２７日生效后的３周內，香港樓價持續回落，ＣＣＬ三周累跌２．０８％。而土地注冊處的買賣合約數據顯示，１１月住宅買賣合約比１０月下跌約２０％。

特區政府財經事務及庫務局局長陳家強近期表示，政府推出"兩稅"后，樓市已冷卻下來。

明年樓市將平穩發展

展望明年樓市，業內分析人士普遍認為，雖然今年樓價持續在高位運行，但香港的樓市泡沫少，預計明年樓價會基本保持平穩。

美聯物業首席分析師劉嘉輝說，香港對樓市的剛性需求很大，不存在泡沫。特區政府明年可能會出臺新規繼續穩定樓市。預計明年樓市升幅不會很大，價格可能上升５％左右。

黃浩明說，房子的功能有兩種，自住和投資。自住方面剛需旺盛，而投資方面，內地和海外不少資金都希望投資香港樓市，房價有穩定支撐，不存在泡沫。在資金充裕的情況下，房價本身應該上升，但政府完全有能力通過政策抑制房價，在這兩種力量的互相牽制下，樓市明年將平穩發展。（記者 趙菁菁 吳錚）