北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，3月，全市商品住房市場成交量回落，成交均價19679元/平米，19個月以來首次同比下降。

3月北京新建商品住房日均成交133套，同比減少50.9%，比2月減少41.5%，成交量回落主要是投資投機性需求被有效擠出市場，目前近九成市場交易都是剛性自住需求，第二套購房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非京籍居民購房占比由40%多降至7.6%。3月北京新建商品住房成交均價19679元/平米，比2月下降了26.7%，同比下降了10.9%，這是自2009年9月以來新建商品住房成交均價首次同比下降。

交易活躍的熱點區(qū)域價格呈穩(wěn)中有降態(tài)勢。今年以來，大興、房山、密云和朝陽區(qū)東南部地區(qū)推出的主要是中低價位、中小套型商品房，套總價在200萬元以下，150萬元左右居多，100萬元以下也占了很大比例，適合剛性自住需求和改善性需求，在市場整體成交明顯萎縮的形勢下，這些區(qū)域交易十分活躍，特別是3月，這4個地區(qū)成交量占全市總成交量的七成以上，其中朝陽東南部地區(qū)占24%，密云占22.2%，房山和大興分別占18.1%、8.4%。朝陽東南部、大興、密云均價比2月分別下降9.5%、7.1%和4.2%，房山小幅上漲1.8%。

據(jù)了解，為了摸底各地房地產(chǎn)調(diào)控情況，住建部組建了8個調(diào)研組，其中一個調(diào)研組昨天開始了解北京調(diào)控情況。

-解讀

今年房價有望下降一成左右

對于3月新建商品住房的價格變化，偉業(yè)我愛我家副總裁胡錦暉說：“根據(jù)我們統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，上個月價格確實下降了。這與3月開盤少、交易量低有一定關(guān)系，不過確實證明調(diào)控政策有效果。”

未來房價走勢如何？胡錦暉認為，全年的房價實現(xiàn)穩(wěn)中有降因素多，主要看后半程。今年房展會反映出購房人觀望情緒很濃。另外，保障房入市日期還未確定，雖然五六月供應量會逐步上來，但購房人的觀望情緒到底有何變化，這些因素都將決定后半程的房價。

胡錦暉表示，二手房價格一般都隨著新建商品房價格波動，特別是同區(qū)域商品房上漲，二手房也會跟著上調(diào)；同區(qū)域商品房下降，二手房也會下降。兩者是相互聯(lián)動的。如果政策執(zhí)行得好，全年房價下調(diào)10%至15%是有可能的。

-對話·北京市房協(xié)副秘書長陳志

房價穩(wěn)中有降趨勢已經(jīng)形成

記者：新建商品住房成交均價19個月以來首次出現(xiàn)同比下降，是調(diào)控政策起作用了嗎？

陳志：今年開始，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策月月有，1月是國八條，2月是京十五條，3月又出臺調(diào)控目標，這期間相關(guān)部門還陸續(xù)出臺了“一房一價”、“差別化稅收”等政策。這足以證明政府調(diào)控房價的決心，也一定會對開發(fā)商有所觸動。

記者：此次降價是不是因為遠郊區(qū)縣的房價拉低了均價？

陳志：我不這么認為。全市統(tǒng)計的話，確實存在谷峰，但北京四環(huán)內(nèi)早已幾乎沒有供應了。現(xiàn)在的供應都在郊區(qū)縣，所以不能這么理解。同一樓盤去年的價格和今年的價格確實有下調(diào)，例如朝陽區(qū)的遠洋一方，去年的均價是23500元/平米，今年下調(diào)至21100元/平米，這就是下降。

記者：此次降價到底會不會影響市場預期？

陳志：從官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，穩(wěn)中有降的趨勢已經(jīng)形成。政策一出，交易量立刻萎縮。數(shù)據(jù)顯示非京籍居民購房占比由40%多降至7.6%，說明投資投機資金已經(jīng)退出，市場中的購房者基本都是剛需。需求量就這么多，開發(fā)商就必須適應，難道不考慮把房子賣出去？特別是上市房企，雖然有股市的壓力，但更有現(xiàn)金流的壓力，所以必須考慮以價換量。

記者：房企會死扛不降價嗎？

陳志：房企不主動就有可能被淘汰，這是不爭的事實。房企們的觀望期快結(jié)束了，更多的企業(yè)將會以價換量。另外，接下來還有可能出臺加息、信貸收緊政策，這些對開發(fā)商來說都非常不利，開發(fā)商扛的時間越長壓力越大。

記者：那是不是不會再有樓盤漲價了？

陳志：穩(wěn)中有降不代表不能漲價。房產(chǎn)是稀缺資源，特別是一些區(qū)位好的，品質(zhì)高的，或者密度低的樓盤，也有可能會微漲。統(tǒng)計表明，前3個月里，三成房企降價銷售，六成穩(wěn)住未變，一成上調(diào)了房價。今后，也可能是這樣的局面。

記者：北京全年房價會下調(diào)多少？

陳志：我不做這樣的分析。但我認為北京的房價不會像白菜價一樣。房產(chǎn)是稀缺性的，有些區(qū)位的房子就是唯一性的。購房人猶豫不買，被買走了再想買就沒有了。現(xiàn)在政府進行調(diào)控，對購房人來說，應該是有更多選擇，有更多機會的時期，是個利好。

來源：京華時報(記者 翟烜) 編輯：孫遲