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城里的人想沖出去，城外的人想沖進來——這樣的圍城，正是高星酒店當下的寫照。

繼業績下滑，主動“摘”星求生后，高星級酒店的出售正變得頻繁起來。近日，在酒店產權交易網上一則公告顯示，重慶江北某國際聯號酒店出售。而與此同時，多家酒店轉賣潮暗流涌動。

戴德梁行重慶公司發布調研結果發現，2010年至2014年，重慶主城星級酒店入住率逐年下滑，目前僅60%的星級酒店能達到盈虧平衡點。盡管遭遇市場“冷待”，但高星酒店的熱潮并未止步——目前主城已開業18家，今年內多家五星級酒店將正式入市，未來四年全市數量將翻番，主城區內至少達到37家。

那么，五星級酒店實際經營狀況如何？資本開發高星級酒店的熱情源于何處？商報記者開展調查，試圖還原資本進入這一市場的邏輯和前景。

城內

轉賣脫手潮涌動

近日，在酒店產權交易網上一則公告顯示，重慶江北某國際聯號酒店出售。該酒店有30層樓高，有284間客房及套房，步行5分鐘抵達輕軌3號線觀音橋站。“目前售價5億元，換算下來，每平方米建筑面積的價格在2萬多元?！蔽蟹骄频戤a權交易網相關負責人對商報記者介紹。

雖然該負責人一再稱“盈利不錯”，但記者1月3日中午在該酒店看到，元旦小長假的最后一天，在前臺辦理退房的客人并不多，在前臺工作人員的查詢中，也得知在一周內有大量客房空余。

高星級意味高品質，一直以來都是酒店渴望貼上的一張標簽，然而如今卻漸成高星酒店甜蜜的“負擔”，甚至演變為經營中的攔路石。

去年10月，我市一家經營了9年多的四星級酒店，向市旅游星級飯店評定委員會遞交棄星報告，這是我市擁有256家星級酒店以來，第一個自己主動要求摘下象征著品牌、品質標簽的高星級酒店。

主動“摘”星求生之后，更讓業內緊張不安的消息接踵而來。“近段時間，手頭上不少資源客戶有急于拋售的想法，價格松動的空間很大。”一位不愿具名的酒店中介方告訴商報記者，這其中不僅有經營多年的酒店，甚至還包括一些還未開業的項目。

據透露，這包括在華巖寺附近的某酒店，毗鄰客運站，酒店面積為22174.63㎡，規劃有近700個停車位?！澳壳耙呀浄忭?，正在準備裝修?！痹撊耸糠Q，雖然目前沒產生盈利，但賣點十足，“在2公里區域范圍內，僅此一家星級酒店，并且獨家五星級標準掛四星級?！?/p>

另外一家還處于裝修審核的度假型酒店，離四面山景區大門700米，占地面積6700㎡，含各類住房102間，以及餐廳、大小會議廳、室外50個車位停車場等，售價4000萬元。

記者在酒店產權網上看到，來自全國的近200家酒店資產項目正處在出售狀態。粗略統計，其中四、五星級酒店的數量能占到總量的60%。

城外

百億資本逆市而動

1月13日下午，在渝中區石黃隧道旁邊，一座近30層樓的現代化大樓正拔地而起，絕好的濱江地段俯瞰整個山城景觀。大廳內燈火通明，工作人員正在忙著運營測試，最快在下個月初，這將成為重慶又一座五星級酒店。

記者梳理發現，在今年即將登場的五星級酒店還不少：全球最大的酒店集團溫德姆集團與晉愉地產聯手，在大渡口興建溫德姆至尊豪庭酒店，建成后酒店樓高超200米，有望成為重慶西區內的最高建筑，預計2015年正式開業；同樣將于今年內運營的還有由重慶謙湖控股集團有限公司下屬全資子公司重慶市觀音堂置業有限公司開發的集白金五星級酒店“謙湖兩江國際酒店”；此外，繼融匯麗笙酒店落戶，終結無五星級酒店歷史后，沙坪壩區旅游局再度發布規劃消息，到2020年，該區擬再建9家五星級酒店，其中有4家位于西部新城。加上已經建成投用的融匯麗笙酒店，到2020年，沙坪壩區的五星級酒店數量或達到10家。

“預計有近百億資金正在或準備進入到高端酒店領域。”戴德梁行重慶公司總經理江冰河介紹，根據最新的一次調研結果，目前國際高端酒店在主城開業18家，未來四年數量將翻番，預計新增19家，達到37家。

在這股投資熱潮中，渝中、九龍坡、南岸、江北、沙坪壩、渝北等六區酒店數量約占主城總供應量的90%。盡管渝中區酒店數量仍位列各區第一，但高星級酒店數量已逐漸開始被渝北區趕超。“主城區已開業及在建的五星級酒店約有四分之三位于商務區、商圈、濱江景觀等繁華地段。”江冰河稱，過半位于大型城市綜合體或單體甲級寫字樓內。

聲音

銳理數據重慶分公司分析師文昊：若僅僅會務、金融、旅游等的某一個板塊來支撐酒店的發展，那酒店的經營很容易受到影響，酒店可靈活調整配置比例。

重慶市旅游協會飯店分會秘書長周媚：酒店可降低會務比例，提升餐飲在經營中的比重，例如，研發新菜，推出性價比高的婚宴、家庭宴、茶點等消費，以單價下降換取總營業收入的提高。

重慶師范大學旅游學院院長羅茲柏：增強酒店的特色性，融入一些文化元素，提高酒店對消費者的吸引力，同樣必不可少。

華美酒店顧問機構首席知識官趙煥焱：主管部門可對酒店進行信息化管理。此外，也要加強市場營銷，包括產品的市場細分、新產品設計；價格彈性、收益管理；渠道方面的會員管理以及促銷的環節和方式。

探因

稀缺資源帶動 溢價豐厚

資本開發高星級酒店的積極性來源于何處？

“很多五星級酒店并不賺錢?！眱灻罓I銷機構董事長沈光明直言，但建起來后周圍的商圈、配套綜合體及附近的房價都會隨之升值，“這塊利潤很豐厚”。

“尤其是酒店在內的核心位置的商業，其地段具有不可復制性，只要占有了這一稀缺資源，就意味著掌握潛在的收益?！彼f。

銳理數據重慶分公司分析師文昊也深有同感?！熬频暧欣谄鹾袭a業規劃，盤活周邊氛圍?！彼f，例如觀音橋，該商圈作為重慶商業發展的“后起之秀”，時尚娛樂消費增長快速，然而這并不是觀音橋的全貌，下一步謀變在商務版圖的擴容升級，例如推出“太陽谷”計劃，通過“50萬平方米的商務集群”，提升觀音橋商圈的商務環境，“有這個產業規劃做基礎，能夠為高星級酒店帶來源源不斷的高凈值人群，反過來，高星級酒店又能為區域內客戶提供更好的生活服務與體驗。”

近幾年在重慶動作頻頻的溫德姆酒店集團，其大中華區業務發展副總裁楊惠玲相當看好重慶，“重慶在整個西部處于引領潮流的位置，加上經濟一直在朝上走，酒店行業總的需求量很大?！?/p>

對于多路資本洶涌入市，楊惠玲并不認為“市場將出現飽和”。“與其他城市相比，重慶的酒店行業正經歷著一次自然的增長?！睏罨萘嵴J為，到時候會形成品牌的相互競爭，但市場的需求也在發展，作為行業來講，比起美國等發達國家還有四十年的空間。因此，在未來的五年中會有一個停頓，一個緩沖，但不怕產能過剩，酒店也不怕扎堆經營。

考驗

高速擴張恐供需失衡

但多位業內人士仍表示，即使是在重慶這樣需求增長較快的城市，局部地區市場的供需也存在矛盾。

“如果一個城市或區域供應量短期內猛增，會帶來市場波動?！弊蛉?，戴德梁行方面介紹，重慶的五星級酒店爆發式增長應該是2009年左右，艾美、喜來登、凱賓斯基、富力凱悅等國際高端品牌，紛紛進駐重慶?！霸谶@一期間，重慶五星級酒店的入住率保持在70%~80%，2010年至2014年，重慶主城星級酒店入住率逐年下滑，目前僅60%的星級酒店能達到盈虧平衡點?！?/p>

從市旅游局發布的2014年全市星級飯店（含主城和區縣）現狀分析來看，亦同樣不容樂觀，重慶五星級飯店由2008年的7家，增長到2014年的24家，出租率僅57.51%。

從酒店投資本身來講，回報率也在降低。

“五星級酒店的單位平方米造價通常是商業單位平方米造價的3~4倍，同時近年來酒店投資成本、基建成本均呈上升趨勢，酒店投資回報周期也在延長，回報率已在5%左右?！敝型额檰柧频瓴惋嬓袠I研究員康建華認為，這意味著回本周期至少10年，甚至長達20到25年。

商報記者從攜程顯示的價格看，本地五星級酒店和豪華型酒店基本在500~800元之間，進入千元大關者寥寥。

“2015年，高檔豪華酒店將很難。”華住酒店集團創始人兼董事長季琦稱：第一個難，生意不好，包括外資管理在內這些品牌，很多酒店會虧錢；第二個難，酒店投資收益周期延長，它跟房地產基本是一個曲線，“但酒店和房地產會有一個相位差，會晚1~2年”，季琦預測，今年高端酒店還會繼續摘星，繼續轉行，甚至繼續變賣。