四月份六成在售新房漲價(jià) 二手房同期卻呈降價(jià)趨勢(shì)，業(yè)內(nèi)分析人士警示開發(fā)商—— “別試了，一漲價(jià)就賣不出去”

隨著成交回暖，房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格策略出現(xiàn)分化。

據(jù)鏈家地產(chǎn)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2011年四季度以來入市并有成交的38個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，有15個(gè)項(xiàng)目的4月價(jià)格相比3月出現(xiàn)下降，降價(jià)項(xiàng)目占比40%，降幅最高達(dá)15%。但六成項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)上調(diào)，多個(gè)熱銷項(xiàng)目甚至出現(xiàn)5%左右的上漲，一些熱銷項(xiàng)目?jī)?yōu)惠促銷幅度收縮。

同期，4月份北京二手住宅成交均價(jià)為21353元/平方米，環(huán)比3月份的成交均價(jià)下跌了1.3%，比去年同期的成交均價(jià)則大幅下跌了15%。

新房和二手房漲跌兩重天

昨天記者走訪發(fā)現(xiàn)，北京部分前期以價(jià)換量較為成功的項(xiàng)目開始出現(xiàn)價(jià)格上揚(yáng)趨勢(shì)。

例如，交易量排名首位的中弘北京像素項(xiàng)目，4月份成交均價(jià)為14592元/平方米，環(huán)比上月上漲400元左右；保利羅蘭香谷與龍湖時(shí)代天街4月份成交均價(jià)漲幅都在每平方米1000元左右。也有的開發(fā)商結(jié)束了此前的促銷，如保利羅蘭香谷曾經(jīng)在3月推出11900元/平方米的特價(jià)房，折扣幅度高達(dá)八折，但是四月份該項(xiàng)優(yōu)惠結(jié)束。

與此同時(shí)，新近超跌項(xiàng)目開始擠占排行榜位置，本月新登月度排行第二的北京城建徜徉集項(xiàng)目，當(dāng)月共實(shí)現(xiàn)成交184套，成交均價(jià)13199元/平方米，下調(diào)幅度高達(dá)15%左右。

而本市二手房交易出現(xiàn)回落趨勢(shì)。4月全市二手住宅網(wǎng)簽總量為9964套，與3月份相比下跌了10%，但比去年同期上漲了7%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份北京二手住宅業(yè)主掛牌均價(jià)為2.35萬元/平方米，比3月份的掛牌價(jià)上漲了2.1%，但是，掛牌價(jià)的上調(diào)并未引發(fā)成交均價(jià)的上漲。4月份北京二手住宅成交均價(jià)為21353元/平方米，比去年同期大幅下跌了15%。

漲價(jià)者或遭受二次滯銷

“部分熱銷項(xiàng)目?jī)r(jià)格上調(diào)，可以說是開發(fā)商試探性漲價(jià)。”一位業(yè)內(nèi)人士分析說，部分樓盤在三月份銷售回暖，迫于資金壓力便嘗試小幅提價(jià)，但是，這種試探行為可能會(huì)影響下一步的銷售。

從實(shí)際成交量來看，幾乎所有漲價(jià)項(xiàng)目都出現(xiàn)了交易量環(huán)比下降。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為，目前市場(chǎng)上購房者仍以剛需為主，價(jià)格一旦上漲，市場(chǎng)馬上會(huì)做出反應(yīng)，新開盤項(xiàng)目的低價(jià)也可能倒逼漲價(jià)項(xiàng)目回調(diào)價(jià)格。

“在價(jià)格為第一要素的市場(chǎng)現(xiàn)狀下，漲價(jià)容易出現(xiàn)二次滯銷。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫提醒，超跌項(xiàng)目會(huì)輕易取代漲價(jià)項(xiàng)目的位置，因此前期降價(jià)項(xiàng)目雖然已取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，但漲價(jià)仍需謹(jǐn)慎。

“清明和五一兩個(gè)小長(zhǎng)假前后夾擊，影響了4月份北京二手住宅的成交量。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，購房需求回暖在一定程度上使得部分二手房業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)上漲抱有幻想，但首次置業(yè)的剛性需求對(duì)房?jī)r(jià)異常敏感，不會(huì)輕易接受房?jī)r(jià)上調(diào)。預(yù)計(jì)5月大量新盤入市會(huì)分流二手房客源，一些著急出售房產(chǎn)的業(yè)主將進(jìn)一步調(diào)低報(bào)價(jià)，最終成交均價(jià)有望進(jìn)一步回落。

新盤促銷紛出奇招

“現(xiàn)在出手，年底房?jī)r(jià)再降個(gè)10%可不虧大了？”翟先生從年初就四處看房，到現(xiàn)在還沒出手。實(shí)際上，買漲不買落也是當(dāng)前購房人持幣觀望的典型心態(tài)。

針對(duì)購房者這種觀望猶豫的心態(tài)，開發(fā)商們也紛紛各顯其能。昌平區(qū)某樓盤推出了“購房保障計(jì)劃”：開發(fā)商承諾，消費(fèi)者購房后，未來一年內(nèi)，若該樓盤同等樓層、同等戶型房源，房?jī)r(jià)漲幅未達(dá)5.6%，則給予客戶房款5.6%利率的價(jià)值補(bǔ)償。在簽訂購房合同時(shí)，開發(fā)商會(huì)與購房者簽訂一份詳細(xì)的價(jià)值補(bǔ)償條約。

售樓處工作人員稱，之所以將價(jià)值補(bǔ)償?shù)睦蕵?biāo)準(zhǔn)定在5.6%，緣于去年北京全年的CPI漲幅為5.6%，高于目前一年期定期存款3.5%的年利率。記者查詢住建委網(wǎng)簽記錄發(fā)現(xiàn)，這個(gè)促銷樓盤近半年成交量只有3套，加快資金回籠的意圖非常明顯。

另外，房?jī)r(jià)率先跳水的通州地區(qū)，最近也出現(xiàn)個(gè)別樓盤5折銷售的廣告。不過，所謂5折銷售的房源只有一套，需要在網(wǎng)上報(bào)名，并支付500元的誠意金，再到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)參加搖號(hào)，目前，網(wǎng)上報(bào)名人數(shù)已經(jīng)超過千人。

業(yè)內(nèi)人士提醒，上述樓盤促銷手段沒有多大實(shí)際意義。通常開發(fā)商推盤都是分期分批銷售，前期房源價(jià)格通常會(huì)比后期房源便宜，所謂保值只是噱頭。而5折銷售在任何一個(gè)樓盤也不可能成為普遍優(yōu)惠，目的只是吸引眼球。（記者涂露芳）

來源：北京日?qǐng)?bào) 編輯：馬原