2012博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)。（資料圖片）

住建部政策研究中心主任秦虹：去投資化下自住性需求相對(duì)穩(wěn)定

在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下，今年二季度房地產(chǎn)量升價(jià)穩(wěn)，但是在7月之后又迎來(lái)了一波回落。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底處于寒冬還是回暖，或者還有更冷的寒冬？在昨天的博鰲房地產(chǎn)論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，在去投資化的房地產(chǎn)市場(chǎng)中自住性的需求是相對(duì)穩(wěn)定的，不必要為短期內(nèi)的起伏而特別擔(dān)憂(yōu)。

瑞銀證券有限責(zé)任公司董事總經(jīng)理、瑞銀投資銀行中國(guó)區(qū)主席趙駒昨天表示，盡管有宏觀調(diào)控，但從香港上市和內(nèi)地上市的房地產(chǎn)公司分析顯現(xiàn)，房地產(chǎn)板塊的整體表現(xiàn)還是不錯(cuò)的。從整體表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)板塊的最高點(diǎn)還是2007年的年中，但是行業(yè)的低點(diǎn)不是現(xiàn)在，而是2008年12月份，那時(shí)是整個(gè)股票的低點(diǎn)，現(xiàn)在實(shí)際上是居于中間部位。特別是這一輪宏觀調(diào)控，股價(jià)有升有降，但總體來(lái)看是比較平穩(wěn)的。趙駒認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)可能在未來(lái)一段時(shí)間依然扮演著GDP增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推手作用。

未來(lái)三四年

房?jī)r(jià)會(huì)有低點(diǎn)

不過(guò)，瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)必有一跌。如今上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了東京房?jī)r(jià)的水平，而上海人的收入只有東京人的1/5；如果海南島的房地產(chǎn)存量和開(kāi)發(fā)商們囤積的18萬(wàn)畝地都能建成房子，按照今天的價(jià)錢(qián)賣(mài)出去，收上來(lái)的錢(qián)足以買(mǎi)下曼哈頓。陶冬認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)下一個(gè)低點(diǎn)將在三四年之后發(fā)生。

不過(guò)，趙駒對(duì)此并不認(rèn)同，他表示，在寬松貨幣政策下，巨大的貨幣量還會(huì)支撐去購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，而城鎮(zhèn)化還是要發(fā)展，房地產(chǎn)并沒(méi)到市場(chǎng)需求見(jiàn)底的時(shí)候，未來(lái)這個(gè)行業(yè)還是會(huì)比較穩(wěn)健。

美國(guó)建高咨詢(xún)公司總裁 Robert Young在演講時(shí)表示，房地產(chǎn)最怕的就是不確定性。Robert Young表示，房地產(chǎn)的泡沫化一定是區(qū)域性的。在美國(guó)房地產(chǎn)跌得一塌糊涂時(shí)，紐約和帕拉奧特的房?jī)r(jià)不跌，南加州有一個(gè)地方由于有很多華人過(guò)去買(mǎi)房地產(chǎn)，那邊的價(jià)格也不跌。所以，有泡沫應(yīng)該是區(qū)域性的，可能有些地方不跌，可能有些地方會(huì)跌得很厲害。

不必?fù)?dān)憂(yōu)成交量

短期內(nèi)升降

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的起起落落，特別是7月份市場(chǎng)在二季度回暖之后再次回落，住建部政策研究中心主任秦虹表示，不需特別擔(dān)心。

秦虹認(rèn)為，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控不會(huì)放松，抑制投資、投機(jī)需求，滿(mǎn)足合理化自住需求是一整套政策，可能在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)會(huì)堅(jiān)持。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能靠投資性需求來(lái)支撐。投資、投機(jī)性需求去掉以后，剩下的主要是自住性需求，自住性需求在三五年內(nèi)應(yīng)該是常數(shù)，今年不買(mǎi)，可能明年就要買(mǎi)。這不像投資性、投機(jī)性需求可以買(mǎi)四五套，也可以買(mǎi)四五十套，那是沒(méi)法估計(jì)的。所以，市場(chǎng)在三五年的周期中大致是穩(wěn)定的，沒(méi)必要為成交量短期內(nèi)的上升下降而擔(dān)憂(yōu)。

80/90后已經(jīng)

成為購(gòu)房主力

中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)總裁賴(lài)國(guó)強(qiáng)表示，上世紀(jì)八九十年代的人口生育高峰時(shí)出生的人群逐漸進(jìn)入婚齡，以30歲為首次置業(yè)年齡的話(huà)， 80/90后已經(jīng)成為購(gòu)房的主力，這種趨勢(shì)將持續(xù)到2020年。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，四大城市中小戶(hù)型所占的銷(xiāo)售比例實(shí)際上在逐步減少，客戶(hù)愿意買(mǎi)的房子面積開(kāi)始偏大，希望一步到位，但往往是舉一家之力購(gòu)買(mǎi)的。