央行調查統計司的有關研究也顯示，1991年到2012年我國城鎮住宅竣工套數約為1.4億—1.7億套，以1990年城鎮居民住宅存量為8000萬套計，當前我國城鎮住宅存量約為2.2億—2.5億套。2012年我國城鎮人口數為7.12億，以2011年城市戶均人口數（2.87人/戶）計算，我國城鎮居民家庭數已達到2.48億戶。因而，估算我國城鎮戶均住房套數約為1套。

“到2015年，‘十二五’末，我國家庭戶均擁有住房可能會達到1.08套。就全世界經驗而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的峰值就會到來。”任興洲說，“中國住房最短缺的時候已經過去了。”

有業內人士認為，上述這些估算可能還是低估了目前的存量房水平。由于房屋登記制度不完善，大量房改以前單位分配的公房和小產權房沒有進行有效登記，如果算上這些住房，存量房的數字可能更龐大。

不僅戶均擁有的套數在增加，房改十幾年以來人均住房面積也快速增長。今年兩會的《政府工作報告》指出，到2012年底，中國城鎮人均住房面積達到32.9平方米。這一數字比1998年增加了14平方米，年均增加1.1平方米，遠高于房改前（1978—1998）年均增加0.6平方米的水平。

任興洲表示，雖然戶均擁有住房已達到1套左右，但如果計算帶廁所廚房的成套住房，這個數字就下降到0.72套。因此，下一步住房市場除了數量型發展，更要注重提高住房的質量和舒適度。

也有專家指出，由于我國正處在城鎮化快速發展和人民生活水平不斷提高的階段，未來10年到20年，住房需求仍然十分龐大。這其中既有城鎮外來人口的首次置業需求，也有居民改善住房條件的需求，從這種動態視角來看，或許中國的住房還將長期處于相對短缺狀態。

區域之間差異大 調控應該差別化

●城鎮住宅竣工面積與同期城鎮人口增量之比由低到高排序，上海、北京、廣東分列第一、第二、第五，比值較高的是重慶、內蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地，比值越低供應越緊張

“戶均擁有1.02套房”的說法，不少人對此表示質疑，認為自己“被平均”了，生活中很多家庭仍在為何時擁有一套自己的房子而發愁。

盡管我們已經在總量上告別了住房的絕對短缺，但不同城市、不同區域、不同群體的住房供需狀況差別仍然很大，存在明顯的不平衡。

“如果說10年前各個地方都缺房子的話，現在不同城市已經出現嚴重的分化。”任興洲說，北京、上海、廣州等一線城市和東部發達地區的二線城市住房供不應求比較突出，而很多二、三線城市尤其是相對欠發達的東北、西部地區也在大量進行房地產開發，這些地方應該說已經不缺住房了，今后甚至會出現供過于求的情況，存在一定風險。

不動產的地域性和不可遷移，決定了地區之間必然有很大差異。央行有關研究報告顯示，全國除西藏外的30個省份中，2007年—2011年城鎮住宅竣工面積與同期城鎮人口增量之比由低到高排序，比值越低則說明住房供應越緊張，上海、北京、廣東、浙江分別排名第一、第二、第五、第十三位，而該比值高出全國平均水平40%的地區多為東北、西部地區，分別是重慶、內蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地。

無論是一線城市的供不應求還是部分二、三線城市供過于求，都在積累著樓市的風險。中國指數研究院近期對100個城市的一項調研指出，目前有3個二線城市在售項目總規模超過1億平方米，超過北京。另有2個城市在售項目超過8000萬平方米，已超過上海。同時部分二、三線城市現有土地存量需要長達五六年的時間才能消化。而一線城市盡管土地供應量和在售項目規模也在全國位居前列，但由于需求特別旺盛、購買力強，現有供應量可供消化的時間明顯少于二、三線城市。如果這種狀況繼續發展，一線城市的房價上漲壓力始終很大，而部分二、三線城市則有可能成為鄂爾多斯式的“鬼城”。

“樓市調控應該重視住房市場的差異化，政策需要更加細致、更有針對性，避免一刀切。”任興洲說。最近出臺的“國五條”細則就明確要求，各省要更加注重區域差異，加強分類指導，對行政區域內住房供不應求、房價上漲過快的熱點城市，應指導其增加住房及住房用地的有效供應，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標；對存在住房供過于求等情況的城市，也應指導其采取有效措施保持市場穩定。

除了區域上的不平衡，住房供應還存在著類型上的結構性矛盾，尤其是保障性住房和中小戶型普通商品房仍然相對短缺。此外，不同群體的住房資源占有極不平衡。去年底今年初，各地曝光出不少擁有幾十套住房的“房姐”、“房叔”等事件，更凸顯了這種不平衡。

住建部政策研究中心主任秦虹認為，當前樓市調控政策的核心是強調“控制投機投資性需求，滿足合理住房需求”，這個政策方向應該長期堅持不動搖，同時與加強保障房建設和反腐敗結合起來，力求改變當前住房資源占有不平衡的情況。