央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司的有關(guān)研究也顯示，1991年到2012年我國城鎮(zhèn)住宅竣工套數(shù)約為1.4億—1.7億套，以1990年城鎮(zhèn)居民住宅存量為8000萬套計(jì)，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)住宅存量約為2.2億—2.5億套。2012年我國城鎮(zhèn)人口數(shù)為7.12億，以2011年城市戶均人口數(shù)（2.87人/戶）計(jì)算，我國城鎮(zhèn)居民家庭數(shù)已達(dá)到2.48億戶。因而，估算我國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)約為1套。

“到2015年，‘十二五’末，我國家庭戶均擁有住房可能會達(dá)到1.08套。就全世界經(jīng)驗(yàn)而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的峰值就會到來。”任興洲說，“中國住房最短缺的時(shí)候已經(jīng)過去了。”

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述這些估算可能還是低估了目前的存量房水平。由于房屋登記制度不完善，大量房改以前單位分配的公房和小產(chǎn)權(quán)房沒有進(jìn)行有效登記，如果算上這些住房，存量房的數(shù)字可能更龐大。

不僅戶均擁有的套數(shù)在增加，房改十幾年以來人均住房面積也快速增長。今年兩會的《政府工作報(bào)告》指出，到2012年底，中國城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到32.9平方米。這一數(shù)字比1998年增加了14平方米，年均增加1.1平方米，遠(yuǎn)高于房改前（1978—1998）年均增加0.6平方米的水平。

任興洲表示，雖然戶均擁有住房已達(dá)到1套左右，但如果計(jì)算帶廁所廚房的成套住房，這個數(shù)字就下降到0.72套。因此，下一步住房市場除了數(shù)量型發(fā)展，更要注重提高住房的質(zhì)量和舒適度。

也有專家指出，由于我國正處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和人民生活水平不斷提高的階段，未來10年到20年，住房需求仍然十分龐大。這其中既有城鎮(zhèn)外來人口的首次置業(yè)需求，也有居民改善住房條件的需求，從這種動態(tài)視角來看，或許中國的住房還將長期處于相對短缺狀態(tài)。

區(qū)域之間差異大 調(diào)控應(yīng)該差別化

●城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比由低到高排序，上海、北京、廣東分列第一、第二、第五，比值較高的是重慶、內(nèi)蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地，比值越低供應(yīng)越緊張

“戶均擁有1.02套房”的說法，不少人對此表示質(zhì)疑，認(rèn)為自己“被平均”了，生活中很多家庭仍在為何時(shí)擁有一套自己的房子而發(fā)愁。

盡管我們已經(jīng)在總量上告別了住房的絕對短缺，但不同城市、不同區(qū)域、不同群體的住房供需狀況差別仍然很大，存在明顯的不平衡。

“如果說10年前各個地方都缺房子的話，現(xiàn)在不同城市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的分化。”任興洲說，北京、上海、廣州等一線城市和東部發(fā)達(dá)地區(qū)的二線城市住房供不應(yīng)求比較突出，而很多二、三線城市尤其是相對欠發(fā)達(dá)的東北、西部地區(qū)也在大量進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，這些地方應(yīng)該說已經(jīng)不缺住房了，今后甚至?xí)霈F(xiàn)供過于求的情況，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

不動產(chǎn)的地域性和不可遷移，決定了地區(qū)之間必然有很大差異。央行有關(guān)研究報(bào)告顯示，全國除西藏外的30個省份中，2007年—2011年城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比由低到高排序，比值越低則說明住房供應(yīng)越緊張，上海、北京、廣東、浙江分別排名第一、第二、第五、第十三位，而該比值高出全國平均水平40%的地區(qū)多為東北、西部地區(qū)，分別是重慶、內(nèi)蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地。

無論是一線城市的供不應(yīng)求還是部分二、三線城市供過于求，都在積累著樓市的風(fēng)險(xiǎn)。中國指數(shù)研究院近期對100個城市的一項(xiàng)調(diào)研指出，目前有3個二線城市在售項(xiàng)目總規(guī)模超過1億平方米，超過北京。另有2個城市在售項(xiàng)目超過8000萬平方米，已超過上海。同時(shí)部分二、三線城市現(xiàn)有土地存量需要長達(dá)五六年的時(shí)間才能消化。而一線城市盡管土地供應(yīng)量和在售項(xiàng)目規(guī)模也在全國位居前列，但由于需求特別旺盛、購買力強(qiáng)，現(xiàn)有供應(yīng)量可供消化的時(shí)間明顯少于二、三線城市。如果這種狀況繼續(xù)發(fā)展，一線城市的房價(jià)上漲壓力始終很大，而部分二、三線城市則有可能成為鄂爾多斯式的“鬼城”。

“樓市調(diào)控應(yīng)該重視住房市場的差異化，政策需要更加細(xì)致、更有針對性，避免一刀切。”任興洲說。最近出臺的“國五條”細(xì)則就明確要求，各省要更加注重區(qū)域差異，加強(qiáng)分類指導(dǎo)，對行政區(qū)域內(nèi)住房供不應(yīng)求、房價(jià)上漲過快的熱點(diǎn)城市，應(yīng)指導(dǎo)其增加住房及住房用地的有效供應(yīng)，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)；對存在住房供過于求等情況的城市，也應(yīng)指導(dǎo)其采取有效措施保持市場穩(wěn)定。

除了區(qū)域上的不平衡，住房供應(yīng)還存在著類型上的結(jié)構(gòu)性矛盾，尤其是保障性住房和中小戶型普通商品房仍然相對短缺。此外，不同群體的住房資源占有極不平衡。去年底今年初，各地曝光出不少擁有幾十套住房的“房姐”、“房叔”等事件，更凸顯了這種不平衡。

住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，當(dāng)前樓市調(diào)控政策的核心是強(qiáng)調(diào)“控制投機(jī)投資性需求，滿足合理住房需求”，這個政策方向應(yīng)該長期堅(jiān)持不動搖，同時(shí)與加強(qiáng)保障房建設(shè)和反腐敗結(jié)合起來，力求改變當(dāng)前住房資源占有不平衡的情況。