“一年新，二年舊，三年無人管”，這是對老舊棄管小區改造后情形的一句順口溜。 “我們就是想探索一下，嘗試在符合條件的小區試點，采取非盈利性物業管理，按戶型收費9元至11元，破解這種老舊棄管小區改造后的管理問題，用3年左右時間，將試點小區引上正常物業管理之路。 ”12月12日，沈陽市鐵西區房產局小區辦相關負責人這樣告訴記者。據了解，鐵西區已在全區選取了20多個老舊棄管小區準備進行非盈利性物業管理試點，目前已在一些社區進行了前期調研工作，征求居民意見。

五種模式因地選取

據了解，在2010年至2012年間，沈陽市對1502個棄管住宅小區進行改造，其間，一些改造后的小區曾探索了不同的管理模式，如居民參與的業主自治、引入專業物業管理企業、由所在的社區管理以及保障型物業管理模式等等，都在試圖避免走上 “前治后亂，重復投入”的舊路，各種模式都相對取得了一些成果。

“對改造后的老舊棄管小區，沈陽市有5種管理模式，分別是社區管理、物業管理、業主自治、物業職業經理人管理以及非盈利物業服務。各個行政區對轄區內改造后的老舊棄管小區采取的模式都不一樣，因為情況比較復雜，無法統一。 ”沈陽市鐵西區房產局小區辦張主任這樣說。

記者在采訪中了解到，目前對改造后的老舊棄管小區管理，和平區主要采取社區為單位，組織老黨員、志愿者來提供志愿服務和業主自治。沈河區主要采取物業公司提供保安、保潔，園區綠化、健身器材、房屋維修等由社區協調房產等相關部門解決的保障型物業管理。在各區的實踐中，也涌現出一些后續管理較好的社區和小區，如和平區的文翠社區、沈河區的春田一小區和三八南小區等。

張主任表示，由于改造后的棄管老舊小區后續管理是一個難題，全市都在摸索不同的形式。鐵西區這次是摸索試點非盈利物業服務，相對性價比高，被認為是另一種可行性較強的模式。根據戶型收取費用

沈陽的棄管老舊小區多是2000年以前建成的，這些小區的居民多已習慣了“福利住房”，不用交任何費用，很多小區甚至沒有維修基金，沒有產權單位。小區房屋如果損壞，多由政府出錢來維修。讓這些小區居民交物業費、拿出維修基金比較難。 “現在一些老舊小區，別說每平方米0.5元至1元的物業費收不上來，連每月5元的衛生費都很難收。 ”一家物業管理公司的經理陳先生這樣慨嘆。

“我們做非盈利物業服務試點，選取的是那些改造后符合條件的棄管老舊小區，必須是封閉的園區。按照戶型收費，一居室每月9元，兩居室每月10元，三居室每月11元，四居室以上，依次增多，這是沈陽市物價局以前曾有過的費用收取標準。 ”鐵西區房產局小區辦另一相關負責人這樣告訴記者。

那么，鐵西區采取的非盈利物業服務模式究竟是怎么操作呢？

張主任解釋，非盈利物業服務就是不以盈利為目的，收取的費用也僅僅是象征性地用于正常保潔保安人員的開支。

提供服務的可以有兩種物業單位。一是成立非盈利性服務中心，這需要去民政部門注冊，屬社團民辦組織。然后，社區召集需要的小區召開業主委員會，選取非盈利物業的服務模式。二是由有興趣來接管的常規性有資質的物業企業，同樣，也需要經業主委員會選取。無論是第一種還是第二種，都要到房產部門備案。引導居民觀念轉變

據了解，沈陽市今年對100個老舊棄管小區進行改造，還配備物業單位進行后期養護。不但鐵西區開始探索試點非盈利性物業服務，沈河區也投入數百萬元對改造后的老舊小區進行配套物業，每戶收取較低的物業費。

鐵西區房產局小區辦相關負責人表示，非盈利物業服務進入改造后的小區，收取戶型物業費，要提供保潔、保安、園區維修、綠化養護以及停車管理服務。通過非盈利物業服務引導，用較好的物業服務，讓以前“福利住房”的居民懂得有物業管理的好處，認識到花錢買服務的必要性。

沈陽物業管理協會常務副會長陳忠杰認為，居住在棄管老舊小區的居民并非都是低收入者，也并不是沒有消費能力，很多人只是習慣了“福利住房”，什么都由政府來埋單。非盈利性物業服務的過渡引領作用十分必要，這會讓物業行業走向市場化專業化。此外，他建議，對于改造后棄管小區的后續管理，最好能放手讓社會管理，業主自治以及志愿服務都只是個案，特定范圍特定人群才會形成，只能是權宜之計，難以長久。各區不妨將改造后的棄管老舊小區打包處理，物業行業講究規模效應，單個的棄管小區規模小，資質較好規模較大的物業公司常常無法接手。□本報記者/張春紅

今年改造完成的鐵西區凌空九小區已具備了實行物業管理的條件。