今年年初至今，“降價甩賣”成為房地產市場的主流趨勢。近日，北京樓市又出新招——買房免首付，吸引準購房者紛紛報名；在杭州，首套房貸利率也有所松動，開打8.5折滿足剛需。
隨著成交量的不斷提升，火爆的行情似乎預計著房地產市場已經回暖。
浙江大學和香港理工大學日前聯合舉辦的“2012年大變局——中國房地產調控政策與市場走勢”論壇上，部分專家和行業人士認為，房地產后市依舊悲觀，今明兩年全國住宅新增供應充足，房企和房價都備受考驗。
戴德梁行大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮5月7日在接受記者采訪時表示，未來房地產行業真正的風險在于不斷累積的房屋高庫存。
國家統計局數據顯示，2010年和2011年全國商品住宅高增長率及高開工率一直維持較高幅度，兩年商品住宅投資額約34000億元和44000億元；商品住宅投資額年增長率也大幅提高，分別為32.9%和30.2%，較2009年約增長一倍。
2010年以前商品住宅新開工面積全部在100000萬平方米以下，而2010年和2011年商品住宅新開工面積分別增至120000多萬平方米和140000多萬平方米。另外， 2010年商品住宅新開工面積增長率猛增，從2009年的15.7%增長到40.0%。
預計到2012年、2013年底，商品房房屋庫存大約為45億平方米左右。
如此高的庫存可能需要至少3年時間，如果銷竣比沒有明顯改善，那么去庫存化可能需要更長的時間。
香港理工大學教授、建筑及房地產學系副主任鄧寶善分析，未來房企要度過難關，還必須解決融資問題。
據記者了解，A股30家知名上市房地產企業2011年四季度季報顯示，房地產行業平均資產負債率升至66.67%，22家房企經營現金凈流量呈現負值，13家房企資產負債率達到或超過70%。
另有數據顯示，2012年3月，全國房地產開發企業從銀行獲得的新增信貸資金總額約為1870億元，占房地產開發資金月新增量的28%，較1-2月均值下滑3個百分點；其中國內貸款月均新增額為1203億元，相對1-2月均值下跌22.8%。
而房企自籌資金3月新增額為2915億元，占比升至43.5%?？梢哉f，房企的資金將近一半都是依靠其他渠道融資。
“雖然金融形勢逐步寬松，但房地產調控政策不會放開，開發商還要過一年緊日子。”浙江大學房地產研究中心主任賈生華教授如是說。
面對2012年房地產市場的形勢，蔣尚禮認為，提高周轉率及資金回籠速度將成房企2012年銷售主流策略。
當天，阿里巴巴集團負責大項目合作的資深總監汪濤建議，開發商不要抱有僥幸心理，試圖等待政策松綁，地方政府的融資需求遠大于開發商，而且他們擁有優先權，在地方政府之后還有大量的央企，即使存款準備金率放開，對開發商的益處也不會太大。
成都同道四方房地產顧問有限公司總經理楊俊也表示，2012年部分房企會找更高成本的融資渠道，比如發基金或信托，實力小的房企融到資的可能性很小，90%的小開發商會死掉。
雖然部分專家對房地產后市較為悲觀，但隨著貨幣化、城市化和人口遷徙帶來的剛性需求持續釋放，今年年內房地產市場仍具有較強韌性，風險可控。
DTZ戴德梁行數據顯示，2012年一季度市場結構逐步趨向以自住需求，低價樓盤為成交主力。
寧波銀億房地產股份有限公司副總經理王慧告訴記者，未來房企的發展方向應該是積極調整產品結構，推出一些滿足剛性需求的住房，以便回籠資金?！拔覀児局霸谀暇┩瞥隽艘粋€‘小小家’項目，總價40萬一套，每次200套，銷售特別好?！?/span>
在王慧看來，房地產企業還應調整區域結構，不要總盯著一線城市，可以放眼二、三線城市。
據悉，今年一季度一線城市價格跌勢先行，成交均價環比下跌4.1%。業內人士預計，去庫存化的沉重壓力使得市場加速銷售，二季度末或將迎來新一輪降價。
來源：中新網 編輯：張少虎
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