“購房最高可享一成首付”、“只需提供3％首付”……近日，網絡上出現不少樓盤的類似宣傳。首付何以低到這個程度？是開發商讓利還是銀行放水？記者來到幾處樓盤一探究竟。

開發商自掏腰包墊付

位于嘉定安亭的一處樓盤在網上打出廣告稱“3％首付”。上周末，記者來到該樓盤查證，售樓處人頭攢動，但3％首付已取消。售樓人員解釋，一方面買房的人多起來了，廣告效應已達到；另一方面，這事被媒體曝光后，他們還是想謹慎一些。不過，之前廣告中的3％首付所言不虛，購房者只需在交房前出房屋全款的3％，其余部分，由開發商自掏腰包補上。

附近另一個樓盤的售樓人員告訴記者，“我們最多可提供全款的20％，就是說只要付一成首付，但每10萬元要收5000元手續費。”

除“3％首付”、“一成首付”，有的開發商還提供另一種減免方式。在青浦趙巷的一處經濟型別墅小區，記者看完樣板房后，向售樓人員表示，房屋總價略超預算。“那你可以用我們提供的貸款。”售樓人員馬上介紹，這筆貸款最高50萬元，可從現在貸到年底，不過會產生7萬元左右的手續費。見記者仍是躊躇，售樓人員又暗示，7萬元手續費，也可以免掉。

不難發現，所謂“3％首付”等，其實是開發商為促進銷售，主動為購房者墊付房款，視銷售情況而定是否收取利息。

“調頭寸”滿足置換需求

一位售樓人員給記者解釋了為什么開發商要為購房者墊付首付款。“限購政策下，很多客戶都必須把手頭的房子賣掉才能置換新房。但現在二手房也不好賣，需要一段時間。客戶看中了我們的房子，如果有半年一年的緩沖期可以賣房，下單的可能性就增大。”

無獨有偶，一些二手房中介企業也瞄準這一需求。某金融企業旗下的二手房平臺就推出首付貸款項目。這個項目規定，在該平臺獨家委托賣房的客戶，平臺將為其先支付最高30％的房款，且90天內免息；90天后，月息為2％。這一服務是針對有置換需求客戶的。當他們看中其他房源，但一時無法湊出首付時，可抵押手頭準備賣的房子，迅速拿到一筆資金。簡而言之就是方便購房者“調頭寸”。

“買賣房產的實際操作過程中，很多是連環交易，賣出一套再買入一套，操作的時間周期在半年左右。”中原地產研究部盧文曦表示，這類服務可讓整個交易鏈變得順暢。

違約成本低帶來風險

無論是開發商墊首付款，還是中介平臺提供免息貸款，對手頭較緊的購房者來說都有不小的誘惑力，也可促進成交。但這樣的做法，是否存在法律或政策上的風險？

“這對銀行來說是有風險的。”一位資深售樓經理告訴記者，外地曾發生過類似事件，當購房者首付款減少后，違約成本也相應降低。“只付了十幾萬甚至幾萬元首付，到時候他突然不想要房子了，說違約就違約。”部分銀行已對開發商的這類做法加大了監控力度。

“這種促銷方式，在2008年樓市淡季里也曾出現過，當時甚至有‘零首付’。”易居房產研究員嚴躍進說，如今又到樓市淡季，這一做法又卷土重來。他建議房企對此要謹慎，較低的違約成本會對房企預售款的回籠有威脅，進而增加資金面壓力。從法律上來講，目前，住房預售市場并沒有對這類低首付的資金管理作出明文規定，“建議相關部門要對此類創新、特別是一些資金不穩定的企業設置一個底線。”